Erhaltung oder Verbesserung? Ordentliche und außerordentliche Verwaltung in der Eigentümergemeinschaft

Die Antwort vorweg

In Österreich verläuft die entscheidende Trennlinie zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung. Die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft gehört zur ordentlichen Verwaltung — einschließlich jener baulichen Veränderungen, die „über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen” (§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002). Alles darüber hinaus, „wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen”, ist außerordentliche Verwaltung (§ 29 Abs. 1 WEG 2002). Beschlossen wird beides mit derselben Mehrheit nach § 24 Abs. 4 WEG 2002. Der Unterschied: Bei einer Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung kann jeder Überstimmte die gerichtliche Aufhebung des Beschlusses verlangen — unter anderem dann, wenn die Kosten nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten.

Was zählt zur Erhaltung?

§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 verweist für den Erhaltungsbegriff auf § 3 MRG. Danach zählen zur Erhaltung insbesondere:

• Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses, die zu deren Erhaltung erforderlich sind — Dach, Fassade, Steigleitungen, Stiegenhaus.
• Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebs bestehender Gemeinschaftsanlagen wie Zentralheizung, Personenaufzug oder Waschküche. Ist die Erhaltung einer bestehenden Anlage — gemessen an den Kosten für Errichtung und Betrieb einer vergleichbaren neuen Anlage — wirtschaftlich nicht vertretbar, ist an ihrer Stelle eine vergleichbare neue Anlage zu errichten. Der Ersatz einer abgewirtschafteten Anlage bleibt damit Erhaltung.
• Neueinführungen oder Umgestaltungen, die kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtung vorzunehmen sind.
• Die Installation technisch geeigneter Gemeinschaftseinrichtungen zur Senkung des Energieverbrauchs, wenn die Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und zu den zu erwartenden Einsparungen stehen.

Ausdrücklich zur ordentlichen Verwaltung gehört außerdem die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt — also auch dann, wenn der Schaden innerhalb einer Wohnung sichtbar wird, aber die Substanz des Hauses betrifft. Ebenfalls in § 28 Abs. 1 aufgezählt: die Bildung einer angemessenen Rücklage (Z 2), die Aufnahme eines Darlehens für nicht gedeckte Kosten wiederkehrender Erhaltungsarbeiten (Z 3), die angemessene Versicherung der Liegenschaft (Z 4), die Bestellung des Verwalters (Z 5), die Hausordnung (Z 7) und der Energieausweis für das gesamte Gebäude (Z 10).

Was ist eine nützliche Verbesserung?

Alles, was den bestehenden Zustand nicht bloß erhält, sondern hebt: der nachträgliche Einbau eines Lifts in ein Haus ohne Lift, eine Wärmedämmung über das Erhaltungsmaß hinaus, eine neue Gemeinschaftsterrasse, die Umgestaltung des Innenhofs, zusätzliche Abstellplätze. § 29 Abs. 1 WEG 2002 fasst das als „Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 genannten Angelegenheiten hinausgehen”.

Wichtig für die Verwaltungspraxis: Der Verwalter darf Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung nur aufgrund eines Beschlusses durchführen (§ 29 Abs. 6 WEG 2002) — auch wenn seine Vertretungsbefugnis nach außen unbeschränkbar ist. In selbstverwalteten Gemeinschaften gilt dasselbe für die Person, die die Gemeinschaft vertritt.

Welche Mehrheit ist nötig?

Für beide Bereiche gilt dieselbe Regel des § 24 Abs. 4 WEG 2002: Erforderlich ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen — ebenfalls nach Anteilen berechnet —, wobei diese Mehrheit mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen muss. Wer einen Beschlussvorschlag zur Abstimmung stellt, hat darin über diese Mehrheitsregeln zu informieren und darauf hinzuweisen, dass auch ein mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert.

