Eigentümergemeinschaft ohne Hausverwaltung: Wer nach außen auftritt und wann das Bezirksgericht einspringt

Kurz gesagt

Eine Verwaltung zu bestellen ist in Österreich eine Möglichkeit, keine Auflage: Die Eigentümergemeinschaft kann eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellen (§ 19 WEG 2002). Wird davon kein Gebrauch gemacht, bleibt die Gemeinschaft in Verwaltungsangelegenheiten voll handlungsfähig — sie erwirbt Rechte, geht Verbindlichkeiten ein, klagt und wird geklagt (§ 18 Abs. 1). Vertreten wird sie dann von der nach Miteigentumsanteilen zu berechnenden Mehrheit der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 3 Z 2 lit. a). Wer diese Mehrheit hinter sich hat, kann für das Haus auftreten; eine Unterschrift sämtlicher Miteigentümer verlangt das Gesetz dafür nicht. Bricht die Willensbildung zusammen, gibt es einen zweiten Weg: Jede einzelne Wohnung kann beim Bezirksgericht einen vorläufigen Verwalter beantragen, und sogar ein Dritter mit berechtigtem Interesse darf das (§ 23).

Wer spricht für das Haus, solange niemand bestellt ist?

§ 18 Abs. 3 WEG 2002 ordnet die Vertretung in zwei Fällen. Ist eine Verwaltung im Amt, tritt sie nach außen auf. Ist keine bestellt, übernimmt die Anteilsmehrheit. Gezählt wird dabei nicht nach Wohnungen, sondern nach Miteigentumsanteilen — eine Gemeinschaft aus vier gleich großen Wohnungen braucht also drei Stimmen, eine mit einem Penthouse und vier Garçonnieren unter Umständen nur eine.

Das macht die verwalterlose Liegenschaft in Österreich deutlich beweglicher, als viele Ratgeber vermuten lassen. Handwerksaufträge, Versicherungswechsel, Wartungsverträge: All das lässt sich organisieren, solange sich die Anteilsmehrheit auf ein Vorgehen festlegt und das schriftlich festhält. Wer als Vertragspartner gegenübersteht, wird die Grundlage sehen wollen — deshalb gehört der Beschluss mitsamt Abstimmungsergebnis zu den Unterlagen, die bei einer Beauftragung mitgehen.

Die Kehrseite steht im selben Paragrafen. Ein gegen die Eigentümergemeinschaft ergangener Exekutionstitel kann nur in die Rücklage oder in die geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen vollstreckt werden; soweit die Forderung dort nicht hereingebracht werden kann, haften die Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 18 Abs. 4 WEG 2002). Eine schwach dotierte Rücklage verschiebt das Risiko also direkt auf die einzelnen Objekte. Welche Beträge dort hineingehören, behandelt der Beitrag zur Rücklage.

Was gilt, wenn die Mehrheit gar nicht zustande kommt?

Für diesen Fall hält das Gesetz eine eigene Figur bereit. Ist kein Verwalter bestellt, so kann sowohl ein Wohnungseigentümer als auch ein Dritter, der ein berechtigtes Interesse an einer wirksamen Vertretung der Eigentümergemeinschaft hat, die gerichtliche Bestellung eines vorläufigen Verwalters beantragen (§ 23 WEG 2002). Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt, im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 8).

Drei Details daraus sind im Alltag wichtig. Erstens genügt eine einzige Wohnung für den Antrag — es braucht keine Mehrheit und keine Versammlung. Zweitens kann auch ein Gläubiger, ein Versorger oder eine Behörde den Antrag stellen, wenn sonst niemand erreichbar ist. Und drittens regelt das Gesetz die Zeit bis zur Entscheidung ausdrücklich: Bis dahin gilt der im Grundbuch erstgenannte Wohnungseigentümer als Zustellbevollmächtigter. Wer in dieser Position steht, bekommt die Post der Gemeinschaft, ob er will oder nicht.

Die Vertretungsbefugnis des vorläufigen Verwalters endet mit der Bestellung eines Verwalters durch die Gemeinschaft (§ 23 letzter Satz). Das Gericht besetzt die Lücke also nur, bis die Eigentümer selbst entscheiden. Parallel dazu gibt es das Minderheitsrecht: Jeder Wohnungseigentümer kann gerichtlich verlangen, dass ein Verwalter oder ein vorläufiger Verwalter bestellt wird (§ 30 Abs. 1 Z 6 i. V. m. § 52 Abs. 1 Z 3). Was bei einer regulären Bestellung zu beachten ist, steht im Beitrag zur Bestellung der Hausverwaltung.

