Balkon sanieren in der Eigentümergemeinschaft: Warum die Liegenschaft die Platte zahlt und die Wohnung den Belag

Die Antwort vorweg

Ein Balkon ist nach dem WEG 2002 in aller Regel kein eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Seine Erhaltung fällt damit unter die ordentliche Verwaltung: Zu ihr gehört „die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des § 3 MRG“ (§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002). Über die Sanierung entscheidet also die Mehrheit der Wohnungseigentümer, bezahlt wird sie aus der Rücklage, und die Aufwendungen treffen alle Miteigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 32 Abs. 1 WEG 2002) — auch jene, deren Wohnung gar keinen Balkon hat. Was der Nutzer selbst aufgebracht hat, bleibt bei ihm: Für sein Objekt und die dafür bestimmten Einrichtungen gilt die Wartungspflicht auf eigene Kosten nach § 16 Abs. 7 WEG 2002, und Mehrkosten, die eine eigenmächtige Umgestaltung verursacht, trägt nach § 16 Abs. 6 ebenfalls er.

Warum gehört der Balkon der ganzen Liegenschaft?

Das Ergebnis überrascht viele, es lässt sich aber unmittelbar aus den Begriffsbestimmungen ableiten. § 2 Abs. 2 WEG 2002 zählt abschließend auf, woran überhaupt Wohnungseigentum begründet werden kann: Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge. Ein Balkon ist nichts davon.

Bleibt das Zubehör-Wohnungseigentum. Es erfasst nach § 2 Abs. 3 WEG 2002 „andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze“. Der angebaute Balkon ist mit der Wohnung baulich verbunden und scheidet damit aus. Übrig bleibt § 2 Abs. 4: Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, „die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht“.

Ein zweiter Hinweis steckt in der Nutzflächenregel. Nach § 2 Abs. 7 WEG 2002 bleiben „offene Balkone und Terrassen“ bei der Berechnung der Nutzfläche unberücksichtigt — der Gesetzgeber behandelt sie also gerade nicht als Teil der bewerteten Wohnfläche. Anders kann es bei einer ebenerdigen Terrasse oder einem Hausgarten liegen, die abgegrenzt und ohne Inanspruchnahme fremder Objekte zugänglich sind: Sie können als Zubehör zugeordnet sein. Wie es in der eigenen Anlage aussieht, steht im Wohnungseigentumsvertrag samt Nutzwertgutachten — der Blick dort hinein ist der erste Schritt vor jeder Kostendiskussion.

Welche Arbeiten trägt die Gemeinschaft?

Den Rahmen setzt der Verweis des § 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 auf § 3 MRG. Dessen Abs. 1 verlangt, das Haus, die Objekte und die gemeinsam genutzten Anlagen „im jeweils ortsüblichen Standard“ zu erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen; Abs. 2 Z 1 nennt ausdrücklich die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind. Für Arbeiten in einem Objekt kommt die Gemeinschaft nur bei ernsten Schäden des Hauses auf (§ 3 Abs. 2 Z 2 MRG, aufgegriffen in § 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002).

Arbeit am Balkon	Wer trägt sie	Rechtsgrundlage
Betoninstandsetzung an Platte und Bewehrung	Eigentümergemeinschaft	§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002, § 3 Abs. 2 Z 1 MRG
Erneuerung der Abdichtung samt Gefälle und Randabschluss	Eigentümergemeinschaft	§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002
Geländer, Absturzsicherung, Verankerung	Eigentümergemeinschaft	Allgemeiner Teil nach § 2 Abs. 4 WEG 2002
Anstrich der Untersicht, Anschluss an die Fassade	Eigentümergemeinschaft	§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002
Entwässerung und Ablauf	Eigentümergemeinschaft	§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002
Laufende Pflege und Reinigung der genutzten Fläche	Nutzende Wohnung	§ 16 Abs. 7 WEG 2002
Später aufgebrachter Belag, Sichtschutz, Pflanztröge	Nutzende Wohnung	§ 16 Abs. 2 und 7 WEG 2002
Erhaltungs-Mehraufwand durch eine eigene Änderung	Wohnungseigentümer, der geändert hat	§ 16 Abs. 6 WEG 2002

Die letzte Zeile ist die schärfste Waffe gegen Trittbrettfahren und wird trotzdem selten zitiert: Hat eine Änderung, für die auch allgemeine Teile in Anspruch genommen wurden, „im Weiteren höhere Kosten für die Erhaltung dieser allgemeinen Teile zur Folge, so hat der Wohnungseigentümer die durch seine Änderung verursachten Mehrkosten zu tragen“ (§ 16 Abs. 6 WEG 2002). Wer eine Verglasung montiert hat, deren Demontage die Sanierung verteuert, sitzt damit auf diesem Mehrbetrag.

