Beschluss der Eigentümergemeinschaft anfechten: Monatsfrist, Bezirksgericht und der zweite Weg über § 29 WEG 2002

Die Antwort vorweg

Gegen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft wird nicht geklagt, sondern ein Antrag beim Bezirksgericht gestellt, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt; entschieden wird im Verfahren außer Streitsachen (§ 52 Abs. 1 Z 4 und Z 5 WEG 2002). Für den Normalfall nennt das Gesetz eine kurze Frist: Jeder Wohnungseigentümer kann innerhalb eines Monats ab Anschlag des Beschlusses beantragen, dass dessen Rechtsunwirksamkeit wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit gerichtlich festgestellt wird (§ 24 Abs. 6 WEG 2002). Betrifft der Beschluss eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung, öffnet sich ein zweiter Weg mit eigener Frist: Überstimmte können die gerichtliche Aufhebung verlangen, und zwar binnen drei Monaten ab Anschlag (§ 29 Abs. 1 WEG 2002). Beide Anträge sind gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten; die Hausverwaltung ist nicht Antragsgegnerin.

Warum der Aushang im Stiegenhaus die Uhr startet

Für die Fristberechnung zählt weder das Datum der Versammlung noch der Tag, an dem der Brief im Postkasten liegt. Maßgeblich ist der Anschlag. § 24 Abs. 5 WEG 2002 verlangt beides nebeneinander: Beschlüsse sind jedem Wohnungseigentümer durch Anschlag an einer für alle deutlich sichtbaren Stelle des Hauses und zusätzlich durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Bei mehreren Häusern oder Stiegen braucht es entsprechend mehrere Aushänge.

Dem übersendeten Beschluss ist überdies ein Hinweis darauf beizufügen, dass für den Fristbeginn der Anschlag im Haus maßgeblich ist; zugleich sind der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende der Frist bekannt zu geben. Wer die Übersendung lieber elektronisch bekommt, kann das verlangen — die Bestimmung sieht das ausdrücklich vor.

Für Eigentümer heißt das: Der wichtigste Handgriff nach einer strittigen Abstimmung ist ein Foto des Aushangs samt Datum. Für eine selbstverwaltende Gemeinschaft heißt es umgekehrt, dass der Aushangtag festgehalten und im Begleitschreiben genannt werden muss. Fehlt diese Angabe, beginnt die Diskussion über den Fristlauf schon, bevor überhaupt jemand einen Antrag eingebracht hat.

Zwei Verfahren, zwei Fristen: Welcher Weg passt?

Das WEG 2002 trennt sauber zwischen der Frage, ob ein Beschluss überhaupt wirksam zustande gekommen ist, und der Frage, ob eine mehrheitlich beschlossene Veränderung den Überstimmten zumutbar ist. § 30 Abs. 1 WEG 2002 nennt beide Rechtsbehelfe ausdrücklich nebeneinander, bevor er die Minderheitsrechte auflistet.

	Feststellung der Rechtsunwirksamkeit	Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses
Rechtsgrundlage	§ 24 Abs. 6 WEG 2002	§ 29 Abs. 1 WEG 2002
Anwendungsbereich	jeder Beschluss der Eigentümergemeinschaft	Veränderungen an allgemeinen Teilen, die über die ordentliche Verwaltung des § 28 hinausgehen
Gründe	formelle Mängel, Gesetzwidrigkeit, fehlende Mehrheit	übermäßige Beeinträchtigung oder fehlende Deckung der Kosten aus der Rücklage
Antragsfrist	ein Monat ab Anschlag	drei Monate ab Anschlag, sechs Monate ohne vorherige Verständigung nach § 25 Abs. 2
Antragsberechtigt	jeder Wohnungseigentümer	jeder Überstimmte
Zuständigkeit	Bezirksgericht, § 52 Abs. 1 Z 4	Bezirksgericht, § 52 Abs. 1 Z 5

Die längere Frist des § 29 hat einen nachvollziehbaren Grund: Sie verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Wohnungseigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung und ihrem Gegenstand nicht verständigt wurde (§ 25 Abs. 2 WEG 2002). Eine Gemeinschaft, die ihre Tagesordnung sorgfältig ankündigt, verkürzt damit ihr eigenes Risiko auf die Hälfte.

Beide Wege schließen einander nicht aus. § 24 Abs. 6 letzter Satz stellt klar, dass Beschlüsse in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung überdies nach § 29 angefochten werden können. Wer einen Formfehler sieht und zugleich die Kostendeckung bezweifelt, prüft beide Fristen getrennt.

Was prüft das Gericht bei einer außerordentlichen Maßnahme?

Der Prüfmaßstab des § 29 Abs. 2 WEG 2002 ist eng gefasst. Aufzuheben ist der Mehrheitsbeschluss, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde (Z 1) oder wenn die Kosten der Veränderung, unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten, nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten (Z 2). Der zweite Grund hat es in sich: Er zwingt die Mehrheit, eine Verbesserung gegen den absehbaren Erhaltungsbedarf zu rechnen und nicht bloß gegen den heutigen Kontostand.

