Offene Vorschreibungen: Warum die Eigentümergemeinschaft bei Zahlungsrückständen nur ein halbes Jahr Zeit hat

Die Antwort vorweg

Österreich sichert offene Forderungen der Eigentümergemeinschaft besonders ab — aber nur befristet. An jedem Miteigentumsanteil besteht ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zugunsten der Forderungen der Gemeinschaft gegen den Eigentümer dieses Anteils (§ 27 Abs. 1 Z 1 WEG 2002). Zustehen tut es allerdings nur, wer „die Forderung samt dem Pfandrecht innerhalb von sechs Monaten mit Klage geltend macht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt“ (§ 27 Abs. 2). Verstreicht diese Frist, bleibt eine gewöhnliche Geldforderung übrig, die sich hinter jeder Hypothek anstellt. Die Hausverwaltung hat rückständige Zahlungen deshalb einzumahnen und nötigenfalls fristgerecht zu klagen; das steht als Pflicht im Gesetz (§ 20 Abs. 5).

Ab wann ist eine Vorschreibung rückständig?

Zwei Stichtage sind zu unterscheiden. Die laufenden Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die Liegenschaft sind mangels anderslautender Vereinbarung am Fünften eines jeden Kalendermonats fällig (§ 32 Abs. 9 WEG 2002). Verteilt werden sie nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode, soweit nichts Abweichendes schriftlich vereinbart ist (§ 32 Abs. 1 und 2). Was in diese Beträge einfließt, also Bewirtschaftung, Erhaltung und der Beitrag zur Rücklage, ergibt sich aus der Vorausschau, die bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode zu übermitteln ist (§ 20 Abs. 2).

Der zweite Stichtag hängt an der Jahresrechnung. Sie ist binnen sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu übersenden (§ 34 Abs. 1). Ergibt sie einen Fehlbetrag zulasten einer Wohnung, „so hat dieser den Fehlbetrag innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung nachzuzahlen“ (§ 34 Abs. 4). Beide Beträge sind rechtlich eigenständig: Die monatliche Vorschreibung schuldet man ab dem Fünften, die Nachzahlung zwei Monate nach der Rechnungslegung. Wie eine ordentliche Abrechnung aussieht und welche Belegeinsicht dazugehört, behandelt der Beitrag zur Abrechnung.

Für die Fristenrechnung heißt das: Jede Monatsvorschreibung startet ihre eigene Uhr. Eine Gemeinschaft, die erst nach einem Jahr reagiert, hat für die ältesten Posten schon verloren, was sie bei den jüngsten noch hätte.

Welche Pflichten treffen die Hausverwaltung?

Hier ist das WEG 2002 ungewöhnlich deutlich. Nach § 20 Abs. 5 hat die Verwaltung rückständige Zahlungen einzumahnen „und nötigenfalls Klage nach § 27 Abs. 2 binnen der dort genannten Frist zu erheben und die Anmerkung der Klage zu beantragen“. Das ist keine Ermessensfrage und braucht keinen gesonderten Auftrag der Mehrheit — es ist Teil des gesetzlichen Pflichtenkatalogs, den auch kein Verwaltungsvertrag wegschreiben kann (§ 20 Abs. 9).

Bleibt die Verwaltung untätig, hat jede einzelne Wohnung ein Druckmittel: Bei Verstößen gegen § 20 Abs. 2 bis 7 kann jeder Wohnungseigentümer beim Gericht beantragen, dass der Verwaltung die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen wird (§ 30 Abs. 1 Z 5 WEG 2002). Zuständig ist das Bezirksgericht am Ort der Liegenschaft im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 6). Dafür braucht es weder eine Mehrheit noch eine Versammlung — eine unterschriebene Eingabe genügt. Wer das durchsetzt, bevor die Sechsmonatsfrist abgelaufen ist, rettet die Sicherheit für alle.

Was ist das Vorzugspfandrecht in der Versteigerung wert?

Sehr viel, und das lässt sich beziffern. Das Ausmaß bestimmt § 216 Abs. 1 Z 3 der Exekutionsordnung: Aus der Verteilungsmasse werden die aus den letzten fünf Jahren vor dem Tag der Erteilung des Zuschlages rückständigen Forderungen nach § 27 WEG 2002 berichtigt — und zwar in einem Rang vor den pfandrechtlich sichergestellten Forderungen, die erst in Z 4 folgen. Kreditinstitute mit einer einverleibten Hypothek stehen also hinter der Gemeinschaft an.