Angelegenheit	Mit Hausverwaltung	Ohne Hausverwaltung	Fundstelle
Vertretung nach außen	Verwalter, nach außen unbeschränkbar	Mehrheit nach Miteigentumsanteilen	§ 20 Abs. 1, § 18 Abs. 3 WEG 2002
Notfall ohne erreichbare Vertretung	—	vorläufiger Verwalter auf Antrag beim Bezirksgericht	§ 23, § 52 Abs. 1 Z 8 WEG 2002
Eigentümerversammlung	Verwalter beruft alle zwei Jahre ein	Eigentümer wirken selbst auf ihr Zustandekommen hin	§ 25 Abs. 1 WEG 2002
Beschlüsse kundmachen	Verwalter	wer den Beschluss herbeiführt	§ 24 Abs. 5 WEG 2002
Vorausschau erstellen	Verwalter, bis Ende der Abrechnungsperiode	im Gesetz nicht zugewiesen	§ 20 Abs. 2 WEG 2002
Abrechnung binnen sechs Monaten	Verwalter, erzwingbar per Geldstrafe	Pflicht bleibt, Erzwingung zielt auf den Verwalter	§ 34 Abs. 1 und 3 WEG 2002
Rücklage bilden	Pflicht der Wohnungseigentümer	unverändert Pflicht der Wohnungseigentümer	§ 31 Abs. 1 WEG 2002

Wie entsteht ohne Verwaltung ein wirksamer Beschluss?

Die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft hängt nicht an einer Verwaltung. Vornehmlich dient dazu die Eigentümerversammlung, doch Beschlüsse können auch auf andere Weise zustande kommen, etwa auf schriftlichem Weg (§ 24 Abs. 1 WEG 2002). Entscheidend ist die Voraussetzung im selben Absatz: Wirksam wird ein Beschluss erst, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist — bis dahin ist niemand an seine bereits abgegebene Erklärung gebunden.

Auch die Versammlung selbst lässt sich ohne Verwaltung auf den Weg bringen. § 25 Abs. 1 WEG 2002 überträgt die Einberufung zwar dem Verwalter, hält im letzten Satz aber fest, dass das Recht jedes Wohnungseigentümers, auf das Zustandekommen einer Eigentümerversammlung auch ohne Tätigwerden des Verwalters hinzuwirken, unberührt bleibt. Die Tagesordnung geht spätestens zwei Wochen vorher an alle (§ 25 Abs. 2). Wie eine solche Versammlung abläuft, steht im Beitrag zur Eigentümerversammlung in Österreich.

Bei den Mehrheiten ändert sich nichts: Erforderlich ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder eine Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen, die zugleich mindestens ein Drittel aller Anteile erreicht (§ 24 Abs. 4). Wer einen Abstimmungsvorschlag ausschickt, muss darin über diese Regeln informieren und darauf hinweisen, dass auch ein mehrheitliches Schweigen eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert — diese Belehrung ist ohne Verwaltung leicht zu vergessen und macht den Vorschlag angreifbar.

Zwei weitere Punkte gehören in die Selbstorganisation. Kein Stimmrecht hat, wer über ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder einen Rechtsstreit mit sich selbst oder mit einer nahestehenden Person abstimmen soll (§ 24 Abs. 3) — in einer Gemeinschaft, die Aufgaben unter sich verteilt und dafür Geld vorsieht, ist das der häufigste Fehler. Und jeder Beschluss ist durch Anschlag im Haus und durch Übersendung kundzumachen, mit Angabe des Aushangtags und des sich daraus ergebenden Fristendes (§ 24 Abs. 5); ab dem Anschlag läuft ein Monat für den Antrag auf Feststellung der Rechtsunwirksamkeit (§ 24 Abs. 6).

Welche Geldpflichten bleiben ohne Verwaltung bestehen?

Die wichtigste richtet sich ohnehin nicht an die Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden (§ 31 Abs. 1 WEG 2002); dabei ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen, ausdrücklich auch auf künftige Arbeiten zur thermischen Sanierung. Die monatlichen Beiträge dürfen den Betrag aus Nutzfläche mal 0,90 Euro nur ausnahmsweise unterschreiten, etwa bei bereits hoher Rücklage oder kurz zurückliegender durchgreifender Sanierung; dieser Ausgangswert wird seit 1.1.2024 valorisiert, der laufende Wert ist vor der Beschlussfassung zu erheben.