Reicht ein Mehrheitsbeschluss — oder greift § 29?

Solange die Arbeiten den bestehenden Zustand wiederherstellen, bleibt alles in der ordentlichen Verwaltung, und dort entscheidet die Mehrheit (§ 28 Abs. 1 WEG 2002). Diese Mehrheit ist in Österreich zweigleisig geregelt: Erforderlich ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, wobei diese zumindest ein Drittel aller Anteile erreichen muss (§ 24 Abs. 4 WEG 2002). Wer den Abstimmungsvorschlag versendet, muss über diese Regeln informieren und darauf hinweisen, dass auch ein mehrheitliches Schweigen eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert.

Ausdrücklich mitgedeckt sind „bauliche Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen“ (§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002). Eine Balkonsanierung, die eine gealterte Beschichtung durch ein heute übliches Dichtungssystem ersetzt, verlässt den Erhaltungsbereich dadurch nicht.

Anders wird es, sobald die Gemeinschaft mehr will als den alten Zustand — größere Platten, ein neues Geländersystem mit anderer Optik, ein zusätzlicher Balkon vor Wohnungen, die bisher keinen hatten. Solche nützlichen Verbesserungen fallen unter die außerordentliche Verwaltung (§ 29 Abs. 1 WEG 2002). Die Mehrheit entscheidet auch hier, jeder Überstimmte kann aber die gerichtliche Aufhebung verlangen: binnen drei Monaten ab dem Anschlag, ohne vorherige Verständigung von der beabsichtigten Beschlussfassung binnen sechs Monaten. Aufzuheben ist der Beschluss, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder wenn ihre Kosten — unter Berücksichtigung der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten — nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten (§ 29 Abs. 2 WEG 2002). Wo die Grenze zwischen beiden Bereichen verläuft, behandelt der Beitrag zu Erhaltung oder Verbesserung.

Für die Kundmachung gilt in beiden Fällen dasselbe: Anschlag an sichtbarer Stelle im Haus und Übersendung an jeden Wohnungseigentümer, wobei dem übersendeten Beschluss der Tag des Anschlags und das daraus folgende Fristende beizufügen sind (§ 24 Abs. 5 WEG 2002). Ab dem Anschlag läuft der Monat, in dem die Rechtsunwirksamkeit wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit geltend gemacht werden kann (§ 24 Abs. 6 WEG 2002) — Näheres im Text zum Anfechten eines Beschlusses.

Woher kommt das Geld?

Vorgesehen ist die Rücklage. Sie dient der Vorsorge für künftige Aufwendungen, und bei der Festlegung der Beiträge ist auf deren voraussichtliche Entwicklung Bedacht zu nehmen (§ 31 Abs. 1 WEG 2002). Als Untergrenze nennt das Gesetz den Betrag, der sich aus der Nutzfläche aller Objekte multipliziert mit 0,90 Euro ergibt; dieser Ausgangswert wird seit 1. Jänner 2024 alle zwei Jahre nach dem Verbraucherpreisindex 2020 angepasst und vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder veröffentlicht (§ 31 Abs. 5). Unterschritten werden darf er nur in den engen Ausnahmefällen des Abs. 1. Was die Rücklage leisten muss und wie sie anzulegen ist, steht im Beitrag zur Rücklage.

Reicht das Angesparte nicht, stehen drei Wege offen. Die Gemeinschaft kann ein Darlehen aufnehmen, um die durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit zu decken; das zählt ausdrücklich zur ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 3 WEG 2002). Sie kann die Beiträge zur Rücklage anheben — jeder Wohnungseigentümer kann eine angemessene Erhöhung sogar gerichtlich durchsetzen (§ 30 Abs. 1 Z 2). Und sie kann den fehlenden Betrag zusätzlich einheben, wie es der Beitrag zur Sondervorschreibung beschreibt.

Für einzelne Eigentümer hält das Gesetz ein Ventil bereit, das in der Praxis zu selten genutzt wird: Wem die sofortige Zahlung seines Anteils an einer solchen Erhaltungsarbeit unmöglich oder unzumutbar ist, kann bei Gericht beantragen, ihn in angemessenen Monatsraten über einen Zeitraum von höchstens zehn Jahren gegen ortsübliche Hypothekarzinsen entrichten zu dürfen (§ 30 Abs. 1 Z 3 WEG 2002).

