Schneeräumung in der Eigentümergemeinschaft: Welche Pflicht § 93 StVO der Liegenschaft auferlegt und wie der Auftrag vergeben wird

Die Antwort vorweg

Die Räum- und Streupflicht steht in Österreich unmittelbar im Gesetz. Nach § 93 Abs. 1 der Straßenverkehrsordnung 1960 haben Eigentümer von Liegenschaften im Ortsgebiet dafür zu sorgen, dass die dem öffentlichen Verkehr dienenden Gehsteige und Gehwege in einer Entfernung von höchstens drei Metern entlang der Liegenschaft — samt der darin liegenden Stiegenanlagen — in der Zeit von 6 bis 22 Uhr von Schnee gesäubert und bei Schnee und Glatteis bestreut sind. Fehlt ein Gehsteig, ist ein ein Meter breiter Streifen am Straßenrand zu betreuen. Bei Wohnungseigentum trifft diese Aufgabe die Eigentümergemeinschaft, die in Angelegenheiten der Verwaltung Rechte erwirbt und Verbindlichkeiten eingeht (§ 18 Abs. 1 WEG 2002). Sie vergibt den Auftrag als Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung mit der Mehrheit nach § 24 Abs. 4 WEG 2002 und trägt die Kosten nach Miteigentumsanteilen (§ 32 Abs. 1 WEG 2002).

Welche Flächen die Anrainerpflicht erfasst

Der Wortlaut des § 93 StVO ist ungewöhnlich präzise, und diese Präzision hilft bei der Ausschreibung. Erfasst sind Gehsteige und Gehwege entlang der ganzen Liegenschaft, also auch der Abschnitt vor dem selten benutzten Nebeneingang. Liegt der Gehsteig weiter als drei Meter von der Grundgrenze entfernt, endet die Pflicht. In einer Fußgängerzone oder Wohnstraße ohne Gehsteige gilt sie für einen ein Meter breiten Streifen entlang der Häuserfronten (§ 93 Abs. 1a StVO).

Ein zweiter Absatz wird regelmäßig übersehen: Dieselben Personen haben dafür zu sorgen, dass Schneewächten oder Eisbildungen von den Dächern ihrer an der Straße gelegenen Gebäude entfernt werden (§ 93 Abs. 2 StVO). Dieser Teil der Pflicht trägt das größte Schadenspotenzial, und er verlangt Fachleute mit Absturzsicherung statt Hausgemeinschaft mit Leiter.

Beim Ausführen selbst zieht § 93 Abs. 3 StVO Grenzen. Straßenbenützer dürfen weder gefährdet noch behindert werden, gefährdete Stellen sind nötigenfalls für die Dauer der Arbeiten abzuschranken oder zu kennzeichnen, der Wasserabfluss darf nicht behindert und Ablaufgitter dürfen nicht verlegt werden. Ausdrücklich verlangt das Gesetz Rücksicht auf Bäume und Bepflanzungen: Bei Streuung mit Salz sind Baumscheiben und Grünflächen jedenfalls von der Bestreuung auszunehmen. Wer geräumten Schnee aus dem Haus oder vom Grundstück auf die Straße ablagern will, braucht dafür eine Bewilligung der Behörde (§ 93 Abs. 6 StVO).

Fläche	Verpflichtet	Rechtsgrundlage
Gehsteig oder Gehweg bis 3 m entlang der ganzen Liegenschaft, samt Stiegen	Liegenschaftseigentümer, also die Eigentümergemeinschaft	§ 93 Abs. 1 StVO 1960
Straßenrand in 1 m Breite, wenn kein Gehsteig vorhanden ist	Liegenschaftseigentümer	§ 93 Abs. 1 zweiter Satz StVO 1960
1 m entlang der Häuserfront in Fußgängerzone oder Wohnstraße ohne Gehsteig	Liegenschaftseigentümer	§ 93 Abs. 1a StVO 1960
Dach: Schneewächten und Eisbildungen über der Straße	Liegenschaftseigentümer	§ 93 Abs. 2 StVO 1960
Hauszugang, Innenhof, Müllplatz, Garagenrampe auf der Liegenschaft	Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Verwaltung	§ 18 Abs. 1, § 28 Abs. 1 WEG 2002

Innerhalb der Liegenschaft greift § 93 StVO nicht; dort ergibt sich die Aufgabe aus der Verwaltung der allgemeinen Teile. Praktisch macht das keinen Unterschied — geräumt werden muss beides, und beides gehört in denselben Auftrag.

Wie entsteht der Auftrag in der Gemeinschaft?

Über Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer (§ 28 Abs. 1 WEG 2002). Die dortige Aufzählung beginnt mit dem Wort „insbesondere“ und ist damit offen; die laufende Betreuung der Liegenschaft zählt dazu, auch wenn sie in keiner der zehn Ziffern eigens genannt ist. Für die Vergabe eines Winterdienstes braucht es deshalb keine Einstimmigkeit.

