Hausverwaltung kontrollieren: Welche Prüfrechte jede einzelne Wohnung in Österreich hat

Die Antwort vorweg

In Österreich kontrolliert kein eigenes Gremium die Hausverwaltung — diese Rolle übernimmt jeder Miteigentümer für sich. Das WEG 2002 schreibt der Verwaltung in § 20 einen Pflichtenkatalog vor, den sie weder vertraglich abbedingen noch beschränken kann (§ 20 Abs. 9), und stellt daneben ein scharfes Durchsetzungsmittel bereit: Verstößt sie gegen die Pflichten der Absätze 2 bis 7, kann eine einzige Wohnung beim Bezirksgericht beantragen, dass ihr deren Einhaltung aufgetragen wird (§ 30 Abs. 1 Z 5). Dafür braucht es keinen Mehrheitsbeschluss und keine Versammlung. Die Anteilsmehrheit hat zusätzlich das Weisungsrecht (§ 20 Abs. 1), und bei einem Interessenkonflikt zwischen Gemeinschaft und Verwaltung tritt der Eigentümervertreter nach § 22 an die Stelle der Verwaltung.

Warum es hier kein Aufsichtsgremium gibt

Wer aus Deutschland zuzieht oder dort eine Wohnung besitzt, sucht im WEG 2002 vergeblich nach einem Beirat. Das Gesetz geht einen anderen Weg: Es beschreibt sehr genau, was die Verwaltung zu tun hat, und gibt die Kontrolle darüber dem einzelnen Wohnungseigentümer in die Hand. § 20 Abs. 1 formuliert die Grundpflicht — die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer sind zu wahren, und Weisungen der Mehrheit sind zu befolgen, soweit sie nicht gesetzwidrig sind.

Dieselbe Bestimmung zieht aber auch eine Grenze nach außen. Der Verwaltung steht die nach außen unbeschränkbare Vertretung der Eigentümergemeinschaft zu (§ 20 Abs. 1). Ein Professionist, der im Auftrag der Verwaltung arbeitet, muss sich also nicht darum kümmern, ob im Innenverhältnis eine Zustimmung fehlte. Interne Kontrollvereinbarungen wirken deshalb immer nur zwischen Gemeinschaft und Verwaltung, nie gegenüber Dritten.

Eine freiwillige Arbeitsgruppe aus zwei oder drei Miteigentümern, die Belege durchsieht und der Versammlung berichtet, ist trotzdem verbreitet und sinnvoll. Rechte verschafft sie sich damit keine zusätzlichen — jedes Mitglied handelt mit genau den Ansprüchen, die ihm ohnehin zustehen. Wer ihr mehr geben will, braucht dafür einen Beschluss über konkrete Weisungen an die Verwaltung.

Welche Auskünfte schuldet die Verwaltung dem Einzelnen?

Hier liegt der stärkste Hebel des österreichischen Rechts, und er ist wenig bekannt. Auf Verlangen hat die Verwaltung jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags zu geben, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen (§ 20 Abs. 7 WEG 2002). Wer wissen will, wofür das Honorar bezahlt wird und welche Zusatzleistungen extra verrechnet werden, muss also niemanden überstimmen, sondern schreibt der Verwaltung. Dieselbe Bestimmung erfasst bei einer schriftlichen Willensbildung auch das Stimmverhalten der übrigen Miteigentümer.

Recht	Was es umfasst	Grundlage	Zeitpunkt
Auskunft über den Verwaltungsvertrag	Entgeltvereinbarungen, Umfang der Leistungen, Stimmverhalten bei schriftlicher Abstimmung	§ 20 Abs. 7	Jederzeit auf Verlangen
Adressen der übrigen Miteigentümer	Namen und Zustellanschriften zur Verständigung, E-Mail nur mit Einwilligung	§ 20 Abs. 8	Jederzeit auf Verlangen
Einsicht in das Konto	Eigen- oder Anderkonto der Gemeinschaft, für jede Wohnung einsehbar	§ 20 Abs. 6	Laufend
Drei Angebote	Bei Erhaltungsarbeiten über die laufende Instandhaltung hinaus und bei größeren Verbesserungen	§ 20 Abs. 4	Vor der Vergabe
Hinweis auf ein Naheverhältnis	Familiäre oder wirtschaftliche Verbindung zum Auftragnehmer	§ 20 Abs. 4	Vor dem Geschäft
Vorausschau	Künftige Erhaltung, Verbesserungen, Rücklagenbeiträge, Vorauszahlungen	§ 20 Abs. 2	Bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode
Abrechnung und Belegeinsicht	Übersendung, danach Einsicht in die Belege, Kopien gegen Kostenersatz	§ 34 Abs. 1	Binnen sechs Monaten nach Periodenende
Energieausweis	Höchstens zehn Jahre alt, Ablichtung gegen Ersatz der Kopierkosten	§ 20 Abs. 3a	Auf Verlangen