Die Mehrheit kann diesen Einwand allerdings entkräften. Eine Aufhebung wegen fehlender Kostendeckung findet nicht statt, wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird oder wenn die Verbesserung auch trotz der Deckungslücke allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht (§ 29 Abs. 3 WEG 2002). Und wo die Beeinträchtigung eines Einzelnen finanziell ausgeglichen werden kann, spricht das Gericht statt einer Aufhebung aus, dass die Veränderung nur gegen eine ziffernmäßig festgesetzte angemessene Entschädigung vorgenommen werden darf (Abs. 4).

Ob eine Maßnahme überhaupt in den Bereich des § 29 fällt, entscheidet sich an der Abgrenzung zur ordentlichen Verwaltung. Wie diese Grenze verläuft, behandelt der Beitrag Erhaltung oder Verbesserung. Für die Verwaltung selbst zieht § 29 Abs. 6 WEG 2002 eine klare Linie: Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung darf sie nur aufgrund eines Beschlusses nach Abs. 1 durchführen.

Was kostet ein Anfechtungsverfahren in Österreich?

Drei Punkte bestimmen den finanziellen Rahmen.

Erstens die Gerichtsgebühr: Für die in § 52 Abs. 1 WEG 2002 genannten Verfahren ist die in Tarifpost 12 lit. c Z 6 GGG bestimmte Pauschalgebühr zu entrichten (§ 53 WEG 2002). Die aktuelle Höhe erfragen Sie am besten direkt beim zuständigen Bezirksgericht, da die Gebührensätze regelmäßig angepasst werden.

Zweitens die Vertretung: In erster und zweiter Instanz können die Parteien selbst vor Gericht handeln und sich durch jede volljährige, geschäftsfähige Person vertreten lassen; erst in dritter Instanz braucht es einen Rechtsanwalt, einen Notar oder einen Interessenvertreter (§ 52 Abs. 2 Z 6 WEG 2002). Interessenvertreter in diesem Sinn ist ein Funktionär oder Angestellter eines Vereins, zu dessen satzungsmäßigen Zwecken der Schutz und die Vertretung von Wohnungseigentümern gehört und der in mehr als zwei Bundesländern berät.

Drittens der Kostenersatz. Über die Verweisung des § 52 Abs. 2 WEG 2002 gilt unter anderem § 37 Abs. 3 Z 17 MRG: Die Verfahrenskosten sind von den Parteien nach Billigkeit zu tragen. Berücksichtigt wird dabei, in welchem Ausmaß die Parteien mit ihren Anträgen durchgedrungen sind, in wessen Interesse das Verfahren geführt wurde, wer nicht zweckentsprechenden Aufwand verursacht hat und ob eine Partei durch den Kostenersatz an eine Vielzahl von Verfahrensgegnern übermäßig belastet würde. Für eine durch einen Interessenvertreter vertretene Partei nennt dieselbe Ziffer feste Beträge: 800 Euro für das Verfahren erster Instanz und je 360 Euro für die zweite und dritte Instanz.

Eine verfahrenstechnische Erleichterung erspart der Gemeinschaft Papierberge: Zustellungen an mehr als sechs Wohnungseigentümer können durch Anschlag im Sinne des § 24 Abs. 5 vorgenommen werden, wobei der verfahrenseinleitende Antrag mit Ablauf von 30 Tagen als zugestellt gilt und zusätzlich einem vom Gericht bestimmten Wohnungseigentümer mit Zustellnachweis zuzustellen ist (§ 52 Abs. 2 Z 4 WEG 2002).

Sieben Handgriffe, die einen Beschluss haltbar machen

Die häufigsten Angriffspunkte entstehen lange vor dem Aushang. Wer die folgenden Schritte einhält, nimmt einer späteren Anfechtung nach § 24 Abs. 6 den Boden.

1. Alle einbinden: Ein Beschluss wird erst wirksam, nachdem sämtliche Wohnungseigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatten; bis dahin ist niemand an eine bereits abgegebene Erklärung gebunden (§ 24 Abs. 1 WEG 2002).
2. Rechtzeitig ankündigen: Einberufung und die zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände sind mindestens zwei Wochen vor dem Termin auf dem Weg des § 24 Abs. 5 bekannt zu machen (§ 25 Abs. 2 WEG 2002).
3. Vollmachten kontrollieren: Wer für einen anderen auftritt, weist die Vertretungsbefugnis durch eine höchstens drei Jahre alte schriftliche Vollmacht nach, sonst ist eine schriftliche Genehmigung binnen 14 Tagen nötig (§ 24 Abs. 2 WEG 2002).
4. Befangenheit beachten: Geht es um ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer oder einer ihm nahestehenden Person, hat dieser kein Stimmrecht (§ 24 Abs. 3 WEG 2002).
5. Richtig zählen: Erforderlich ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder eine Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen, die zumindest ein Drittel aller Anteile erreicht (§ 24 Abs. 4 WEG 2002).
6. Belehren: Wer einen Abstimmungsvorschlag unterbreitet, muss darin über die Regeln zur Stimmenmehrheit informieren und darauf hinweisen, dass auch ein mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert (§ 24 Abs. 4 letzter Satz WEG 2002).
7. Sauber kundmachen: Niederschrift aufnehmen und zur Kenntnis bringen (§ 25 Abs. 3 WEG 2002), aushängen und übersenden, Aushangtag und Fristende im Begleitschreiben nennen (§ 24 Abs. 5 WEG 2002).

