Sondervorschreibung in der Eigentümergemeinschaft: Wenn die Rücklage die Sanierung nicht trägt

Die Antwort vorweg

Das WEG 2002 kennt den Begriff Sondervorschreibung nicht — in der Praxis heißt so die einmalige Zahlung, die den Wohnungseigentümern zusätzlich zu den laufenden Vorschreibungen auferlegt wird, wenn die Rücklage eine anstehende Maßnahme nicht deckt. Rechtlich dahinter steht § 31 WEG 2002: Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden, und diese Rücklage ist für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden. Reicht sie nicht, entscheidet die Mehrheit nach § 24 Abs. 4 WEG 2002 — es ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung, denn § 28 Abs. 1 Z 2 zählt die Bildung einer angemessenen Rücklage ausdrücklich dazu. Aufgeteilt wird jeder dieser Beträge nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 32 Abs. 1 WEG 2002).

Wann wird eine Sondervorschreibung nötig?

Wenn eine Erhaltungsarbeit ansteht, die die vorhandene Rücklage übersteigt — die Dacheindeckung, die Steigleitungen, die Fassade, der Aufzug. Die gesetzliche Untergrenze für die monatlichen Beiträge zur Rücklage bemisst sich nach § 31 Abs. 1 WEG 2002 an der Nutzfläche aller Wohnungseigentumsobjekte multipliziert mit 0,90 Euro; unterschritten werden darf sie nur ausnahmsweise, etwa wegen einer bereits besonders hohen Rücklage oder einer erst kurz zurückliegenden durchgreifenden Sanierung. Dieser Betrag wird seit 1. Jänner 2024 alle zwei Jahre nach dem Verbraucherpreisindex 2020 angepasst (§ 31 Abs. 5); den jeweils geltenden Wert veröffentlicht die Wirtschaftskammer auf der Homepage des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

Die Untergrenze ist eben eine Untergrenze — kein Zielwert. § 31 Abs. 1 verlangt ausdrücklich, bei der Festlegung der Beiträge auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen, „darunter insbesondere auch auf künftige Aufwendungen zur thermischen Sanierung oder energietechnischen Verbesserung des Gebäudes”. Eine Gemeinschaft, die jahrelang am gesetzlichen Mindestbetrag geblieben ist, steht bei der ersten Großsanierung erwartbar vor einer Lücke.

Sichtbar wird die Lücke an einer bestimmten Stelle: in der Vorausschau. Nach § 20 Abs. 2 WEG 2002 hat der Verwalter den Wohnungseigentümern bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten, die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten, die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen bekannt zu geben sind. Wie das aufgebaut ist, zeigt unser Beitrag zur Vorausschau.

Welche drei Wege gibt es?

Weg	Grundlage	Wann sinnvoll	Was zu beachten ist
Erhöhung der laufenden Rücklagenbeiträge	§ 28 Abs. 1 Z 2 iVm § 31 WEG 2002	Bedarf ist absehbar, Maßnahme liegt in der Zukunft	wirkt langsam, belastet aber alle gleichmäßig und planbar
Einmalige Sondervorschreibung	Beschluss der Mehrheit (§ 24 Abs. 4) im Rahmen der ordentlichen Verwaltung	Maßnahme steht unmittelbar bevor, Betrag ist für alle tragbar	Höhe so wählen, dass sie leistbar bleibt; Fälligkeit ausdrücklich festlegen
Darlehen der Eigentümergemeinschaft	§ 28 Abs. 1 Z 3 WEG 2002	große Erhaltungsarbeit, Rücklage deckt sie bei Weitem nicht	gesetzlich vorgesehen für die durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit

Der dritte Weg hat eine Besonderheit, die viele Gemeinschaften nicht kennen. § 20 Abs. 4 WEG 2002 bestimmt: Ist für Erhaltungs- oder größere Verbesserungsarbeiten eine Kreditfinanzierung in Aussicht genommen, kann der Verwalter den Wohnungseigentümern die unmittelbare Zahlung des auf ihren Miteigentumsanteil entfallenden Teils der an sich erforderlichen Kreditsumme ermöglichen. Macht ein Wohnungseigentümer davon Gebrauch, sind die Aufwendungen für die — dadurch vermindert notwendige — Kreditfinanzierung ausschließlich von den anderen Wohnungseigentümern zu tragen. Wer sofort zahlen kann, zahlt also keine Zinsen mit; wer die Rate braucht, bekommt sie. Diese Kombination löst in der Praxis viele Konflikte, die sonst an der Frage „Kredit oder Einmalzahlung?” hängen bleiben.