Zwei Zeilen dieser Tabelle werden im Alltag am häufigsten übergangen. Die Pflicht zu drei Angeboten gilt nicht für jede Kleinreparatur, sondern für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten — bei einer Fassadensanierung oder einem Liftumbau also sehr wohl. Und die Offenlegung eines Naheverhältnisses trifft die Verwaltung von sich aus: Beabsichtigt sie ein Geschäft mit einer Person, die ihr familiär oder wirtschaftlich verbunden ist, hat sie darauf hinzuweisen. Niemand muss danach fragen.

Wann braucht die Gemeinschaft einen Eigentümervertreter?

Der Eigentümervertreter ist eine Antwort auf einen konkreten Konflikt und keine Dauereinrichtung. Bestellt wird aus dem Kreis der Wohnungseigentümer eine natürliche Person mit deren Zustimmung; sie vertritt die Gemeinschaft gegenüber der bestellten Verwaltung, soweit diese die Belange der Gemeinschaft wegen widerstreitender eigener Interessen nicht ausreichend wahrnehmen kann, und im betroffenen Geschäftsbereich auch gegenüber Dritten (§ 22 Abs. 1 WEG 2002). Das Gesetz nennt als Beispiel die gerichtliche oder außergerichtliche Auseinandersetzung zwischen Verwaltung und Gemeinschaft.

Drei Details entscheiden über die Wirksamkeit dieser Bestellung:

• Die Funktion endet spätestens zwei Jahre nach der Bestellung, eine Wiederbestellung ist zulässig (§ 22 Abs. 1). Wer den Zeitpunkt nicht im Kalender hat, steht im dritten Jahr ohne Vertretung da.
• Weisungen der Anteilsmehrheit sind zu befolgen, soweit sie nicht gesetzwidrig sind; im Rahmen der Vertretung darf ein Rechtsanwalt beauftragt werden (§ 22 Abs. 2).
• Bestellung und Abberufung zählen zur ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 6) und brauchen daher die Mehrheit nach § 24 Abs. 4 — entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die zugleich mindestens ein Drittel aller Anteile erreichen.

Solange kein Eigentümervertreter bestellt ist, vertritt in Fragen des rechtlichen Verhältnisses zwischen Gemeinschaft und Verwaltung die nach Miteigentumsanteilen berechnete Mehrheit (§ 18 Abs. 3 Z 1 lit. b). Ist ein Eigentümervertreter bestellt, handelt in dem von der Interessenkollision betroffenen Bereich nur noch er (lit. c). Wer den Verwaltungsvertrag unterschreibt oder kündigt, sollte deshalb vor jeder Unterschrift geklärt sein; welche Punkte in diesen Vertrag gehören, behandelt der Beitrag zum Verwaltungsvertrag.

Worauf es beim Blick in die Vorausschau ankommt

Das Jahresende ist der Prüftermin, den das Gesetz selbst setzt. Bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode hat die Verwaltung eine Vorausschau auf die in § 24 Abs. 5 beschriebene Weise zur Kenntnis zu bringen — also durch Anschlag im Haus und durch Übersendung (§ 20 Abs. 2 WEG 2002). Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart oder gerichtlich festgesetzt wurde (§ 34 Abs. 2). Für die meisten Häuser heißt das: bis 31. Dezember.

Inhaltlich verlangt das Gesetz vier Angaben, und an ihnen entlang lässt sich prüfen:

1. Die in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen — steht dort, was die letzte Begehung ergeben hat?
2. Die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten — sind Vorhaben genannt, über die noch gar nicht abgestimmt wurde?
3. Die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage — trägt der Betrag die genannten Arbeiten, oder bleibt eine Lücke, die später eine zusätzliche Vorschreibung erzwingt?
4. Die sonst vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die Bewirtschaftungskosten, und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen — passen die monatlichen Beträge zur Summe der Positionen?

