Wohnung gekauft, Abrechnung geerbt: Wen der Eigentümerwechsel in der Eigentümergemeinschaft wirklich trifft

Die Antwort vorweg

Das WEG 2002 beantwortet die Frage ausdrücklich, und es stellt dabei nicht auf das Verbrauchsjahr ab, sondern auf einen Stichtag: „Im Fall des Wechsels eines Wohnungseigentümers ist derjenige zur Nachzahlung verpflichtet, der im Zeitpunkt von deren Fälligkeit Wohnungseigentümer ist“ (§ 34 Abs. 4 letzter Satz WEG 2002). Fällig wird ein Fehlbetrag binnen zwei Monaten ab der Rechnungslegung. Wer also im Sommer erwirbt und im Herbst die Abrechnung des Vorjahres bekommt, zahlt die Nachforderung an die Eigentümergemeinschaft — unabhängig davon, wer damals geheizt und Wasser verbraucht hat. Wohnungseigentümer ist dabei nur, wer im Grundbuch einverleibt ist; die Übergabe der Schlüssel genügt dafür nicht (§ 431 ABGB). Wie sich die beiden Vertragsparteien den Betrag untereinander aufteilen, ist Sache des Kaufvertrags und geht die Gemeinschaft nichts an.

Warum das Verbrauchsjahr in Österreich keine Rolle spielt

Die österreichische Regelung ist bewusst einfach gebaut, weil eine tagesgenaue Aufteilung bei zwanzig Kostenpositionen und wechselnden Vorschreibungen kaum zu leisten wäre. Zwei Bestimmungen tragen das ganze System.

Die erste steht in § 32 Abs. 1 WEG 2002: Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern „nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode“ zu tragen. Maßgeblich ist damit die Anteilslage am 31. Dezember, nicht der Durchschnitt über das Jahr. Die zweite steht in § 34 Abs. 2 WEG 2002: „Durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers wird die Abrechnungsperiode nicht berührt.“ Es gibt also keine Zwischenabrechnung zum Übergabestichtag, keine geteilte Periode und keine zwei Abrechnungen für dieselbe Wohnung.

Ergänzt wird das durch § 32 Abs. 7 WEG 2002, wonach ein Eigentümerwechsel auch den Aufteilungsschlüssel, die Abrechnungseinheit und die Abstimmungseinheit unberührt lässt. Wer erwirbt, übernimmt die Rechenweise des Hauses so, wie er sie vorfindet. Ein abweichender Schlüssel wäre ohnehin nur mit schriftlicher Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer zu ändern (§ 32 Abs. 2) und würde frühestens für die nächste Abrechnungsperiode wirken.

Für die laufenden Zahlungen gilt derselbe Gedanke: Mangels anderer Vereinbarung sind die vorgeschriebenen Vorauszahlungen am Fünften jedes Kalendermonats fällig (§ 32 Abs. 9 WEG 2002). Wer an diesem Tag im Grundbuch steht, schuldet die Rate.

Worum es geht	Wen es gegenüber der Gemeinschaft trifft	Fundstelle
Monatliche Vorauszahlung	Wer am Fälligkeitstag einverleibt ist	§ 32 Abs. 9 WEG 2002
Nachzahlung aus der Abrechnung	Wer bei Fälligkeit der Nachzahlung einverleibt ist	§ 34 Abs. 4 WEG 2002
Höhe des Kostenanteils	Anteile bei Ende der Abrechnungsperiode	§ 32 Abs. 1 WEG 2002
Zeitraum der Abrechnung	Bleibt vom Wechsel unberührt	§ 34 Abs. 2 WEG 2002
Aufteilungsschlüssel und Abrechnungseinheit	Bleiben vom Wechsel unberührt	§ 32 Abs. 7 WEG 2002
Offene Beiträge des Voreigentümers	Können am Anteil besichert sein	§ 27 WEG 2002
Verbindlichkeiten gegenüber Dritten	Ausfallhaftung nach Anteilen	§ 18 Abs. 4 WEG 2002

Wann kommt die Abrechnung — und wie lange kann man sie prüfen?