Dazu kommt eine Regel, die es in dieser Schärfe sonst kaum gibt. Die besicherte Forderung ist im Fall einer Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils durch Barzahlung zu berichtigen, soweit sie in der Verteilungsmasse Deckung findet, „ansonsten aber vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen“ (§ 27 Abs. 3 WEG 2002). Reicht der Erlös nicht, zahlt die Erwerberseite zusätzlich zum Kaufpreis. Wer eine Eigentumswohnung ersteigert, prüft deshalb den Grundbuchstand genau — und die Gemeinschaft hat ein starkes Argument in der Hand, sobald die Klagsanmerkung dort eingetragen ist. Für den freihändigen Verkauf einer Wohnung gelten dagegen ganz andere Stichtage, nachzulesen unter Eigentümerwechsel.

Die fünf Jahre des § 216 EO und die sechs Monate des § 27 Abs. 2 WEG 2002 sind dabei zwei verschiedene Dinge. Die fünf Jahre beschreiben, welcher Zeitraum in der Verteilung bevorrechtet ist; die sechs Monate entscheiden, ob das Vorrecht überhaupt entsteht. Ab welchem Tag diese Frist im konkreten Fall zu rechnen ist, klärt man vor der Klagseinbringung mit der Rechtsvertretung — an dieser Stelle ist ein Irrtum teuer.

Wie sieht der Weg Schritt für Schritt aus?

Schritt	Inhalt	Gesetzliche Grundlage
Saldo feststellen	Offene Monatsposten und Nachzahlungen getrennt auflisten	§ 32 Abs. 9, § 34 Abs. 4 WEG 2002
Mahnung	Schriftliche Zahlungsaufforderung mit Frist durch die Verwaltung	§ 20 Abs. 5 WEG 2002
Klage samt Anmerkung	Klage bei Gericht und Antrag auf Anmerkung im Grundbuch, binnen sechs Monaten	§ 27 Abs. 2 WEG 2002
Exekution	Vollstreckung in den Miteigentumsanteil oder in das sonstige Vermögen	§ 216 Abs. 1 Z 3 EO für den Rang
Ausschluss	Klage der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer als letzte Stufe	§ 36 Abs. 1 Z 1 WEG 2002

Örtlich zuständig für Klagen rund um die Gemeinschaft ist das Gericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt; bei diesem Gericht kann auch ein Wohnungseigentümer von der Eigentümergemeinschaft geklagt werden (§ 18 Abs. 1 WEG 2002). Die Beitragsklage läuft im streitigen Verfahren — die Angelegenheiten, die das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren erledigt, zählt § 52 Abs. 1 WEG 2002 abschließend auf, und Beitragsforderungen stehen dort nicht.

An Verzugszinsen gebühren ohne abweichende Vereinbarung vier von Hundert auf ein Jahr: Der Schaden aus der Verzögerung der Zahlung einer Geldforderung wird durch die gesetzlichen Zinsen ersetzt (§ 1333 Abs. 1 ABGB), deren Höhe § 1000 Abs. 1 ABGB mit vier Prozent festlegt, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

Wer springt ein, solange das Geld fehlt?

Zunächst niemand — und darin liegt das eigentliche Risiko. Das Konto der Gemeinschaft speist sich aus den Vorauszahlungen aller Wohnungen; fällt eine aus, sinkt der Deckungsgrad für Betriebskosten, Versicherung und Erhaltung. Wird deswegen eine Rechnung der Gemeinschaft nicht bezahlt und betreibt der Gläubiger Exekution, greift eine Kettenregel: Ein gegen die Eigentümergemeinschaft ergangener Exekutionstitel kann nur in die Rücklage oder in die geleisteten und geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen vollstreckt werden; „soweit die Forderung durch eine solche Exekution nicht hereingebracht werden kann, haften die Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile“ (§ 18 Abs. 4 WEG 2002).

Wer in dieser Lage aus eigener Tasche zahlt, steht nicht mit leeren Händen da. Auch Rückgriffsforderungen eines anderen Wohnungseigentümers aus der Inanspruchnahme dieser Ausfallhaftung sind vom Vorzugspfandrecht erfasst (§ 27 Abs. 1 Z 2 lit. a WEG 2002) — samt derselben Sechsmonatsfrist. Reicht die Rücklage für eine anstehende Arbeit nicht mehr, führt der Weg über eine zusätzliche Vorschreibung; die Untergrenze für den laufenden Rücklagenbeitrag samt Valorisierung regelt § 31 Abs. 1 und 5 WEG 2002.

Wer handelt, wenn keine Verwaltung bestellt ist?