Wer eine dieser Angaben vermisst, hat einen Anspruch und keine Bitte. Wie die Vorausschau aufgebaut ist und wie sich Beträge daraus ableiten, steht im Beitrag zur Vorausschau; die Untergrenze für den laufenden Rücklagenbeitrag samt Valorisierung regelt § 31 Abs. 1 und 5, erklärt im Beitrag zur Rücklage.

Der Blick zurück folgt im Frühjahr nach demselben Muster. Die Abrechnung ist binnen sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu übersenden, danach ist in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren, und auf Verlangen sind gegen Kostenersatz Kopien anzufertigen (§ 34 Abs. 1). Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist — wer zwei Perioden übergeht, verliert die ältere. Die Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zur Abrechnung.

Was tun, wenn die Verwaltung nicht liefert?

Der Weg führt zum Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt, und zwar im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 WEG 2002). Er ist nach Anlass gestaffelt:

Bleibt die Vorausschau aus, verweigert die Verwaltung die Auskunft über den Vertrag oder vergibt sie größere Arbeiten ohne Vergleichsangebote, greift § 30 Abs. 1 Z 5. Der Antrag richtet sich in diesem Fall gegen die Verwaltung selbst und kann ihr auftragen, die Pflichten der Absätze 2 bis 7 einzuhalten. Zuständig ist das Gericht nach § 52 Abs. 1 Z 6. Eine Mehrheit braucht es dafür nicht, und die Mitwirkungsbefugnisse der Wohnungseigentümer lassen sich vertraglich ohnehin nicht abbedingen (§ 24 Abs. 7).

Fehlt die Abrechnung oder wird die Belegeinsicht verweigert, greift zusätzlich eine eigene Sanktion: Das Gericht hält die Verwaltung auf Antrag eines Wohnungseigentümers unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6.000 Euro dazu an, und die Strafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag ungerechtfertigterweise nicht entsprochen wird; sie kann auch wiederholt verhängt werden (§ 34 Abs. 3). Liegt der Mangel nur in einer inhaltlichen Unrichtigkeit, beschränkt sich die Entscheidung auf deren Feststellung samt Überschuss- oder Fehlbetrag.

Bei einer groben Verletzung der Pflichten steht der schärfste Schritt offen: Der Verwaltungsvertrag kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden, und eine Wiederbestellung ist dann unzulässig (§ 21 Abs. 3). Daneben sieht das Gesetz eine Herabsetzung des vereinbarten Entgelts nach Maßgabe der Nutzenminderung vor (§ 20 Abs. 10) — dieser Anspruch ist in § 52 Abs. 1 Z 6 allerdings ausdrücklich vom Außerstreitverfahren ausgenommen, weshalb er anwaltlich abzuklären ist, bevor jemand Rechnungen kürzt. Den Ablauf eines Verwaltungswechsels beschreibt der Beitrag zur Kündigung der Hausverwaltung.

Wie sich Kontrolle ohne Dauerstreit organisieren lässt

Rechte helfen wenig, wenn sie erst im Konfliktfall ausgepackt werden. Zwei Termine im Jahr reichen aus, um den Normalfall abzudecken: einer im Spätherbst für die Vorausschau, einer im Frühsommer für Abrechnung und Belege. Dazwischen genügt der Blick auf das Konto, das nach § 20 Abs. 6 für jede Wohnung einsehbar sein muss.

Eine Versammlung erzwingen können übrigens schon wenige. Die Verwaltung hat alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen, und darüber hinaus können mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile halten, die Einberufung schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes verlangen (§ 25 Abs. 1). Einzuladen ist mindestens zwei Wochen vor dem Termin (§ 25 Abs. 2), und über den Verlauf ist eine Niederschrift aufzunehmen und allen zur Kenntnis zu bringen (§ 25 Abs. 3) — Näheres im Beitrag zum Protokoll.

