Versicherung der Liegenschaft: Was das WEG 2002 verlangt und was eine einzelne Person durchsetzen kann

Die Antwort vorweg

Das WEG 2002 nennt die angemessene Versicherung der Liegenschaft ausdrücklich als Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 4 WEG 2002). Entschieden wird darüber mit der Mehrheit der Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 4 WEG 2002 — es braucht also weder Einstimmigkeit noch die Zustimmung jeder einzelnen Person. Wer in einer Liegenschaft ohne ausreichenden Schutz wohnt, steht deswegen keineswegs machtlos da: Nach § 30 Abs. 1 Z 4 WEG 2002 kann jede einzelne wohnungseigentumsberechtigte Person bei Gericht beantragen, dass eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird. Die Prämien zählen zu den Aufwendungen für die Liegenschaft und werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen (§ 32 Abs. 1 WEG 2002).

Wer entscheidet über den Schutz der Liegenschaft?

Die Zuordnung zur ordentlichen Verwaltung hat mehrere praktische Folgen, die im Alltag selten zusammen gedacht werden.

Eine Mehrheit genügt. § 24 Abs. 4 WEG 2002 lässt zwei Wege zu: entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich mindestens ein Drittel aller Anteile erreichen muss. Ein neuer Vertrag scheitert damit nicht daran, dass sich einzelne Personen nicht äußern.

Der Beschluss muss kundgemacht werden. Beschlüsse sind durch Anschlag an einer für alle deutlich sichtbaren Stelle im Haus bekannt zu machen und zusätzlich zu übersenden (§ 24 Abs. 5 WEG 2002). Erst der Anschlag setzt die Frist in Gang, innerhalb derer die Rechtsunwirksamkeit eines Beschlusses wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit gerichtlich festgestellt werden kann — sie beträgt einen Monat ab Anschlag (§ 24 Abs. 6 WEG 2002).

Die Verwaltung handelt nach außen. Wird eine Verwaltung geführt, steht ihr die nach außen unbeschränkbare Vertretung der Eigentümergemeinschaft zu; sie ist verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller zu wahren und Weisungen der Mehrheit zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind (§ 20 Abs. 1 WEG 2002). Eine Gemeinschaft, die sich selbst organisiert, trifft dieselben Entscheidungen — nur eben in eigener Runde.

Wie eine Beschlussfassung mit Anschlag, Übersendung und Fristenlauf im Detail abläuft, behandelt der Beitrag zur Eigentümerversammlung in Österreich.

Was kann eine einzelne Person erreichen?

Hier liegt der Unterschied zu vielen anderen Fragen des Wohnungseigentums — und ein Werkzeug, das erstaunlich wenige kennen.

§ 30 Abs. 1 WEG 2002 zählt die Minderheitsrechte auf, die über die Anfechtung von Beschlüssen hinausgehen. Ziffer 4 nennt darunter den Antrag auf gerichtliche Entscheidung, „dass eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird”. Der Antrag richtet sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Daraus ergeben sich drei Punkte für die Praxis:

• Untätigkeit der Mehrheit ist kein Endpunkt. Wo eine Deckung fehlt oder erkennbar unzureichend ist, muss niemand auf die nächste Versammlung warten, in der das Thema erneut vertagt wird.
• Der Weg zielt auf Feuer und Haftpflicht. Für weitere Bausteine — etwa Leitungswasser, Sturm oder Naturgefahren — nennt das Gesetz dieses Minderheitsrecht nicht. Sie bleiben Sache des Mehrheitsbeschlusses.
• Das Gespräch kommt zuerst. In der Praxis genügt meist schon der Hinweis auf § 30 Abs. 1 Z 4 WEG 2002 in einem sachlichen Schreiben, um das Thema auf die Tagesordnung zu heben. Ein Verfahren ist der letzte Schritt, nicht der erste.

Wer zusätzlich sicherstellen möchte, dass die Vorsorge insgesamt stimmt, findet ein weiteres Minderheitsrecht gleich daneben: Auch die Bildung einer angemessenen Rücklage oder die Anpassung des Beitrags dazu lässt sich nach § 30 Abs. 1 Z 2 WEG 2002 gerichtlich verlangen. Wie die Rücklage bemessen wird, zeigt der Beitrag zur Rücklage in der Eigentümergemeinschaft.

Woraus besteht eine Polizze für ein Wohnhaus?

Der Begriff „Hausversicherung” beschreibt kein einzelnes Produkt, sondern ein Bündel einzeln vereinbarter Deckungen. Was tatsächlich gilt, steht in der Polizze und den Bedingungen — die folgende Aufstellung dient dazu, das eigene Dokument gezielt durchzusehen.