Geplant wird das alles über die Vorausschau für das kommende Jahr (§ 20 Abs. 2 WEG 2002); abgerechnet wird binnen sechs Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode, mit Einsichtsmöglichkeit in die Belege (§ 34 Abs. 1). Vom Aufteilungsschlüssel des § 32 Abs. 1 kann abgewichen werden, dafür braucht es allerdings die schriftliche Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 32 Abs. 2) oder eine gerichtliche Festsetzung (§ 52 Abs. 1 Z 9). Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht aus.

Was geschieht mit Verglasung, Markise und Fliesen?

Jede Änderung am eigenen Objekt geht auf Kosten des Wohnungseigentümers und braucht die Zustimmung der anderen, sofern eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen möglich ist (§ 16 Abs. 2 WEG 2002). Verweigert werden darf sie nicht, wenn weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen („besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses“) noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen oder Sachen droht (Z 1); werden allgemeine Teile in Anspruch genommen, muss die Änderung überdies der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse dienen (Z 2). Eine verweigerte Zustimmung kann das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren ersetzen (§ 52 Abs. 1 Z 2).

Die Novelle 2022 und die Änderung mit 1. September 2024 haben diesen Weg für mehrere Vorhaben deutlich verkürzt. Für die barrierefreie Ausgestaltung, das Langsamladen eines Elektrofahrzeugs, eine steckerfertige Photovoltaik-Kleinsterzeugungsanlage am Balkon oder an der Terrasse, harmonisch eingefügte Beschattungsvorrichtungen und einbruchsichere Türen gilt die Zustimmung als erteilt, wenn der Verständigte nicht binnen zwei Monaten widerspricht (§ 16 Abs. 5 WEG 2002). Die Verständigung muss das Vorhaben klar beschreiben und die Folgen des Schweigens nennen. Für die Anlage am Geländer heißt das konkret: Der Weg über die Zustimmungsfiktion steht offen, wie der Beitrag zum Balkonkraftwerk zeigt; für ein Klimagerät gilt das nicht, dazu der Text zur Klimaanlage.

Kommt das Gerüst, kehrt sich die Richtung um. Der Wohnungseigentümer hat „das Betreten und die Benützung des Wohnungseigentumsobjekts zu gestatten, soweit dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist“; für die vermögensrechtlichen Nachteile daraus ist er von der Eigentümergemeinschaft angemessen zu entschädigen (§ 16 Abs. 7 WEG 2002). Über Duldung und Entschädigung entscheidet bei Streit das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 2). Wer also monatelang nicht auf seinen Balkon kann, steht dieser Belastung nicht ohne Ausgleich gegenüber — und wer die Arbeiten blockiert, riskiert ein Verfahren.

Der Belag selbst bleibt der wunde Punkt. Fliesen auf dem Estrich liegen über der Abdichtung, gehören also nicht zur schützenden Schicht, müssen für deren Erneuerung aber weg. Ob die Gemeinschaft die Wiederherstellung mitfinanziert, ist keine zwingende Rechtsfolge, sondern eine Frage der Beschlussfassung und im Zweifel der Rechtsberatung. Eine Gemeinschaft, die den Umgang mit Belägen und Anbauten schon im Sanierungsbeschluss festhält, nimmt sich diese Auseinandersetzung ab.

Was tun, wenn die Mehrheit nichts unternimmt?

Zunächst gilt eine Pflicht, die vielen unbekannt ist: Jeder Wohnungseigentümer hat Schäden an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft und ernste Schäden des Hauses in einem Objekt „bei sonstiger Schadenersatzpflicht ohne Verzug“ dem Verwalter anzuzeigen (§ 30 Abs. 3 WEG 2002). Wer den Riss in der Platte jahrelang für sich behält, kann für die Folgen einstehen müssen. Bei Gefahr im Verzug darf jeder auch ohne Zustimmung der übrigen die zur Abwehr notwendigen Maßnahmen treffen — absperren und sichern also sofort.

Bleibt die Gemeinschaft danach untätig, greift das Minderheitsrecht: Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann bei Gericht beantragen, dass Arbeiten im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1 binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden (§ 30 Abs. 1 Z 1 WEG 2002). Der Antrag richtet sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer, zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt, im Verfahren außer Streitsachen (§ 52 Abs. 1 Z 3). Eine einzelne Stimme genügt — auf eine Mehrheit kommt es dabei nicht an.