Wirksam wird der Beschluss erst, wenn allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde (§ 24 Abs. 1 WEG 2002). Anschließend ist er durch Anschlag im Haus und durch Übersendung bekannt zu machen; dem übersendeten Beschluss ist der Hinweis beizufügen, dass für den Fristbeginn der Anschlag maßgeblich ist, samt Tag des Anschlags und Fristende (§ 24 Abs. 5 WEG 2002). Der ganze Ablauf steht in unserem Leitfaden zur Eigentümerversammlung in Österreich.

Was können Überstimmte gegen eine Verbesserung unternehmen?

Hier liegt der eigentliche Unterschied. Bei einer Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung kann jeder Überstimmte mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen (§ 29 Abs. 1 WEG 2002):

• Frist: drei Monate, gerechnet ab dem Anschlag des Beschlusses im Haus.
• Sechs Monate, wenn der Wohnungseigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung und ihrem Gegenstand nicht verständigt wurde (§ 25 Abs. 2 WEG 2002).

Das Gericht hat den Beschluss aufzuheben, wenn (§ 29 Abs. 2 WEG 2002)

1. die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder
2. die Kosten der Veränderung — unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten — nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten.

Von der zweiten Variante gibt es zwei Ausnahmen (§ 29 Abs. 3 WEG 2002): Es bleibt beim Beschluss, wenn die beschließende Mehrheit den nicht gedeckten Kostenanteil trägt oder wenn es sich um eine Verbesserung handelt, die auch bei fehlender Kostendeckung in der Rücklage allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht. Und würde die Veränderung nur zu einer finanziell ausgleichbaren Beeinträchtigung führen, kann das Gericht aussprechen, dass sie gegen eine angemessene Entschädigung vorgenommen werden darf (§ 29 Abs. 4).

Für die Praxis heißt das: Die Rücklage entscheidet mit darüber, ob eine Verbesserung Bestand hat. Wer eine größere Maßnahme plant, prüft zuerst den Rücklagenstand — und die absehbaren Erhaltungsarbeiten daneben.

Punkt	Erhaltung (§ 28)	Verbesserung (§ 29)
Einordnung	ordentliche Verwaltung	außerordentliche Verwaltung
Beispiel	Dachsanierung, Ersatz einer abgewirtschafteten Heizanlage	nachträglicher Lifteinbau, neue Gemeinschaftsterrasse
Mehrheit	§ 24 Abs. 4 WEG 2002	§ 24 Abs. 4 WEG 2002
Recht der Überstimmten	Anfechtung nach § 24 Abs. 6	zusätzlich Aufhebungsantrag nach § 29
Frist	—	drei Monate ab Anschlag, sechs bei unterbliebener Verständigung
Rücklagendeckung	Finanzierungsfrage	Aufhebungsgrund, wenn ungedeckt (§ 29 Abs. 2 Z 2)
Kostenaufteilung	nach Miteigentumsanteilen (§ 32 Abs. 1)	nach Miteigentumsanteilen (§ 32 Abs. 1)
Durchsetzung durch Einzelne	§ 30 Abs. 1 Z 1 möglich	keine Verpflichtung der Gemeinschaft

Wer trägt die Kosten?

Anders als im deutschen Recht hängt die Kostenverteilung nicht am Abstimmungsergebnis: Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zum Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002). Das gilt für Erhaltung und Verbesserung gleichermaßen.

Abweichungen sind eng geregelt:

• Ein abweichender Aufteilungsschlüssel oder eine abweichende Abrechnungseinheit kann nur von sämtlichen Wohnungseigentümern festgelegt werden, bedarf der Schriftform und wirkt frühestens ab der folgenden Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 2 WEG 2002).
• Sind einzelne Aufwendungen verbrauchsabhängig und lassen sich die Anteile mit wirtschaftlich vernünftigem Aufwand messen, kann eine Aufteilung nach Verbrauchsanteilen mit zwei Dritteln der Anteile beschlossen werden — wirksam ebenfalls erst ab der folgenden Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 3 WEG 2002).

