Eigentümerversammlung in Österreich: Einberufung, Fristen, Ablauf und Mehrheiten

Die Antwort vorweg

In Österreich dient die Eigentümerversammlung vornehmlich, aber nicht ausschließlich der Willensbildung: Beschlüsse können nach § 24 Abs. 1 WEG 2002 auch auf andere Weise zustande kommen, etwa auf schriftlichem Weg. Der Verwalter hat die Versammlung mindestens alle zwei Jahre einzuberufen (§ 25 Abs. 1 WEG 2002), die Einladung samt Tagesordnung muss jedem Wohnungseigentümer mindestens zwei Wochen vorher schriftlich zugehen (§ 25 Abs. 2 WEG 2002). Gezählt wird nicht nach Köpfen, sondern nach Miteigentumsanteilen — und ein Beschluss wird erst wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatten.

Wie oft muss die Eigentümerversammlung stattfinden?

Das WEG 2002 verlangt einen deutlich längeren Rhythmus als das deutsche Recht: Der Verwalter hat alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen, soweit nichts anderes vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschlossen wird (§ 25 Abs. 1 WEG 2002). Viele Gemeinschaften vereinbaren deshalb freiwillig einen jährlichen Turnus — sinnvoll ist das allemal, weil Abrechnung und Vorausschau ohnehin jedes Jahr anstehen.

Termin und Zeitpunkt sind so zu wählen, dass voraussichtlich möglichst viele Wohnungseigentümer teilnehmen können. Das ist keine Floskel, sondern eine Vorgabe des Gesetzes — ein Termin am Vormittag eines Werktags in der Ferienzeit lässt sich damit schwer begründen.

Zusätzlich gibt es zwei Wege zu einer Versammlung außer der Reihe:

• Minderheitsrecht: Mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile halten, können vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes die Einberufung verlangen (§ 25 Abs. 1 WEG 2002).
• Eigeninitiative: Das Recht jedes Wohnungseigentümers, auch ohne Tätigwerden des Verwalters auf das Zustandekommen einer Versammlung hinzuwirken, bleibt ausdrücklich unberührt. Selbstverwaltete Gemeinschaften organisieren ihre Versammlung ohnehin selbst.

Welche Frist gilt für die Einladung?

Mindestens zwei Wochen vor dem Termin müssen die Einberufung und die zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände jedem Wohnungseigentümer schriftlich zur Kenntnis gebracht werden (§ 25 Abs. 2 WEG 2002). Der Weg dafür ist derselbe wie bei Beschlüssen: Anschlag an einer für alle deutlich sichtbaren Stelle des Hauses — bei mehreren Häusern oder Stiegenhäusern an entsprechend vielen Stellen — und Übersendung an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjekts oder eine andere bekannt gegebene inländische Zustellanschrift (§ 24 Abs. 5 WEG 2002).

Wichtig ist die Tagesordnung: Nur wer weiß, worüber abgestimmt werden soll, kann sich äußern. Formulieren Sie die Punkte konkret — nicht „Fassade”, sondern „Beschluss über die Sanierung der Hoffassade auf Grundlage der drei vorliegenden Angebote”.

Wie wird abgestimmt — und welche Mehrheit ist nötig?

Hier liegt der größte Unterschied zum deutschen Recht: Gezählt wird nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, nicht nach Köpfen. Und seit der WEG-Novelle 2022 (BGBl. I Nr. 222/2021) gibt es zwei Wege zur Mehrheit (§ 24 Abs. 4 WEG 2002):

1. die Mehrheit aller Miteigentumsanteile — also mehr als die Hälfte der Anteile der gesamten Liegenschaft, oder
2. die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, ebenfalls nach Anteilen berechnet, wobei diese Mehrheit zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen muss.

Der zweite Weg war die eigentliche Neuerung der Novelle: Vorher scheiterten Beschlüsse regelmäßig schlicht daran, dass zu wenige Eigentümer überhaupt abstimmten. Wer den Wohnungseigentümern einen Beschlussvorschlag zur Abstimmung unterbreitet, muss darin über diese Mehrheitsregeln informieren und darauf hinweisen, dass auch ein mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die Entscheidung des Gerichts beantragen.

Vertretung: Das Äußerungs- und Stimmrecht kann persönlich oder durch einen Vertreter ausgeübt werden. Weist der Vertreter seine Befugnis nicht durch eine darauf gerichtete, höchstens drei Jahre alte schriftliche Vollmacht (oder eine passende Vorsorgevollmacht bzw. gewählte Erwachsenenvertretung) nach, ist sein Handeln nur wirksam, wenn der Wohnungseigentümer es binnen 14 Tagen schriftlich genehmigt (§ 24 Abs. 2 WEG 2002).