Wie eine Versammlung von der Einladung bis zur Kundmachung abläuft, zeigt der Beitrag zur Eigentümerversammlung in Österreich; was in die Niederschrift gehört, steht im Text zum Protokoll. Für Beschlüsse ohne Versammlung gelten dieselben Kundmachungsregeln, nur mit anderem Ablauf — nachzulesen beim schriftlichen Beschluss.

Gerade in Eigenverwaltung hängt diese Kette oft an einer Person und einem Ordner. Eine digitale Verwaltung hält Abstimmungsunterlagen, Niederschriften, Aushangtage und Beschlüsse an einer Stelle, für jede Partei einsehbar, und für rechtliche Rückfragen steht ein fester Ansprechpartner mit geprüfter Sachkunde binnen 24 Stunden bereit. Den Ablauf zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Zählt für die Frist der Aushang oder der Brief?

Der Aushang. § 24 Abs. 6 WEG 2002 stellt für den Fristbeginn ausdrücklich auf den Anschlag des Beschlusses gemäß Abs. 5 ab. Deshalb muss dem übersendeten Beschluss auch ein Hinweis auf genau diesen Umstand beiliegen, samt Tag des Anschlags und dem daraus errechneten Fristende. Wer sich nur am Poststempel orientiert, riskiert, die Frist zu verpassen.

Brauche ich für den Antrag einen Anwalt?

In erster und zweiter Instanz nicht. Die Parteien können selbst handeln oder sich durch jede volljährige, geschäftsfähige Person vertreten lassen (§ 52 Abs. 2 Z 6 WEG 2002). In dritter Instanz ist die Vertretung durch Rechtsanwalt, Notar oder Interessenvertreter vorgeschrieben. Bei Beschlüssen mit größerem finanziellem Gewicht ist eine Beratung vor dem Einbringen trotzdem sinnvoll, weil die Begründung von Anfang an tragen muss.

Darf die Hausverwaltung den Beschluss trotz laufendem Verfahren umsetzen?

Eine automatische Hemmung ordnet das WEG 2002 für die Dauer des Verfahrens nicht an. Für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung gilt immerhin, dass der Verwalter sie nur aufgrund eines Beschlusses nach § 29 Abs. 1 durchführen darf (§ 29 Abs. 6 WEG 2002). Wer verhindern möchte, dass vor der Entscheidung Tatsachen geschaffen werden, sollte den vorläufigen Rechtsschutz umgehend juristisch prüfen lassen; das ist ein Fall für eine Beratung im Einzelfall.

Was bleibt, wenn die Monatsfrist verstrichen ist?

Der Beschluss bleibt in Kraft. Offen sind dann zwei andere Türen: die Minderheitsrechte des § 30 Abs. 1 WEG 2002, mit denen einzelne Wohnungseigentümer etwa Erhaltungsarbeiten, eine angemessene Rücklage oder eine ordnungsgemäße Abrechnung gerichtlich durchsetzen können, und der einfachste Weg überhaupt — eine neue Willensbildung, die den alten Beschluss ersetzt.

Gegen wen richtet sich der Antrag?

Gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Sowohl § 24 Abs. 6 als auch § 29 Abs. 1 WEG 2002 formulieren das so. Der Verwalter ist Partei nur insoweit, als seine Interessen unmittelbar berührt sein können oder sein eigenes Verhalten Verfahrensgegenstand ist (§ 52 Abs. 2 Z 1 WEG 2002).

Ein Foto vom Aushang erspart den Streit über die Frist

Die Anfechtung im Wohnungseigentum ist in Österreich weniger ein Prozess über Argumente als ein Wettlauf mit einem Datum, das im Stiegenhaus hängt. Ein Monat für die Feststellung der Rechtsunwirksamkeit, drei Monate für die Aufhebung einer außerordentlichen Maßnahme, sechs, wenn die Verständigung unterblieben ist: Diese drei Zahlen entscheiden mehr Verfahren als jede inhaltliche Erwägung.

Wer nach einer unerfreulichen Abstimmung zwei Dinge erledigt, nämlich den Aushangtag festhalten und den Beschlusswortlaut sichern, hat die Grundlage für jede weitere Entscheidung beisammen. Und eine Gemeinschaft, die Tagesordnung, Belehrung, Niederschrift und Kundmachung ernst nimmt, macht ihre Beschlüsse so haltbar, dass es auf die Fristen selten ankommt.