Der Verwalter hat die Abrechnung innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer zu übersenden; anschließend ist Einsicht in die Belege zu gewähren, auf Verlangen gegen Kostenersatz auch in Form von Kopien (§ 34 Abs. 1 WEG 2002). Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart oder gerichtlich festgesetzt wurde (§ 34 Abs. 2). Für die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer ist das der erste ernsthafte Blick in die Zahlen des Hauses — und zugleich der Moment, in dem eine Nachforderung auf den Tisch kommt.

Bleibt der Verwalter die Abrechnung schuldig oder verweigert er die Belegeinsicht, kann jeder Wohnungseigentümer beim Bezirksgericht einen Auftrag unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6.000 Euro erwirken; besteht der Mangel nur in einer inhaltlichen Unrichtigkeit, beschränkt sich die Entscheidung auf die Feststellung der Unrichtigkeit und des richtiggestellten Betrags (§ 34 Abs. 3 WEG 2002). Der Anspruch auf Rechnungslegung selbst verjährt in drei Jahren ab Ende der Abrechnungsfrist (§ 34 Abs. 1 letzter Satz).

Eine Lücke bleibt: Das Gesetz sagt für den Wechselfall nur, wen die Nachzahlung trifft. Ein Überschuss ist nach § 34 Abs. 4 erster Satz auf künftige Vorauszahlungen gutzuschreiben — bei jemandem, der die Wohnung längst verkauft hat, gibt es solche nicht mehr. Diesen Punkt regelt man deshalb besser im Kaufvertrag ausdrücklich mit, statt ihn offenzulassen.

Bleibt die Rücklage bei der Liegenschaft?

Ja, und daran ändert ein Verkauf nichts. Die Rücklage dient der Vorsorge für künftige Aufwendungen und ist auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen (§ 31 Abs. 1 und 2 WEG 2002). Sie gehört damit der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Miteigentümer. Einen Anspruch, den eingezahlten Anteil beim Ausscheiden ausbezahlt zu bekommen, sieht das WEG 2002 nicht vor. Eine Rechnungslegung über die Rücklage schuldet der Verwalter bei Beendigung des Verwaltungsvertrags (§ 31 Abs. 3) — beim Wechsel einer einzelnen Wohnung dagegen nicht.

Wirtschaftlich schlägt sich der Stand der Rücklage deshalb im Kaufpreis nieder. Ein gut dotiertes Konto nimmt der Käuferseite die Sorge vor der nächsten Großreparatur; ein schmales Konto in einem Haus mit anstehender Fassadensanierung ist ein Preisargument in die andere Richtung. Als Untergrenze nennt das Gesetz einen aus der Nutzfläche aller Objekte und einem Ausgangsbetrag von 0,90 Euro errechneten Gesamtbetrag, der seit 1. Jänner 2024 alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex 2020 angepasst wird (§ 31 Abs. 1 und 5 WEG 2002); die Wirtschaftskammer Österreich verlautbart den jeweils geltenden Wert. Wer den aktuellen Betrag braucht, sieht dort nach, statt mit einer veralteten Zahl zu rechnen.

Was in absehbarer Zeit auf das Haus zukommt, steht in der Vorausschau, die der Verwalter bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode zur Kenntnis zu bringen hat (§ 20 Abs. 2 WEG 2002). Sie ist für eine Kaufentscheidung oft aufschlussreicher als die Abrechnung des Vorjahres, weil dort die geplanten Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten samt der dafür nötigen Rücklagenbeiträge benannt sind.

Wie weit reicht das gesetzliche Vorzugspfandrecht?