Stimmverbot: Geht es um ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder einen Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer — oder mit einer Person, die ihm familiär oder wirtschaftlich nahesteht —, hat dieser Wohnungseigentümer kein Stimmrecht (§ 24 Abs. 3 WEG 2002).

Punkt	Das gilt nach dem WEG 2002
Turnus	mindestens alle zwei Jahre durch den Verwalter (§ 25 Abs. 1)
Abweichender Turnus	durch Vereinbarung oder Beschluss mit zwei Dritteln der Anteile (§ 25 Abs. 1)
Minderheitsrecht	drei Eigentümer mit zusammen mindestens einem Viertel der Anteile (§ 25 Abs. 1)
Einladungsfrist	mindestens zwei Wochen, schriftlich mit Tagesordnung (§ 25 Abs. 2)
Zustellweg	Anschlag im Haus und Übersendung (§ 24 Abs. 5)
Online-Teilnahme	der Verwalter kann sie einräumen, etwa per Videokonferenz (§ 25 Abs. 2a)
Mehrheit	aller Anteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen mit mindestens einem Drittel aller Anteile (§ 24 Abs. 4)
Vollmacht	schriftlich, höchstens drei Jahre alt (§ 24 Abs. 2)
Niederschrift	durch den Verwalter, allen zur Kenntnis zu bringen (§ 25 Abs. 3)
Anfechtung	binnen eines Monats ab Anschlag des Beschlusses (§ 24 Abs. 6)

Kann man auch online teilnehmen?

Ja. Seit der WEG-Novelle 2022 kann der Verwalter den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zur Teilnahme im Weg elektronischer Kommunikation einräumen, etwa durch eine Videokonferenzverbindung (§ 25 Abs. 2a WEG 2002). Das Gesetz formuliert es als Angebot, nicht als Ersatz für die Präsenzversammlung — die hybride Versammlung ist damit ausdrücklich zulässig, ein Anspruch einzelner Eigentümer auf Zuschaltung lässt sich daraus aber nicht ableiten. Selbstverwaltete Gemeinschaften halten es sinnvollerweise genauso: Wer nicht vor Ort sein kann, wird zugeschaltet, und die Einladung sagt vorab, wie das technisch läuft.

Warum ein Beschluss erst mit dem Anschlag zählt

Das ist die österreichische Besonderheit, an der in der Praxis die meisten Fehler passieren. Ein Beschluss ist erst wirksam, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist (§ 24 Abs. 1 WEG 2002) — bis dahin ist niemand an seine bereits abgegebene Erklärung gebunden. Und die Frist für eine Anfechtung beginnt nicht mit der Versammlung, sondern mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus.

Konkret verlangt § 24 Abs. 5 WEG 2002 drei Dinge:

• Beschlüsse sind jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag im Haus als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen.
• Dem übersendeten Beschluss ist ein Hinweis beizufügen, dass für den Fristbeginn der Anschlag im Haus maßgeblich ist; zugleich sind der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende der Frist bekannt zu geben.
• Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass die Übersendung elektronisch statt auf dem Postweg erfolgt.

Läuft die Abstimmung in der Versammlung ohne Ergebnis aus, hilft das Gesetz nach: Hat eine Abstimmung keine Mehrheit für oder gegen einen Vorschlag ergeben, muss der Verwalter zugleich mit der Bekanntmachung der Niederschrift die nicht erschienenen und nicht vertretenen Wohnungseigentümer auffordern, sich innerhalb einer zu bestimmenden Frist zu äußern (§ 25 Abs. 3 WEG 2002). Die Willensbildung setzt sich also außerhalb der Versammlung fort — ein Grund mehr, die Unterlagen sauber zu führen.

Was passiert nach der Versammlung?

Niederschrift. Über die Teilnehmer und das Geschehen bei der Versammlung — insbesondere über Abstimmungsergebnisse und gefasste Beschlüsse — ist eine Niederschrift aufzunehmen und jedem Wohnungseigentümer auf dem Weg des § 24 Abs. 5 WEG 2002 zur Kenntnis zu bringen (§ 25 Abs. 3 WEG 2002). In der Selbstverwaltung übernimmt das die Person, die die Gemeinschaft mit der Versammlungsleitung betraut hat.

Anfechtung. Jeder Wohnungseigentümer kann innerhalb eines Monats ab Anschlag des Beschlusses mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit gerichtlich festgestellt wird — wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit (§ 24 Abs. 6 WEG 2002). Beschlüsse in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung können überdies nach § 29 WEG 2002 angefochten werden. Wie ein solches Verfahren im Einzelfall ausgeht, sollte vorab mit einer Rechtsvertretung geklärt werden.