Finanziert wird beides aus der Rücklage (§ 31 WEG 2002). Sie ist „angemessen” zu bilden, und bei der Festlegung der Beiträge ist ausdrücklich auf künftige Aufwendungen zur thermischen Sanierung oder energietechnischen Verbesserung Bedacht zu nehmen. Das Gesetz nennt dafür eine Untergrenze: Die monatlichen Beiträge dürfen den Betrag, der sich aus der Nutzfläche aller Objekte multipliziert mit 0,90 Euro ergibt, nur ausnahmsweise unterschreiten — etwa bei bereits hoher Rücklage oder kurz zurückliegender durchgreifender Sanierung. Dieser Betrag wird seit 1. Jänner 2024 alle zwei Jahre nach dem Verbraucherpreisindex 2020 angepasst; den jeweils geltenden Wert veröffentlicht der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Wie sich daraus ein tragfähiger Plan ergibt, zeigt unser Beitrag zur Rücklage in der Eigentümergemeinschaft.

Was gilt für Änderungen am eigenen Objekt?

Davon zu trennen sind Maßnahmen, die ein einzelner Wohnungseigentümer an seinem eigenen Objekt vornimmt. Dazu ist er auf seine Kosten berechtigt (§ 16 Abs. 2 WEG 2002); die Änderung bedarf der Zustimmung der anderen, sofern eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen möglich ist. Für eine Reihe von Vorhaben darf die Zustimmung nicht verweigert werden — etwa für die barrierefreie Ausgestaltung, eine Vorrichtung zum Langsamladen eines Elektrofahrzeugs oder eine Photovoltaikanlage am Balkon oder an der Terrasse zur Versorgung des eigenen Objekts.

Für diese privilegierten Fälle gilt zudem die Zustimmungsfiktion: Wer alle Wohnungseigentümer auf dem in § 24 Abs. 5 WEG 2002 vorgesehenen Weg verständigt und zwei Monate ohne Widerspruch abwartet, darf die Änderung umsetzen (§ 16 Abs. 5 WEG 2002). Details dazu stehen im Beitrag zum Balkonkraftwerk in der Eigentümergemeinschaft.

Ein Punkt, der später oft überrascht: Verursacht eine solche Änderung, für die auch allgemeine Teile in Anspruch genommen wurden, höhere Erhaltungskosten an diesen allgemeinen Teilen, hat der ändernde Wohnungseigentümer die dadurch verursachten Mehrkosten zu tragen (§ 16 Abs. 6 WEG 2002).

Was kann ein einzelner Eigentümer durchsetzen?

Bei der Erhaltung deutlich mehr als bei der Verbesserung. Nach § 30 Abs. 1 WEG 2002 kann jeder Wohnungseigentümer bei Gericht beantragen, dass

• Erhaltungsarbeiten im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1 binnen angemessener Frist durchgeführt werden (Z 1),
• eine angemessene Rücklage gebildet oder der bereits festgelegte Beitrag angemessen erhöht oder gemindert wird (Z 2),
• ihm die Entrichtung seines Anteils an den durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit in Monatsraten über höchstens zehn Jahre gegen Zahlung der ortsüblichen Hypothekarzinsen gestattet wird, soweit die sofortige Zahlung unmöglich oder unzumutbar ist (Z 3).

Eine nützliche Verbesserung lässt sich auf diesem Weg nicht erzwingen — sie bleibt eine Entscheidung der Mehrheit.

Wie sieht ein belastbarer Beschluss aus?

Fünf Bausteine, die Streit vermeiden:

1. Maßnahme konkret benennen — Gewerk, Umfang, Ausführungsstandard, nicht bloß „Fassade”.
2. Einordnung festhalten — Erhaltung nach § 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 oder Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung nach § 29 WEG 2002.
3. Finanzierung regeln — Entnahme aus der Rücklage, Erhöhung der Beiträge oder Darlehen, mit Betrag und Fälligkeit. Bei einer Verbesserung gehört die Deckungsrechnung ausdrücklich dazu, weil sie über den Bestand des Beschlusses mitentscheidet.
4. Angebotsgrundlage angeben — welche Angebote vorlagen, welches beauftragt wird, bis zu welcher Obergrenze.
5. Bekanntmachung dokumentieren — Tag des Anschlags, Übersendung, Hinweis auf Fristbeginn und Fristende.