Wie diese Mehrheit zustande kommt, regelt § 24 Abs. 4 WEG 2002 mit zwei gleichwertigen Wegen: entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, gerechnet nach Anteilen, wobei diese Zweidrittelmehrheit zusätzlich mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen muss. Wer einen Beschlussvorschlag zur Abstimmung stellt, muss darin über diese Regeln informieren und darauf hinweisen, dass auch ein mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert. Diese Belehrung fehlt in selbst gebastelten Umlaufzetteln fast immer — Näheres dazu im Beitrag zum Umlaufbeschluss.

Ist der Beschluss gefasst, folgt die Kundmachung. Er ist jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag an einer für alle deutlich sichtbaren Stelle des Hauses als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen; dem übersendeten Beschluss ist der Hinweis beizufügen, dass für den Fristbeginn der Anschlag maßgeblich ist (§ 24 Abs. 5 WEG 2002). Ab diesem Anschlag läuft ein Monat, innerhalb dessen jeder Wohnungseigentümer die gerichtliche Feststellung der Rechtsunwirksamkeit wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit verlangen kann (§ 24 Abs. 6 WEG 2002). Eine im September beschlossene Vergabe ist damit im Oktober bestandsfest — ein Grund mehr, die Sache nicht bis Dezember liegen zu lassen. Wie eine Beschlussfassung insgesamt abläuft, beschreibt der Leitfaden zur Eigentümerversammlung.

Was bewirkt die Übertragung an ein Unternehmen?

§ 93 Abs. 5 StVO 1960 bestimmt: Wird durch ein Rechtsgeschäft eine Verpflichtung nach den Absätzen 1 bis 3 übertragen, so tritt der durch das Rechtsgeschäft Verpflichtete an die Stelle des Eigentümers. Die verwaltungsrechtliche Anrainerpflicht wandert also mit dem Vertrag zum beauftragten Unternehmen. Derselbe Absatz stellt klar, dass andere Vorschriften, insbesondere das Hausbesorgergesetz, unberührt bleiben.

Damit dieser Übergang trägt, muss der Vertrag die Pflicht auch tatsächlich abbilden. Drei Punkte entscheiden darüber:

1. Flächenbeschreibung: Der Vertrag benennt die Gehsteigabschnitte entlang der ganzen Liegenschaft, die Stiegen, die Flächen im Inneren und ausdrücklich das Dach, wenn Schneewächten und Eisbildungen mit erfasst sein sollen.
2. Zeitfenster: Das Gesetz verlangt einen geräumten Zustand von 6 bis 22 Uhr, nicht einen Einsatz um 6 Uhr. Der Vertrag braucht daher eine Regelung für Nachkontrollen bei anhaltendem Schneefall.
3. Beobachtung der Wetterlage: Wer entscheidet, ob ausgerückt wird, und wonach? Bleibt dieser Punkt offen, liegt die Beobachtungspflicht faktisch weiter bei der Gemeinschaft.

Eine Verantwortung bleibt in jedem Fall bei der Gemeinschaft: die sorgfältige Auswahl des Unternehmens und die Kontrolle, ob die vereinbarte Leistung erbracht wird. Wer über Wochen sieht, dass niemand kommt, und nichts unternimmt, kann sich auf den Vertrag im Ergebnis nicht mehr stützen.

Wer zahlt, wenn jemand stürzt?

Die zivilrechtliche Haftung folgt in Österreich anderen Regeln als die Anrainerpflicht selbst, und sie speist sich aus mehreren Quellen.

Der erste Weg führt über § 1311 ABGB. Wer ein Gesetz übertritt, das den zufälligen Beschädigungen vorzubeugen sucht, haftet für jenen Nachteil, der ohne diese Übertretung nicht eingetreten wäre. § 93 StVO ist eine solche Schutzvorschrift; ihre Verletzung öffnet damit den Weg zum Schadenersatz.

Der zweite Weg ist die Wegehalterhaftung des § 1319a ABGB. Wird durch den mangelhaften Zustand eines Weges ein Mensch getötet oder verletzt, haftet derjenige, der als Halter für den ordnungsgemäßen Zustand verantwortlich ist — allerdings nur, wenn er oder einer seiner Leute den Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig verschuldet hat. Ob der Zustand mangelhaft ist, richtet sich nach Art und Widmung des Weges und danach, was für seine Betreuung angemessen und zumutbar ist (§ 1319a Abs. 2 ABGB). Welche der beiden Grundlagen im Einzelfall greift und in welchem Verhältnis sie zueinander stehen, wird von den Gerichten nach der jeweiligen Rolle auf der betroffenen Fläche beurteilt; wer sich absichern will, klärt das vorab mit dem Haftpflichtversicherer und lässt sich die Deckung schriftlich bestätigen.