Angelegt wird die Rücklage entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto (§ 31 Abs. 2). Ein Anderkonto führt eine Verwaltung — ohne sie bleibt das Eigenkonto der Gemeinschaft, und das ist bei Selbstverwaltung ohnehin die sauberere Variante. Worauf es bei der Kontoeröffnung ankommt, behandelt der Beitrag zum Konto der Eigentümergemeinschaft.

Für den Übergang aus einer beendeten Verwaltung gibt es eine Regel, die den verwalterlosen Zustand ausdrücklich mitdenkt: Bei Beendigung eines Verwaltungsvertrags hat der Verwalter ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter herauszugeben — oder bei Fehlen eines solchen an die Eigentümergemeinschaft (§ 31 Abs. 3). Die Gemeinschaft muss also keine Nachfolge vorweisen, um an ihr Geld zu kommen. Wie die Trennung insgesamt abläuft, steht im Beitrag zum Wechsel der Hausverwaltung.

Die laufende Seite bleibt ebenfalls unverändert. Aufwendungen und Rücklagenbeiträge tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1), die vorgeschriebenen Vorauszahlungen sind mangels anderer Vereinbarung am Fünften jedes Kalendermonats fällig (§ 32 Abs. 9). Die Abrechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer zu übersenden, danach ist Einsicht in die Belege zu gewähren (§ 34 Abs. 1); ein Fehlbetrag ist binnen zwei Monaten ab Rechnungslegung nachzuzahlen (§ 34 Abs. 4). Die Erzwingung samt Geldstrafe bis 6.000 Euro richtet sich allerdings gegen den Verwalter (§ 34 Abs. 3) — ohne Verwaltung fehlt dieser Adressat, und die Gemeinschaft muss die Abrechnung selbst organisieren. Der Aufbau steht im Beitrag zur Abrechnung.

Eine Pflicht verliert ihren Adressaten ganz: Die Vorausschau bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode schuldet nach dem Wortlaut der Verwalter (§ 20 Abs. 2 WEG 2002). Ohne ihn entfällt diese benannte Pflicht — die Planung selbst bleibt trotzdem nötig, weil sich die Beiträge zur Rücklage sonst nicht begründen lassen. Eine selbstverwaltete Liegenschaft beschließt sie deshalb freiwillig nach demselben Muster; die Bestandteile listet der Beitrag zur Vorausschau.

Sieben Punkte für die erste Versammlung ohne Verwaltung

1. Anteile feststellen: Wer hält welchen Miteigentumsanteil? Ohne diese Liste lässt sich weder eine Mehrheit nach § 24 Abs. 4 noch die Vertretung nach § 18 Abs. 3 Z 2 lit. a nachweisen.
2. Grundbuchstand prüfen: Solange kein Verwalter bestellt ist, kann eine Ersichtlichmachung veraltet sein — und der erstgenannte Miteigentümer trägt im Fall des § 23 die Zustellungen.
3. Unterlagen einfordern: Rechnungslegung über die Rücklage und Herausgabe des Überschusses an die Gemeinschaft (§ 31 Abs. 3), dazu Verträge, Polizzen und Belege.
4. Konto ordnen: einsehbares Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft, Zeichnungsberechtigung im Beschluss benennen (§ 31 Abs. 2).
5. Aufgaben verteilen: Wer holt Angebote ein, wer prüft Rechnungen, wer schreibt vor? Die Verteilung ersetzt die Vertretung nicht, aber sie verhindert Leerlauf.
6. Beschlüsse formal sauber fassen: Belehrung über die Mehrheiten in den Abstimmungsvorschlag, Anschlag und Übersendung mit Aushangtag und Fristende (§ 24 Abs. 4 und 5).
7. Ausstiegspunkt festlegen: ab welcher Größe oder welchem Vorhaben die Gemeinschaft doch eine Verwaltung bestellt — und wer den Antrag nach § 30 Abs. 1 Z 6 stellt, falls es klemmt.