Deckung	Anlass	Frage an die eigene Polizze
Feuer	Brand, Blitzschlag, Explosion	Ausdrücklich im Minderheitsrecht des § 30 Abs. 1 Z 4 WEG 2002 genannt
Haftpflicht	Ansprüche Dritter aus dem Zustand der Liegenschaft, etwa nach einem Sturz auf dem Gehsteig	Ebenfalls in § 30 Abs. 1 Z 4 WEG 2002 genannt; wie hoch ist die Deckungssumme?
Leitungswasser	Rohrbruch, austretendes Wasser, Frostschäden an Leitungen	Sind Zuleitungen außerhalb des Gebäudes eingeschlossen?
Sturm	Beschädigung von Dach, Fassade und fest verbundenen Bauteilen	Ab welcher Windgeschwindigkeit greift die Deckung laut Bedingungen?
Naturgefahren	Hochwasser, Vermurung, Lawine, Erdrutsch, Schneedruck	Häufig eigene Höchstbeträge je Ereignis — wo liegen sie?
Glasbruch	Verglasung in allgemeinen Teilen, etwa im Stiegenhaus	Lohnt sich bei großen Glasflächen, ist sonst verzichtbar
Gebäudetechnik	Aufzug, Heizzentrale, Photovoltaik, Ladeeinrichtungen	Wurden Nachrüstungen der letzten Jahre gemeldet?

Zwei Grenzen sind wichtig und sollten in jeder Eigentümerinformation stehen:

Die eigenen vier Wände sind privat. Möbel, Geräte und persönliche Gegenstände in der Wohnung fallen unter die Haushaltsversicherung der jeweiligen Person, nicht unter die Polizze der Liegenschaft. Wer vermietet, klärt das am besten schon im Mietvertrag.

Bauliche Veränderungen wollen gemeldet sein. Ein ausgebauter Dachboden, eine gedämmte Fassade, eine neue Heizzentrale oder eine Photovoltaikanlage verändern den Wert und das Risiko. Bleibt die Meldung aus, kann im Schadensfall gekürzt werden. Ob ein Vorhaben überhaupt in den Bereich der Erhaltung oder in jenen der Verbesserung fällt, klärt der Beitrag Erhaltung oder Verbesserung.

Wie kommen die Prämien in Vorausschau und Abrechnung?

Prämien gehören zu den laufenden Bewirtschaftungskosten und durchlaufen deshalb zweimal im Jahr denselben Weg.

Vorher: die Vorausschau. Bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode ist den Wohnungseigentümern eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, die neben den absehbaren Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und den Beiträgen zur Rücklage auch die sonst vorhersehbaren Aufwendungen — vor allem die Bewirtschaftungskosten — und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen enthält (§ 20 Abs. 2 WEG 2002). Eine steigende Prämie gehört genau dorthin, bevor sie in der Abrechnung überrascht. Was in eine belastbare Vorausschau gehört, zeigt der Beitrag Vorausschau erstellen.

Nachher: die Abrechnung. Über die Abrechnungsperiode ist eine ordentliche und richtige Abrechnung nach den Regelungen des § 34 WEG 2002 zu legen (§ 20 Abs. 3 WEG 2002). Die Prämie erscheint dort als eigene Position und lässt sich mit der Vorausschau vergleichen.

Dazwischen: die Aufteilung. Die Aufwendungen für die Liegenschaft tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002). Ein davon abweichender Schlüssel ist möglich, aber anspruchsvoll: Er ist von sämtlichen Wohnungseigentümern festzulegen, bedarf zu seiner Rechtswirksamkeit der Schriftform und wird frühestens für die dem Abschluss nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam (§ 32 Abs. 2 WEG 2002). Wer die Prämie für eine Geschäftsräumlichkeit mit erhöhtem Risiko gesondert behandeln möchte, plant dafür also mehr als eine Versammlung ein. Wie sich die einzelnen Positionen auf die monatliche Vorschreibung auswirken, beschreibt der Beitrag zu den Betriebskosten der Eigentumswohnung.

Und wenn tatsächlich etwas passiert?

Im Schadensfall zählen Reihenfolge und Nachweise. Bewährt hat sich dieser Ablauf:

1. Gefahr stoppen. Wasser abdrehen, Strom abschalten, Bereich absperren. Erst danach beginnt die Papierarbeit.
2. Dokumentieren, bevor aufgeräumt wird. Fotos mit Datum, kurze Notiz zum Hergang, Zeugen festhalten.
3. Schaden melden. Die Meldung an den Versicherer erfolgt über die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise die Verwaltung, die sie nach außen vertritt (§ 20 Abs. 1 WEG 2002).
4. Kostenvoranschläge einholen. Für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, sind ohnehin mindestens drei Angebote einzuholen (§ 20 Abs. 4 WEG 2002) — dieselben Unterlagen dienen der Schadensregulierung.
5. Finanzierung der Differenz klären. Was die Versicherung nicht ersetzt, deckt in erster Linie die Rücklage; sie ist ausdrücklich für die Deckung von Aufwendungen bestimmt (§ 31 Abs. 2 WEG 2002).

Ein Punkt bleibt bewusst offen und gehört vorab geklärt statt im Streitfall: Ob ein vereinbarter Selbstbehalt bei einem Schaden, der im räumlichen Bereich eines einzelnen Objekts entsteht, als Aufwendung der Liegenschaft nach § 32 Abs. 1 WEG 2002 auf alle entfällt oder anders zu behandeln ist, hängt vom konkreten Vertrag und von der Vereinbarungslage ab. Es empfiehlt sich, die Polizze auf diesen Punkt hin durchzusehen und die Handhabung vor dem ersten Schadensfall mit einer fachkundigen Person abzustimmen.