Für Schäden durch herabstürzenden Schnee oder Eis vom Dach gilt zusätzlich § 1319 ABGB. Wird jemand durch Einsturz oder Ablösung von Teilen eines Gebäudes verletzt, haftet der Besitzer, wenn das Ereignis Folge mangelhafter Beschaffenheit ist und er nicht beweist, alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet zu haben. Diese Beweislast liegt beim Haus, nicht beim Verletzten. Genau deshalb gehört ein dokumentierter Kontrollgang nach jedem stärkeren Schneefall zur Grundausstattung.

Die passende Polizze dazu ist die Haftpflichtversicherung der Liegenschaft. Ihre Bedeutung unterstreicht das Gesetz an einer besonderen Stelle: Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann bei Gericht durchsetzen, dass eine angemessene Feuer- und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird (§ 30 Abs. 1 Z 4 WEG 2002). Welche Deckungen sonst dazugehören, ordnet der Beitrag zur Gebäudeversicherung.

Woher kommt das Geld?

Die Aufwendungen für die Liegenschaft tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002). Ein abweichender Schlüssel ist möglich, verlangt aber eine schriftliche Festlegung durch sämtliche Wohnungseigentümer (§ 32 Abs. 2 WEG 2002) — ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht.

Der Zeitpunkt für die Planung ergibt sich aus § 20 Abs. 2 WEG 2002. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der neben den anstehenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten auch die sonst vorhersehbaren Aufwendungen stehen, vor allem die Bewirtschaftungskosten, und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen. Die Winterbetreuung ist eine solche vorhersehbare Bewirtschaftungsposition. Wer den Auftrag im Herbst vergibt, hat die Zahl rechtzeitig — wie die Vorausschau insgesamt aufgebaut wird, zeigt der zugehörige Leitfaden. Die Rücklage nach § 31 WEG 2002 bleibt davon unberührt; sie ist für Erhaltung und Verbesserung da, nicht für den laufenden Betrieb.

Abgerechnet wird nachträglich: Die Abrechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer zu übersenden, anschließend ist Einsicht in die Belege zu gewähren (§ 34 Abs. 1 WEG 2002). Die Einsatzprotokolle des Dienstleisters gehören deshalb in dieselbe Ablage wie seine Rechnungen.

Bei vermieteten Objekten kommt eine weitere Ebene dazu. Aufwendungen für die Hausbetreuung zählen zu den Betriebskosten (§ 21 Abs. 1 Z 8 MRG), und § 23 Abs. 1 MRG beschreibt die Hausbetreuung als Reinhaltung und Wartung der gemeinsam benutzbaren Räume, Flächen und Anlagen sowie der in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige — einschließlich der Schneeräumung. Erfolgt die Betreuung durch einen bestellten Werkunternehmer, ist der angemessene Werklohn anzusetzen (§ 23 Abs. 2 lit. b MRG). Damit steht die Schneeräumung als Betriebskostenposition im Gesetz, was Diskussionen mit Mietern regelmäßig abkürzt; die Abgrenzung zu den übrigen Positionen behandelt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.

Was tun, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt?

Wenn eine Mehrheit die Vergabe verschleppt, steht dem einzelnen Wohnungseigentümer der Weg zum Bezirksgericht im Außerstreitverfahren offen, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt (§ 52 Abs. 1 Z 3 WEG 2002 für die Minderheitsrechte des § 30). Über diesen Weg lässt sich die Durchführung von Erhaltungsarbeiten binnen angemessener Frist erzwingen (§ 30 Abs. 1 Z 1) und eben auch der Abschluss einer angemessenen Haftpflichtversicherung (§ 30 Abs. 1 Z 4). Ist ein Verwalter bestellt und legt er die Vorausschau nicht vor, kann ihm die Einhaltung seiner Pflichten aufgetragen werden (§ 30 Abs. 1 Z 5 in Verbindung mit § 20 Abs. 2 WEG 2002).

Der einfachere Weg steht davor: ein sauber formulierter Beschlussvorschlag mit drei Angeboten, klarer Flächenliste und der vorgeschriebenen Belehrung. In den meisten Häusern scheitert die Vergabe an fehlender Vorbereitung, nicht an Widerstand.