Hier liegt der Punkt, der beim Kauf einer österreichischen Eigentumswohnung am häufigsten übersehen wird. An jedem Miteigentumsanteil besteht in dem durch § 216 Abs. 1 Z 3 der Exekutionsordnung bestimmten Ausmaß ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zugunsten der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer dieses Anteils sowie zugunsten bestimmter Rückgriffsforderungen anderer Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 1 WEG 2002). Das Pfandrecht haftet also am Anteil und damit an der Sache, nicht bloß an der Person des Schuldners.

Wirksam wird es allerdings nur unter einer engen Bedingung: Der Forderungsberechtigte muss die Forderung samt dem Pfandrecht binnen sechs Monaten mit Klage geltend machen und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragen (§ 27 Abs. 2 WEG 2002). Versäumt die Gemeinschaft diese Frist, bleibt ihr nur die gewöhnliche Forderung gegen den früheren Eigentümer. Kommt es zur Zwangsversteigerung des Anteils, ist die besicherte Forderung durch Barzahlung zu berichtigen, soweit sie in der Verteilungsmasse Deckung findet — andernfalls hat sie der Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen (§ 27 Abs. 3 WEG 2002).

Für die Kaufprüfung folgt daraus eine schlichte Regel: Ein aktueller Grundbuchsauszug gehört auf den Tisch, und eine angemerkte Klage der Eigentümergemeinschaft ist ein Warnsignal, das vor der Unterfertigung geklärt wird. Ohne eine solche Anmerkung übernimmt die Erwerberseite keine Altschulden des Verkäufers.

Eine zweite Haftungsschiene betrifft Gläubiger der Gemeinschaft selbst, etwa Professionisten oder Versicherer. Ein gegen die Eigentümergemeinschaft ergangener Exekutionstitel kann nur in die Rücklage oder in die geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen vollstreckt werden; erst soweit die Forderung so nicht hereingebracht werden kann, haften die Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 18 Abs. 4 WEG 2002). Auch das ist ein Grund, sich vor dem Kauf nach laufenden Verfahren des Hauses zu erkundigen.

Was vor der Unterfertigung auf den Tisch gehört

Die folgenden Unterlagen beschaffen sich Kaufinteressenten am besten über die Verkäuferseite, die sie als Wohnungseigentümerin ohnehin bekommt:

1. Aktueller Grundbuchsauszug samt Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten — daraus ergeben sich Anteil, Zubehör und angemerkte Rechte.
2. Die Abrechnungen der letzten drei Jahre nach § 34 Abs. 1 WEG 2002, dazu die aktuelle Vorschreibung mit der Aufschlüsselung in Bewirtschaftungskosten und Rücklagenbeitrag.
3. Die Vorausschau für die kommende Periode (§ 20 Abs. 2 WEG 2002) mit den geplanten Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten.
4. Der Stand der Rücklage samt Kontonachweis (§ 31 Abs. 2 WEG 2002).
5. Die Beschlüsse der letzten Jahre samt Anschlagsdatum. Eine Sondervorschreibung, die beschlossen, aber noch nicht eingehoben ist, gehört unbedingt dazu.
6. Eine schriftliche Auskunft der Verwaltung über offene Beiträge auf dem Konto der Wohnung und über anhängige Verfahren der Gemeinschaft.
7. Eine Regelung im Kaufvertrag, wer eine später fällige Nachzahlung für ein zurückliegendes Jahr wirtschaftlich trägt und wie ein Guthaben behandelt wird.

Wer als neuer Eigentümer einen Beschluss angreifen will, hat dafür einen Monat ab dem Anschlag im Haus Zeit (§ 24 Abs. 6 WEG 2002); der übersendeten Fassung ist der Aushangtag samt Fristende beizufügen (§ 24 Abs. 5). Beschlüsse der außerordentlichen Verwaltung lassen sich zusätzlich nach § 29 WEG 2002 bekämpfen. Den Ablauf beschreibt der Beitrag zum Beschluss anfechten. Wer erst nach Ablauf dieser Frist ins Grundbuch kommt, findet die Beschlusslage vor, wie sie ist.