Dieselbe Bestimmung verpflichtet den Verwalter übrigens dazu, für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen. In selbstverwalteten Gemeinschaften ist das der Maßstab, an dem sich die Vorbereitung eines Beschlusses messen lassen sollte.

Welche Mehrheit ist erforderlich?

Die Mehrheit nach § 24 Abs. 4 WEG 2002: entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen — ebenfalls nach Anteilen berechnet —, wobei diese Mehrheit zusätzlich mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen muss. Wer den Beschlussvorschlag zur Abstimmung stellt, hat darin über diese Mehrheitsregeln zu informieren und darauf hinzuweisen, dass auch ein mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert.

Zwei Formalien entscheiden häufiger über den Bestand des Beschlusses als die Stimmen selbst:

Alle müssen sich äußern können. Ein Beschluss wird erst wirksam, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist (§ 24 Abs. 1 WEG 2002). Bis dahin ist niemand an eine bereits abgegebene Erklärung gebunden. Das gilt für die Eigentümerversammlung ebenso wie für die schriftliche Willensbildung.

Der Beschluss muss angeschlagen und übersendet werden. § 24 Abs. 5 WEG 2002 verlangt beides: den Anschlag an einer für alle deutlich sichtbaren Stelle des Hauses und die Übersendung. Dem übersendeten Beschluss ist der Hinweis beizufügen, dass für den Fristbeginn der Anschlag maßgeblich ist — samt Tag des Anschlags und dem sich daraus ergebenden Fristende. Den vollständigen Ablauf beschreibt unser Leitfaden zur Eigentümerversammlung in Österreich.

Bis wann kann der Beschluss bekämpft werden?

Es gibt zwei Wege, und welcher offensteht, hängt von der Einordnung der Maßnahme ab:

• § 24 Abs. 6 WEG 2002 — ein Monat ab Anschlag. Jeder Wohnungseigentümer kann die gerichtliche Feststellung der Rechtsunwirksamkeit verlangen, wenn formelle Mängel, Gesetzwidrigkeit oder das Fehlen der erforderlichen Mehrheit vorliegen. Das betrifft auch Beschlüsse der ordentlichen Verwaltung, also die klassische Erhaltungsmaßnahme samt ihrer Finanzierung.
• § 29 WEG 2002 — drei Monate ab Anschlag. Handelt es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung, also etwa um eine nützliche Verbesserung, kommt der Aufhebungsantrag hinzu. Das Gericht hebt den Beschluss auf, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder wenn die Kosten — unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten — nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten (§ 29 Abs. 2). Die Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Wohnungseigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung und ihrem Gegenstand nicht verständigt wurde (§ 25 Abs. 2).

Der zweite Punkt ist für die Finanzierung entscheidend: Bei einer Verbesserung ist die fehlende Rücklagendeckung ein eigener Aufhebungsgrund. Zwei Ausnahmen nennt § 29 Abs. 3 — es bleibt beim Beschluss, wenn die beschließende Mehrheit den nicht gedeckten Kostenanteil trägt oder wenn die Verbesserung allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht. Die Abgrenzung zwischen Erhaltung und Verbesserung erklärt unser Beitrag zu ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung.

Wie wird aufgeteilt — und wann ist gezahlt?

Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002). Ein davon abweichender Aufteilungsschlüssel kann nur von sämtlichen Wohnungseigentümern festgelegt werden, bedarf der Schriftform und wirkt frühestens ab der folgenden Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 2). Für eine einzelne Sanierung lässt sich der Schlüssel also nicht kurzfristig per Mehrheitsbeschluss umstellen.

Zur Fälligkeit: Mangels anderslautender Vereinbarung sind die den Wohnungseigentümern vorgeschriebenen Vorauszahlungen am Fünften eines jeden Kalendermonats fällig (§ 32 Abs. 9 WEG 2002). Bei einer einmaligen Sondervorschreibung empfiehlt es sich, den Zahlungstermin — und bei Raten jeden einzelnen Termin — im Beschluss ausdrücklich zu nennen, damit für alle Beteiligten eindeutig ist, wann welcher Betrag zu leisten ist.