Polizzen-Check vor der Schlechtwettersaison

Der Spätsommer ist der ruhige Moment für diese halbe Stunde Arbeit — vor Sturm, Starkregen und den ersten Frostnächten.

1. Unterlagen zusammentragen: Polizze, Bedingungen, letzter Nachtrag, Prämienvorschreibung.
2. Deckungen abhaken: Feuer und Haftpflicht als Basis, dann Leitungswasser, Sturm und Naturgefahren.
3. Höchstbeträge notieren: vor allem bei Naturgefahren und bei der Haftpflicht.
4. Selbstbehalte beziffern und mit dem Stand der Rücklage vergleichen.
5. Bauliche Veränderungen der letzten Jahre auflisten und prüfen, welche davon gemeldet wurden.
6. Schadensfälle der letzten fünf Jahre durchsehen: Wiederholungen an derselben Stelle sind ein Sanierungsthema, kein Versicherungsthema.
7. Vergleichsangebote einholen und die Entscheidung als Tagesordnungspunkt für die nächste Versammlung vorbereiten.

Diese Aufgaben verlieren ihren Schrecken, sobald sie an einem Ort liegen: Polizze, Nachträge, Schadensmeldungen, Vorausschau und Abrechnung gebündelt, Fristen hinterlegt, Beschlüsse samt Anschlagsdatum dokumentiert — und für rechtliche Rückfragen eine feste Ansprechperson mit geprüfter Sachkunde innerhalb von 24 Stunden. Wie das im Alltag aussieht, zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Ist eine Versicherung der Liegenschaft gesetzlich vorgeschrieben?

Das WEG 2002 zählt die angemessene Versicherung der Liegenschaft zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 4). Zusätzlich kann jede einzelne wohnungseigentumsberechtigte Person gerichtlich verlangen, dass eine angemessene Feuer- und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird (§ 30 Abs. 1 Z 4). Praktisch kommt hinzu, dass finanzierende Banken den Nachweis einer Feuerversicherung regelmäßig verlangen.

Wer schließt den Vertrag ab?

Die Eigentümergemeinschaft. Wird eine Verwaltung geführt, vertritt sie die Gemeinschaft nach außen unbeschränkbar und ist an die Weisungen der Mehrheit gebunden, soweit diese dem Gesetz entsprechen (§ 20 Abs. 1 WEG 2002). In einer selbst organisierten Gemeinschaft handelt die dafür bestimmte Person auf Grundlage des Mehrheitsbeschlusses.

Sind Schäden in meiner Wohnung mitversichert?

Das richtet sich nach dem Vertrag. Übliche Wohngebäudedeckungen erfassen fest verbaute Bestandteile — Estrich, Verputz, fest verlegte Böden —, während bewegliche Einrichtung Sache der Haushaltsversicherung bleibt. Ein Blick in die Polizze klärt die Abgrenzung, und zwar besser vor dem ersten Wasseraustritt als danach.

Können wir die Prämie nach Nutzfläche statt nach Anteilen aufteilen?

Nur mit einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer in Schriftform; sie wird frühestens für die nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam (§ 32 Abs. 2 WEG 2002). Der gesetzliche Schlüssel bleibt das Verhältnis der Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1). Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür also nicht aus.

Was tun, wenn die Mehrheit einen zu schwachen Schutz beschließt?

Zunächst hilft ein sachlicher Antrag zur nächsten Versammlung mit Vergleichsangeboten und einer Aufstellung der Höchstbeträge. Bleibt es bei einer unzureichenden Feuer- oder Haftpflichtdeckung, steht der Weg über § 30 Abs. 1 Z 4 WEG 2002 offen. Bei formellen Mängeln oder Gesetzwidrigkeit eines Beschlusses gilt zusätzlich die Frist von einem Monat ab Anschlag (§ 24 Abs. 6 WEG 2002).

Fazit

Die Versicherung der Liegenschaft ist im WEG 2002 doppelt abgesichert: Die Mehrheit entscheidet darüber im Rahmen der ordentlichen Verwaltung, und die einzelne Person hat für Feuer und Haftpflicht ein eigenes Werkzeug in der Hand. Was das Gesetz offenlässt, ist alles, was den Unterschied ausmacht — Versicherungssummen, Höchstbeträge je Naturereignis, Selbstbehalte und die Frage, ob die Nachrüstungen der letzten Jahre überhaupt gemeldet wurden.

Diese Punkte lassen sich in einer ruhigen Stunde klären. Wer die Polizze jetzt durchsieht, die offenen Fragen notiert und Vergleichsangebote einholt, hat zur nächsten Versammlung eine belastbare Entscheidungsgrundlage — und weiß vor der ersten Unwetterwarnung, worauf sich die Liegenschaft verlassen kann.