Die Gemeinschaft selbst hat bei einem Wechsel vor allem Stammdaten zu pflegen: Zustelladresse, Bankverbindung, Tag der Einverleibung, Zuordnung noch offener Posten auf dem Konto der Wohnung. Wird das Haus in Eigenregie geführt, hängt diese Pflege oft an einer einzigen Person und mehreren Dateien. Bei dotega laufen Anteilsliste, Vorschreibungen, Zahlungseingänge, Beschlüsse samt Anschlagtag und der Rücklagenstand an einem Ort zusammen, jede Position bleibt für alle Parteien nachvollziehbar, und juristische Rückfragen beantwortet eine feste Ansprechperson mit geprüfter Sachkunde binnen 24 Stunden. Den Ablauf zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Ich habe im Juli gekauft und soll die Nachzahlung für das ganze Vorjahr tragen — stimmt das?

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ja. Zur Nachzahlung verpflichtet ist, wer im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit Wohnungseigentümer ist (§ 34 Abs. 4 WEG 2002), und fällig wird der Fehlbetrag binnen zwei Monaten ab der Rechnungslegung. Ob Sie sich den Betrag von der Verkäuferseite holen können, hängt allein von Ihrem Kaufvertrag ab.

Wird beim Verkauf eine Zwischenabrechnung erstellt?

Das Gesetz verlangt keine. Durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers wird die Abrechnungsperiode nicht berührt (§ 34 Abs. 2 WEG 2002), abgerechnet wird weiterhin für das ganze Kalenderjahr. Eine freiwillige Aufstellung zum Übergabestichtag kann die Verwaltung erstellen; ein Anspruch darauf besteht nicht.

Bekomme ich meinen Anteil an der Rücklage beim Verkauf zurück?

Nein. Die Rücklage liegt auf einem Konto der Eigentümergemeinschaft (§ 31 Abs. 2 WEG 2002) und ist für Aufwendungen der Liegenschaft gewidmet. Eine Auszahlung an einen ausscheidenden Wohnungseigentümer sieht das WEG 2002 nicht vor — der Stand wirkt sich über den Kaufpreis aus.

Kann die Gemeinschaft alte Rückstände bei mir eintreiben?

Nur, wenn sie ihr Vorzugspfandrecht gesichert hat: Dafür muss die Forderung binnen sechs Monaten eingeklagt und die Anmerkung der Klage beim Miteigentumsanteil beantragt worden sein (§ 27 Abs. 2 WEG 2002). Ohne diese Anmerkung bleibt die Forderung eine Sache zwischen der Gemeinschaft und der Verkäuferseite. Der Grundbuchsauszug zeigt, ob etwas angemerkt ist.

Ändert sich mein Kostenanteil, weil ich unterjährig gekauft habe?

Nein. Der Anteil richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002); Aufteilungsschlüssel und Abrechnungseinheit bleiben vom Wechsel ohnehin unberührt (§ 32 Abs. 7 WEG 2002).

Der Stichtag steht im Gesetz, der Ausgleich im Kaufvertrag

Österreich hat die Frage, wer nach einem Verkauf zahlt, unaufgeregt gelöst: Es zählt der Tag, an dem die Forderung fällig wird, und es zählt der Anteilsstand am Ende der Abrechnungsperiode. Damit weiß die Verwaltung immer, wen sie anschreibt, und die Abrechnung bleibt eine Rechnung pro Wohnung und Jahr.

Der Ausgleich zwischen den Vertragsparteien passiert eine Ebene tiefer. Kaufinteressenten verschaffen sich vor der Unterschrift Abrechnung, Vorausschau, Rücklagenstand und Grundbuchsauszug und lassen im Vertrag festhalten, wie eine spätere Nachzahlung und ein späteres Guthaben behandelt werden. Verkäuferinnen und Verkäufer klären dieselbe Frage aus der Gegenrichtung. Wer diese beiden Ebenen sauber trennt, hat beim Eigentümerwechsel nichts zu streiten.