In eigenverwalteten Häusern hängt eine Balkonsanierung an denselben drei Punkten wie überall: an belastbaren Angeboten, an einem Beschluss, der Aushangtag und Fristende sauber ausweist, und an einem Rücklagenstand, den jede Partei kennt. Eine digitale Verwaltung führt Angebote, Beschlüsse, Vorausschau und Rücklage an einer Stelle zusammen, für alle einsehbar, und für rechtliche Rückfragen steht ein fester Ansprechpartner mit geprüfter Sachkunde binnen 24 Stunden bereit. Den Ablauf zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Ich habe keinen Balkon — warum zahle ich mit?

Weil der Balkon rechtlich zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählt (§ 2 Abs. 4 WEG 2002) und dessen Erhaltung zur ordentlichen Verwaltung gehört (§ 28 Abs. 1 Z 1). Die Aufwendungen für die Liegenschaft treffen alle Miteigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1). Ein davon abweichender Schlüssel ist möglich, verlangt aber die schriftliche Vereinbarung aller (§ 32 Abs. 2) oder eine gerichtliche Festsetzung (§ 52 Abs. 1 Z 9).

Kann die Mehrheit mich zwingen, meine Balkonverglasung abzubauen?

Für die Dauer notwendiger Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen besteht eine Duldungspflicht (§ 16 Abs. 7 WEG 2002), und die dadurch entstehenden vermögensrechtlichen Nachteile sind angemessen zu entschädigen. Verursacht der Anbau höhere Erhaltungskosten, trägt der Wohnungseigentümer diesen Mehrbetrag selbst (§ 16 Abs. 6). Ob eine seinerzeit gar nicht genehmigte Verglasung dauerhaft bleiben darf, ist eine eigene Frage — sie gehört vorab geklärt und nicht erst, wenn das Gerüst steht.

Bekomme ich eine Mietzinsminderung, wenn meine vermietete Wohnung betroffen ist?

Das entscheidet sich im Mietverhältnis und nicht im Wohnungseigentumsrecht. § 3 Abs. 1 MRG hält für den Bereich der Erhaltung ausdrücklich fest, dass § 1096 ABGB unberührt bleibt. Ob und in welchem Umfang eine Beeinträchtigung den Zins mindert, hängt vom Vertrag und vom Ausmaß der Einschränkung ab; bei laufenden Mietverhältnissen empfiehlt sich eine Prüfung vor Baubeginn.

Muss die Gemeinschaft sanieren, wenn der Balkon nur unschön aussieht?

Maßstab ist der ortsübliche Standard und die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefahren (§ 3 Abs. 1 MRG). Eine verwitterte Oberfläche ohne Substanzschaden erreicht diese Schwelle meist noch nicht; eine korrodierte Bewehrung oder eine schadhafte Absturzsicherung sehr wohl. Ein Befund durch eine sachverständige Person schafft hier die Grundlage, auf der sich sowohl der Beschluss als auch ein Antrag nach § 30 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 tragen lässt.

Zählt ein zusätzlicher Balkon noch zur ordentlichen Verwaltung?

Nein. Ein Anbau geht über den Erhaltungszweck hinaus und fällt als nützliche Verbesserung unter § 29 Abs. 1 WEG 2002. Die Mehrheit kann ihn beschließen, jeder Überstimmte kann die Aufhebung binnen drei Monaten ab Anschlag beantragen, insbesondere wenn die Kosten aus der Rücklage nicht gedeckt wären (§ 29 Abs. 2 Z 2). Wird der ungedeckte Anteil von der beschließenden Mehrheit getragen, entfällt dieser Aufhebungsgrund (Abs. 3).

Der Befund zuerst, dann der Beschluss

Wer in Österreich über eine Balkonsanierung diskutiert, diskutiert selten über das Recht: Die Zuordnung zu den allgemeinen Teilen und die Aufteilung nach Miteigentumsanteilen stehen im Gesetz. Gestritten wird über den Zustand — ist das schon ein Schaden oder noch Optik — und über die Schicht, die für die Arbeiten weichen muss.

Beides lässt sich früh entschärfen. Ein Befund durch eine sachverständige Person macht aus einer Meinung eine Grundlage. Ein Beschluss, der Leistungsumfang, Angebot, Finanzierung, Zeitplan und den Umgang mit Belägen und Anbauten benennt, nimmt der Sanierung die Konfliktpunkte, bevor sie entstehen. Und ein Blick auf den Rücklagenstand vor der Abstimmung verhindert den Fall, in dem ein Aufhebungsantrag nach § 29 Abs. 2 Z 2 WEG 2002 das ganze Vorhaben zurückwirft.