Ab diesem Punkt entscheidet weniger das Gesetz als die Organisation. Wenn Belege, Beschlüsse, Vorschreibungen und Kontostand an einer gemeinsamen Stelle liegen und jede Wohnung denselben Stand sieht, trägt eine Selbstverwaltung auch über Jahre; bleibt beides auf private Ordner verteilt, kippt sie beim ersten größeren Vorhaben. Den digitalen Weg dorthin beschreibt So funktioniert’s Schritt für Schritt.

Häufige Fragen

Ist eine Eigentümergemeinschaft ohne Hausverwaltung in Österreich zulässig?

Ja. § 19 WEG 2002 formuliert die Bestellung als Möglichkeit, nicht als Pflicht. Die Gemeinschaft bleibt auch ohne Verwaltung rechtsfähig und wird durch die Anteilsmehrheit vertreten (§ 18 Abs. 1 und Abs. 3 Z 2 lit. a). Jede einzelne Wohnung kann allerdings jederzeit gerichtlich die Bestellung eines Verwalters verlangen (§ 30 Abs. 1 Z 6).

Wer bekommt die Post der Gemeinschaft?

Solange kein Verwalter bestellt ist und ein Verfahren zur Bestellung eines vorläufigen Verwalters läuft, gilt der im Grundbuch erstgenannte Wohnungseigentümer als Zustellbevollmächtigter (§ 23 WEG 2002). Außerhalb dieses Falles regelt das Gesetz die Empfangszuständigkeit nicht ausdrücklich — eine Gemeinschaft, die selbst verwaltet, sollte deshalb per Beschluss eine Adresse festlegen und sie Versorgern, Versicherern und der Gemeinde bekannt geben.

Kann die Mehrheit einen einzelnen Miteigentümer mit der Verwaltung betrauen?

Sie kann ihn zum Verwalter bestellen — § 19 WEG 2002 spricht von „einer natürlichen oder juristischen Person“ und grenzt den Kreis nicht weiter ein; die Bestellung zählt zur ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 5). Ab diesem Moment gilt für ihn der volle Pflichtenkatalog des § 20, einschließlich Vorausschau und Abrechnung. Ob eine solche Tätigkeit gegen Entgelt gewerberechtlich als Immobilienverwaltung einzustufen ist, hängt vom Einzelfall ab und gehört vorab mit der Gewerbebehörde oder der Wirtschaftskammer geklärt.

Was kostet der Antrag auf einen vorläufigen Verwalter?

Er läuft beim Bezirksgericht im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 8 WEG 2002). Zu entrichten ist die Pauschalgebühr der Tarifpost 12 lit. c Z 6 GGG (§ 53 WEG 2002); die Höhe steht im jeweils geltenden Tarif und wird hier bewusst nicht beziffert. In erster und zweiter Instanz können die Parteien selbst vor Gericht handeln (§ 52 Abs. 2 Z 6), ein Anwalt ist also erst in dritter Instanz vorgeschrieben.

Bleibt die Rücklagenpflicht bestehen, wenn niemand verwaltet?

Ja, unverändert. § 31 Abs. 1 WEG 2002 richtet sich direkt an die Wohnungseigentümer. Wer die Beiträge für zu niedrig hält, kann gerichtlich verlangen, dass eine angemessene Rücklage gebildet oder der festgelegte Beitrag erhöht wird (§ 30 Abs. 1 Z 2) — auch das ist ein Recht der einzelnen Wohnung und braucht keine Mehrheit.

Die Vertretungsfrage entscheidet sich vor dem Ernstfall

Das WEG 2002 lässt eine Liegenschaft ohne Hausverwaltung nicht im Leeren stehen: Für den Alltag genügt die Anteilsmehrheit, für den Notfall steht der vorläufige Verwalter bereit. Beides hilft allerdings nur, wenn die Gemeinschaft weiß, wie ihre Anteile verteilt sind und wer im Streitfall den Antrag stellt.

Für die nächste Zusammenkunft heißt das konkret: die Anteilsliste aktualisieren, eine Zustelladresse beschließen, das Eigenkonto samt Zeichnungsberechtigung klären und festhalten, ab welchem Vorhaben eine Verwaltung bestellt wird. Vier Punkte auf einer Tagesordnung — und die Liegenschaft bleibt handlungsfähig, auch wenn im Sommer das Dach undicht wird und niemand mehr Zeit für lange Abstimmungen hat.

Für genau diesen Weg gibt es die betreute Selbstverwaltung: Bei dotega übernimmt eine Person aus der Gemeinschaft die Organisation und bekommt einen zertifizierten Verwalter an die Seite.