Unverzichtbare Rechte. Die Befugnisse zur Mitwirkung an der Entscheidungsfindung — Äußerungs- und Stimmrecht sowie die Minderheitsrechte bei der Willensbildung — können nicht vertraglich abbedungen werden (§ 24 Abs. 7 WEG 2002). Eine Hausordnung oder ein Verwaltervertrag, der Eigentümer davon ausschließt, geht ins Leere.

Selbstverwaltung: Versammlung, Verständigung, Dokumentation

Gerade weil die österreichische Willensbildung über die Versammlung hinausreicht, ist die Dokumentation entscheidend: Wer wurde wann und wie verständigt, wann wurde angeschlagen, wann endet die Frist, wie wurden die Anteile gezählt? Genau diese Nachweise fragt beim Wohnungsverkauf oder im Streitfall jemand ab.

dotega ist dafür gebaut: Die Plattform hält Einladungen, Beschlüsse, Niederschriften und Fristen Ihrer Gemeinschaft an einem Ort, Verständigungen sind nachvollziehbar dokumentiert, und bei rechtlichen Fragen hilft Ihr fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden. Wie die Verwaltung in Eigenregie insgesamt funktioniert, zeigt unser Leitfaden zur Selbstverwaltung der Eigentümergemeinschaft — und wie die Plattform Schritt für Schritt arbeitet, sehen Sie unter So funktioniert’s.

Die beiden Dauerthemen jeder Tagesordnung haben eigene Beiträge: die Vorausschau für die Eigentümergemeinschaft und die Abrechnung in der Eigentümergemeinschaft.

Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung in Österreich

Muss jedes Jahr eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Das Gesetz verlangt sie mindestens alle zwei Jahre (§ 25 Abs. 1 WEG 2002). Ein jährlicher Turnus lässt sich vereinbaren oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschließen — und ist in der Praxis der Regelfall, weil Abrechnung und Vorausschau jährlich anfallen.

Wie viele Tage vorher muss die Einladung kommen?

Mindestens zwei Wochen vor dem Termin, schriftlich und mit den zur Beschlussfassung anstehenden Gegenständen (§ 25 Abs. 2 WEG 2002). Übermittelt wird auf dem Weg des § 24 Abs. 5 WEG 2002 — Anschlag im Haus und Übersendung.

Zählen die Stimmen nach Köpfen oder nach Anteilen?

Nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Erforderlich ist die Mehrheit aller Anteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die zumindest ein Drittel aller Anteile erreichen (§ 24 Abs. 4 WEG 2002).

Was gilt, wenn jemand nicht zur Versammlung kommt?

Sein Anteil fällt nicht weg: Für die Mehrheit aller Anteile zählt rechnerisch die gesamte Liegenschaft, bei der Zwei-Drittel-Variante nur die abgegebenen Stimmen. Bleibt eine Abstimmung ohne Mehrheit, sind die Nichterschienenen nachträglich zur Äußerung aufzufordern (§ 25 Abs. 3 WEG 2002).

Ab wann läuft die Frist, um einen Beschluss anzufechten?

Ab dem Anschlag des Beschlusses im Haus, nicht ab dem Versammlungstag. Sie beträgt einen Monat (§ 24 Abs. 6 WEG 2002); dem übersendeten Beschluss müssen der Tag des Anschlags und das Fristende beiliegen.

Kann die Gemeinschaft auch ohne Versammlung beschließen?

Ja — die Versammlung dient „vornehmlich” der Willensbildung, Beschlüsse können auch auf anderem Weg zustande kommen, etwa schriftlich (§ 24 Abs. 1 WEG 2002). Voraussetzung ist immer, dass alle Wohnungseigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatten.

Fazit

Die österreichische Eigentümerversammlung folgt einer eigenen Logik: seltener Pflichttermin, kürzere Einladungsfrist, Mehrheiten nach Anteilen — und eine Willensbildung, die mit dem Ende der Versammlung noch nicht abgeschlossen ist. Wer die Kette einladen, versammeln, abstimmen, protokollieren, anschlagen, übersenden vollständig durchläuft und dabei Anschlagstag und Fristende dokumentiert, hat rechtssichere Beschlüsse.

Die WEG-Novelle 2022 hat den Weg dorthin spürbar erleichtert: Die Zwei-Drittel-Variante bei der Mehrheit macht Beschlüsse auch dann möglich, wenn nicht alle mitstimmen, und die Videozuschaltung holt jene an den Tisch, die sonst gefehlt hätten. Für selbstverwaltete Gemeinschaften ist das die beste Nachricht — sie können ihre Entscheidungen vollständig in die eigene Hand nehmen.