Ein Zahlenbeispiel: Kostet die Dachsanierung 180.000 Euro und deckt die Rücklage davon 120.000 Euro, bleiben 60.000 Euro zu finanzieren. Auf ein Objekt mit 85/1.000 Miteigentumsanteilen entfallen davon 5.100 Euro. Verteilt wird nach den Anteilen im Grundbuch — nicht nach Köpfen und nicht nach Wohnungen.

Welches Recht hat der einzelne Wohnungseigentümer?

Mehr, als viele erwarten. § 30 Abs. 1 WEG 2002 gibt jedem Wohnungseigentümer drei Anträge an die Hand, die für die Finanzierung von Sanierungen unmittelbar relevant sind:

1. Erhaltungsarbeiten durchsetzen (Z 1): Jeder kann bei Gericht beantragen, dass Arbeiten im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1 binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden. Eine Mehrheit, die eine notwendige Sanierung aufschiebt, ist damit nicht das letzte Wort.
2. Rücklage anpassen (Z 2): Jeder kann beantragen, dass eine angemessene Rücklage gebildet oder der bereits festgelegte Beitrag angemessen erhöht oder gemindert wird.
3. In Raten zahlen (Z 3): Ist die sofortige Entrichtung des auf ihn entfallenden Teilbetrags unmöglich oder unzumutbar, kann ein Wohnungseigentümer beantragen, dass ihm die Zahlung seines Anteils an den durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit in angemessenen Monatsraten über höchstens zehn Jahre gegen Zahlung der ortsüblichen Hypothekarzinsen gestattet wird.

Das dritte Recht ist die eigentliche Sicherung gegen die Härte einer Sondervorschreibung: Niemand muss seine Wohnung verkaufen, weil das Dach neu wird. Für die Gemeinschaft heißt das umgekehrt, dass eine sehr hohe Einmalzahlung ohnehin selten vollständig sofort eingeht — eine von vornherein realistisch gestaffelte Lösung ist meist der bessere Weg.

Wer zahlt bei einem Eigentümerwechsel?

Für den Fehlbetrag aus der Abrechnung ist das Gesetz eindeutig: Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten eines Wohnungseigentümers, hat dieser ihn innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung nachzuzahlen; im Fall des Wechsels eines Wohnungseigentümers ist derjenige zur Nachzahlung verpflichtet, der im Zeitpunkt von deren Fälligkeit Wohnungseigentümer ist (§ 34 Abs. 4 WEG 2002). Dieselbe Logik trägt die Praxis auch bei einer Sondervorschreibung — weshalb der Fälligkeitstermin im Beschluss stehen sollte. Wie Verkäufer und Käufer die Last wirtschaftlich untereinander aufteilen, ist Sache des Kaufvertrags; wen die Eigentümergemeinschaft in Anspruch nimmt, ändert das nicht. Beschlossene, aber noch offene Beträge gehören deshalb in jede Auskunft an Kaufinteressenten.

Bleiben Zahlungen aus, hat der Verwalter rückständige Zahlungen einzumahnen und nötigenfalls Klage nach § 27 Abs. 2 WEG 2002 zu erheben und die Anmerkung der Klage zu beantragen (§ 20 Abs. 5). Dahinter steht das gesetzliche Vorzugspfandrecht des § 27 Abs. 1 WEG 2002 an jedem Miteigentumsanteil zugunsten der Forderungen der Eigentümergemeinschaft. Es kommt dem Forderungsberechtigten allerdings nur zu, wenn er die Forderung samt Pfandrecht innerhalb von sechs Monaten mit Klage geltend macht und die Anmerkung im Grundbuch beim Anteil des Beklagten beantragt. Diese Sechsmonatsfrist ist der Grund, warum Rückstände in selbstverwalteten Gemeinschaften nicht liegen bleiben dürfen.

Wie sieht ein belastbarer Beschluss aus?