Der Weg bis zum ersten Frost

1. Grundgrenzen und Gehsteige abschreiten und die Drei-Meter-Regel auf die eigene Adresse anwenden — inklusive Stiegen, Nebeneingängen und der Frage, wo Schnee überhaupt zwischengelagert werden darf.
2. Beim Gemeindeamt oder Magistrat nachfragen, ob örtliche Vorschriften zusätzliche Anforderungen an Streumittel oder Ablagerung stellen; solche Regelungen sind Landes- und Gemeindesache und je Ort verschieden.
3. Drei Angebote einholen, jeweils mit Flächenliste, Reaktionszeit, Nachkontrollen, Dachbetreuung und Regelung für Sonn- und Feiertage.
4. Beschlussvorschlag samt Belehrung nach § 24 Abs. 4 WEG 2002 aufsetzen, abstimmen lassen, Ergebnis anschlagen und übersenden.
5. Vertrag schließen und dabei ausdrücklich auf die Übertragung nach § 93 Abs. 5 StVO 1960 Bezug nehmen.
6. Haftpflichtdeckung prüfen und den Versicherer über die Vergabe informieren.
7. Kontrolle organisieren: Eine benannte Person geht bei Schneelage die Flächen ab und hält Datum, Uhrzeit und Zustand fest.

An dieser Stelle zeigt sich der Wert einer geordneten digitalen Ablage: Vertrag, Beschluss samt Anschlagdatum, Polizze, Einsatzprotokolle und die Positionen der Vorausschau liegen an einem Ort, und für rechtliche Rückfragen steht ein fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden bereit. Wie die Plattform arbeitet, zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Gilt die Sechs-bis-zweiundzwanzig-Uhr-Regel wirklich an jedem Tag?

§ 93 Abs. 1 StVO 1960 nennt dieses Zeitfenster ohne Unterscheidung nach Wochentagen. Verlangt ist ein Zustand, nicht ein einzelner Arbeitsgang: Der Gehsteig soll während dieser Stunden gesäubert und bei Glätte bestreut sein. Bei anhaltendem Schneefall bedeutet das mehrere Durchgänge, an einem trockenen Frosttag unter Umständen keinen einzigen.

Muss die Gemeinschaft auch das Dach im Blick behalten?

Ja. § 93 Abs. 2 StVO 1960 verpflichtet dieselben Personen, Schneewächten und Eisbildungen von den Dächern der an der Straße gelegenen Gebäude zu entfernen. Weil bei Schäden durch herabfallende Gebäudeteile die Beweislastumkehr des § 1319 ABGB greift, empfiehlt sich ein Auftrag an ein Unternehmen mit Absturzsicherung samt schriftlicher Dokumentation der Kontrollgänge.

Darf der geräumte Schnee auf der Straße bleiben?

Für das Ablagern von Schnee aus Häusern oder Grundstücken auf die Straße ist eine Bewilligung der Behörde erforderlich; sie ist zu erteilen, wenn Sicherheit, Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs nicht beeinträchtigt werden (§ 93 Abs. 6 StVO 1960). Ohne Bewilligung gehört der Schnee auf die eigene Liegenschaft — was bei der Flächenplanung im Herbst zu bedenken ist.

Können wir die Räumung unter den Bewohnern aufteilen?

Möglich ist das, tragfähig ist es selten. Die Pflicht des § 93 StVO trifft die Liegenschaft; ein informeller Turnusplan verschiebt sie nicht. Ein Übergang auf eine andere Person setzt nach § 93 Abs. 5 StVO ein Rechtsgeschäft voraus, das die Verpflichtung tatsächlich überträgt. Bei Urlaub, Krankheit oder Auszug bleibt die Gemeinschaft in der Verantwortung, und im Schadensfall stellt sich die Frage nach der Deckung durch die Haftpflichtversicherung.

Was ist bei Salz und Splitt zu beachten?

Die Straßenverkehrsordnung selbst verlangt bei Salzstreuung, Baumscheiben und Grünflächen jedenfalls auszunehmen (§ 93 Abs. 3 StVO 1960). Weitergehende Einschränkungen können sich aus Landes- oder Gemeindevorschriften ergeben; diese sind je Ort verschieden und vor der Ausschreibung beim Gemeindeamt oder Magistrat zu erfragen. Der Vertrag sollte das gewählte Streumittel und dessen Entsorgung im Frühjahr ausdrücklich benennen.

Die Uhr läuft ab dem ersten Schneefall

Für die Winterbetreuung gibt es keinen behördlichen Bescheid und keine Erinnerung im Postkasten. Die Pflicht steht im Gesetz und wird an dem Morgen aktuell, an dem der erste Schnee liegen bleibt — mit einem Zeitfenster, das um sechs Uhr beginnt.

Alles, was davor liegt, ist Organisation: Flächen erfassen, Angebote vergleichen, eine Mehrheit mit korrekter Belehrung herstellen, den Beschluss anschlagen und übersenden, den Vertrag schließen und die Position in die Vorausschau nehmen. Diese Schritte brauchen zusammen mehrere Wochen, und im Dezember ist jeder von ihnen teurer. Eine Gemeinschaft, die den September dafür nutzt, hat im Winter nur noch eine Aufgabe: nachsehen, ob geräumt wurde, und es aufschreiben.