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Häufige Fragen

Ist der Austausch einer alten Heizanlage Erhaltung oder Verbesserung?

Der Erhaltungsbegriff umfasst die Aufrechterhaltung des Betriebs bestehender Gemeinschaftsanlagen. Ist die Erhaltung der alten Anlage gemessen an den Kosten einer vergleichbaren neuen Anlage wirtschaftlich nicht vertretbar, ist die neue Anlage zu errichten — das bleibt Erhaltung. Wird dagegen eine funktionierende Anlage allein zur Verbesserung ersetzt oder das System grundlegend aufgewertet, spricht das für außerordentliche Verwaltung; die Einordnung im Einzelfall empfiehlt sich vorab fachlich abzuklären. Der Ablauf im Detail steht im Beitrag zum Heizungstausch.

Reicht die einfache Mehrheit für einen nachträglichen Lift?

Es gilt die Mehrheit nach § 24 Abs. 4 WEG 2002 — Mehrheit aller Anteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen mit mindestens einem Drittel aller Anteile. Als Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung kann der Beschluss aber binnen drei Monaten ab Anschlag bei Gericht bekämpft werden, insbesondere wenn die Kosten nicht aus der Rücklage gedeckt wären.

Ab wann läuft die Frist für den Aufhebungsantrag?

Ab dem Anschlag des Beschlusses im Haus (§ 24 Abs. 5 WEG 2002) — nicht ab der Versammlung und nicht ab dem Zugang der Übersendung. Deshalb ist der Tag des Anschlags zu dokumentieren und dem übersendeten Beschluss bekannt zu geben.

Kann ein einzelner Eigentümer eine Dachsanierung erzwingen?

Ja. Nach § 30 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 kann jeder Wohnungseigentümer gerichtlich beantragen, dass Erhaltungsarbeiten binnen angemessener Frist durchgeführt werden. Für nützliche Verbesserungen gibt es dieses Recht nicht.

Darf die Gemeinschaft einen eigenen Kostenschlüssel beschließen?

Ein von den Miteigentumsanteilen abweichender Aufteilungsschlüssel kann nur von sämtlichen Wohnungseigentümern schriftlich festgelegt werden und wirkt frühestens ab der folgenden Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 2 WEG 2002). Für verbrauchsabhängige Aufwendungen genügt ein Beschluss mit zwei Dritteln der Anteile (§ 32 Abs. 3).

Wie hoch muss die Rücklage sein?

Das Gesetz verlangt eine „angemessene” Rücklage und nennt als Untergrenze die Nutzfläche aller Objekte multipliziert mit 0,90 Euro monatlich, von der nur ausnahmsweise abgewichen werden darf (§ 31 Abs. 1 WEG 2002). Dieser Betrag wird seit 1. Jänner 2024 alle zwei Jahre valorisiert; maßgeblich ist der jeweils veröffentlichte aktuelle Wert.

Fazit

Erhaltung oder Verbesserung — die Einordnung entscheidet in Österreich nicht über die Mehrheit, sondern über die Angriffsfläche. Erhaltungsmaßnahmen sind ordentliche Verwaltung, sie lassen sich sogar von einzelnen Eigentümern durchsetzen. Nützliche Verbesserungen brauchen dieselbe Mehrheit, können aber binnen drei Monaten ab Anschlag gerichtlich aufgehoben werden, wenn sie einzelne übermäßig beeinträchtigen oder die Rücklage sie nicht trägt.

Wer die Einordnung, die Deckungsrechnung und den Tag des Anschlags in die Unterlagen schreibt, hat den Beschluss damit belastbar gemacht — und weiß bei der nächsten Abrechnung genau, auf welcher Grundlage jede Position steht.