Sechs Angaben, die in wenigen Sätzen Platz haben:

1. Maßnahme und Grundlage — Gewerk, Umfang, das beauftragte Angebot, die Obergrenze.
2. Einordnung — Erhaltung nach § 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 oder Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung nach § 29.
3. Finanzierung — welcher Teil aus der Rücklage, welcher aus der Sondervorschreibung, welcher aus einem Darlehen nach § 28 Abs. 1 Z 3; bei Kreditfinanzierung der Hinweis auf die Direktzahlungsmöglichkeit nach § 20 Abs. 4.
4. Gesamtbetrag und Aufteilung — beziffert, nach Miteigentumsanteilen (§ 32 Abs. 1).
5. Fälligkeit — ein Termin, bei Raten jeder einzelne Termin, und das Konto der Gemeinschaft. Warum das Konto ein eigenes Thema ist, steht im Beitrag zum Konto der Eigentümergemeinschaft.
6. Bekanntmachung — Tag des Anschlags, Übersendung, Hinweis auf Fristbeginn und Fristende.

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Häufige Fragen

Welche Mehrheit braucht eine Sondervorschreibung?

Die Mehrheit nach § 24 Abs. 4 WEG 2002 — entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die zugleich mindestens ein Drittel aller Anteile erreichen. Die Bildung einer angemessenen Rücklage gehört nach § 28 Abs. 1 Z 2 zur ordentlichen Verwaltung.

Kann ich die Zahlung in Raten verlangen?

Unter den Voraussetzungen des § 30 Abs. 1 Z 3 WEG 2002 ja: für den Anteil an den durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit, in Monatsraten über höchstens zehn Jahre gegen Zahlung der ortsüblichen Hypothekarzinsen — sofern die sofortige Entrichtung unmöglich oder unzumutbar ist. Entschieden wird darüber auf Antrag durch das Gericht.

Ab wann läuft die Frist, um den Beschluss zu bekämpfen?

Ab dem Anschlag des Beschlusses im Haus (§ 24 Abs. 5 WEG 2002) — nicht ab der Versammlung und nicht ab dem Zugang der Übersendung. Für die Feststellung der Rechtsunwirksamkeit nach § 24 Abs. 6 gilt ein Monat, für den Aufhebungsantrag bei außerordentlicher Verwaltung nach § 29 gelten drei Monate.

Darf die Verwaltung eine Sondervorschreibung allein festlegen?

Der Verwalter hat die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit zu befolgen (§ 20 Abs. 1 WEG 2002); Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung darf er nur aufgrund eines Beschlusses durchführen (§ 29 Abs. 6). Die Entscheidung über die Finanzierung einer Sanierung ist Sache der Eigentümergemeinschaft — eine Abstimmung ist der saubere Weg.

Kann ein einzelner Eigentümer eine höhere Rücklage erzwingen?

Ja. Nach § 30 Abs. 1 Z 2 WEG 2002 kann jeder Wohnungseigentümer gerichtlich beantragen, dass eine angemessene Rücklage gebildet oder der bereits festgelegte Beitrag angemessen erhöht oder gemindert wird.

Muss die Gemeinschaft mehrere Angebote einholen?

Für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten sieht § 20 Abs. 4 WEG 2002 mindestens drei Angebote vor. Ebenfalls dort geregelt: Der Verwalter hat auf ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zu einem Vertragspartner hinzuweisen.

Fazit

Die Sondervorschreibung ist kein eigenes Rechtsinstitut, sondern die praktische Antwort auf eine Deckungslücke: Die Rücklage nach § 31 WEG 2002 trägt die Maßnahme nicht, also entscheidet die Mehrheit nach § 24 Abs. 4 über den fehlenden Teil — als Erhöhung der Beiträge, als Einmalzahlung oder als Darlehen nach § 28 Abs. 1 Z 3.

Drei Punkte machen den Unterschied zwischen einem tragfähigen und einem angreifbaren Beschluss: die saubere Einordnung als Erhaltung oder Verbesserung, weil daran die Bekämpfungsmöglichkeiten hängen; ein bezifferter Betrag mit klarem Fälligkeitstermin; und eine Finanzierung, die das Ratenrecht des § 30 Abs. 1 Z 3 und die Direktzahlungsmöglichkeit des § 20 Abs. 4 mitdenkt, statt sie später einzeln aushandeln zu müssen. Wer die Vorausschau ernst nimmt, kommt in diese Lage ohnehin seltener.