Den größten Unterschied macht allerdings, wo die Unterlagen liegen. Eine digital geführte Gemeinschaft hält Kontostand, Vorschreibungen, Belege und Beschlüsse an einer Stelle, jede Wohnung sieht denselben Stand ohne Anforderung per Mail, und für rechtliche Fragen antwortet eine feste zertifizierte Ansprechperson binnen 24 Stunden. Aus der Belegeinsicht wird damit ein Klick statt eines Termins im Büro; wie das im Alltag abläuft, zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Darf ich Belege auch außerhalb der Abrechnungsfrist verlangen?

Die Einsicht nach § 34 Abs. 1 WEG 2002 knüpft an die gelegte Abrechnung an — sie wird gewährt, nachdem diese übersendet wurde. Für laufende Vorgänge hilft der Kontoeinblick nach § 20 Abs. 6, den das Gesetz dauerhaft vorsieht. Wer darüber hinaus einzelne Rechnungen sehen will, fragt die Verwaltung direkt; ergibt sich daraus ein Streit, ist der Antrag nach § 30 Abs. 1 Z 5 der vorgesehene Weg.

Kann eine einzelne Wohnung die Verwaltung absetzen?

Die Bestellung und die Auflösung des Verwaltungsvertrags zählen zur ordentlichen Verwaltung und brauchen die Mehrheit nach § 24 Abs. 4 WEG 2002 (§ 28 Abs. 1 Z 5). Ohne Mehrheit bleibt der Antrag auf gerichtliche Auflösung wegen grober Pflichtverletzung (§ 21 Abs. 3), den eine einzelne Person stellen kann. Was bei der Neubestellung zu beachten ist, steht im Beitrag zur Bestellung der Hausverwaltung.

Muss die Verwaltung bei jeder Reparatur drei Angebote einholen?

Nein. Die Pflicht aus § 20 Abs. 4 WEG 2002 betrifft Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, sowie größere Verbesserungsarbeiten. Ein getauschter Türschließer fällt nicht darunter, eine Dachsanierung schon. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, lässt sich mit einer Wertgrenze im Beschluss klären, die die Gemeinschaft selbst festlegt.

Was gilt, wenn die Vorausschau erst im Jänner kommt?

Sie ist verspätet — das Gesetz nennt als Zeitpunkt das Ende der laufenden Abrechnungsperiode (§ 20 Abs. 2 WEG 2002). Die Zahlungspflicht für die laufenden Vorauszahlungen entfällt dadurch nicht; sie sind mangels anderer Vereinbarung am Fünften jedes Monats fällig (§ 32 Abs. 9). Wer die Verspätung nicht hinnehmen will, hat den Antrag nach § 30 Abs. 1 Z 5 zur Hand.

Haftet ein Eigentümervertreter persönlich?

Er handelt als Vertreter der Gemeinschaft und hat die Weisungen der Mehrheit zu befolgen, soweit sie nicht gesetzwidrig sind (§ 22 Abs. 2 WEG 2002). Einen eigenen Haftungsmaßstab wie für ein ehrenamtliches Gremium kennt das WEG 2002 nicht. Wer die Funktion übernimmt, klärt den Umfang deshalb vorab schriftlich und lässt die Frage der Deckung mit dem Versicherer der Liegenschaft abstimmen.

Kontrolle ist eine Frage von zwei Terminen

Die österreichische Lösung wirkt auf den ersten Blick schwächer als ein eigenes Gremium, weil niemand zuständig ist. Tatsächlich ist sie schärfer: Ein Gremium muss sich einigen, ein einzelner Miteigentümer muss nur einen Antrag stellen — und die Pflichten, um die es geht, lassen sich vertraglich nicht wegverhandeln (§ 20 Abs. 9 WEG 2002).

Für die nächste Versammlung lohnen daher drei Punkte auf der Tagesordnung: eine Wertgrenze, ab der Vergleichsangebote vorgelegt und der Gemeinschaft gezeigt werden, ein fixer Termin im November für die Besprechung der Vorausschau, und die Entscheidung, ob für laufende Auseinandersetzungen mit der Verwaltung ein Eigentümervertreter nach § 22 bestellt wird — mit dem Ablaufdatum nach zwei Jahren gleich im Protokoll.

In der Selbstverwaltung mit dotega entfällt die Kontrollfrage weitgehend: Konten, Belege und Vorausschau stehen allen Eigentümern offen, ohne dass jemand sie anfordern muss.