Die Eigentümergemeinschaft selbst. Sie kann in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden (§ 18 Abs. 1 WEG 2002). Ist keine Verwaltung bestellt, wird sie durch die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer vertreten (§ 18 Abs. 3 Z 2 lit. a). Praktisch heißt das: Die Mehrheit fasst einen Beschluss über die Betreibung und hält darin fest, wer die Sache führt und wer den Rechtsanwalt beauftragt.

Zwei Sonderfiguren stehen daneben bereit. Für einen von einer Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich kann ein Eigentümervertreter nach § 22 bestellt werden; fehlt jede Verwaltung und ist rasches Handeln nötig, kann das Gericht auf Antrag einer Wohnung einen vorläufigen Verwalter bestellen (§ 23 i. V. m. § 30 Abs. 1 Z 6, § 52 Abs. 1 Z 8). Beide Wege kosten Zeit, die die Sechsmonatsfrist nicht hergibt — wer Rückstände sieht, klärt die Vertretungsfrage deshalb sofort und nicht erst im fünften Monat.

Führt der Rückstand zum Verlust der Wohnung?

Als letzte Stufe kennt das WEG 2002 die Ausschließung, und anders als beim laufenden Beitragsstreit ist der Zahlungsverzug dort ausdrücklich genannt. Ein Wohnungseigentümer ist auf Klage der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen, wenn er „seinen Pflichten aus der Gemeinschaft nicht nachkommt, insbesondere die ihm obliegenden Zahlungen auch nicht bis zum Schluss der dem erstinstanzlichen Urteil vorangehenden Verhandlung leistet“ (§ 36 Abs. 1 Z 1 WEG 2002).

Der zweite Absatz zeigt, wozu dieses Verfahren dient. Zahlt die beklagte Person vor Schluss der Verhandlung erster Instanz den geschuldeten Betrag, ist die Klage abzuweisen; die Verfahrenskosten trägt sie dennoch, soweit sie ohne die Zahlung kostenersatzpflichtig gewesen wäre (§ 36 Abs. 2). Ist strittig, welche Zahlungen überhaupt geschuldet sind, wird darüber abgesondert verhandelt und mit Beschluss entschieden. Die Ausschlussklage ist damit weniger ein Instrument zur Entfernung von Nachbarn als eines, das Zahlungen erzwingt — und sie bleibt der aufwendigste Weg. In den allermeisten Fällen führt die rechtzeitige Klage mit Grundbuchanmerkung schneller zum Geld.

Häufige Fragen

Darf eine Wohnung die Vorschreibung kürzen, weil sie die Abrechnung für falsch hält?

Die Zahlungspflicht und die Prüfung der Abrechnung sind getrennte Dinge. Wer die Abrechnung beanstandet, verlangt Belegeinsicht und lässt den Mangel gerichtlich aufgreifen; das Gericht kann die Verwaltung unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6.000 Euro zur ordentlichen Rechnungslegung verhalten (§ 34 Abs. 3 WEG 2002). Wer stattdessen einfach weniger überweist, kommt in Verzug und riskiert die Klage samt Kosten.

Wie lange bleibt die Forderung durchsetzbar?

Die Forderung als solche unterliegt den allgemeinen Verjährungsregeln des ABGB. Entscheidend für die Praxis ist aber die kürzere Frist: Ohne Klage und Grundbuchanmerkung binnen sechs Monaten entfällt das Vorzugspfandrecht (§ 27 Abs. 2 WEG 2002), und damit der Rang vor den Hypotheken. Eine spätere Klage bleibt möglich, sie ist nur deutlich weniger wert.

Kann die Gemeinschaft Wasser oder Heizung sperren?

Davon ist abzuraten. Das WEG 2002 stellt für Rückstände den Weg über Mahnung, Klage und Exekution bereit; eine eigenmächtige Versorgungssperre greift in die Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts ein und kann eigene Ansprüche auslösen. Wer diesen Gedanken erwägt, holt vorher Rechtsberatung ein.

Haftet der Käufer einer Wohnung für alte Rückstände?

Eine allgemeine Schuldübernahme sieht das Gesetz nicht vor. Über die Sache kann die Erwerberseite dennoch getroffen werden: Im Fall einer Zwangsversteigerung ist die vom Vorzugspfandrecht besicherte Forderung vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen, soweit sie in der Verteilungsmasse keine Deckung findet (§ 27 Abs. 3 WEG 2002). Im freihändigen Kauf gehört der Saldostand deshalb in den Vertrag.

Muss jede Mahnung von der Eigentümerversammlung beschlossen werden?

Nein. Die Verwaltung hat rückständige Zahlungen von Gesetzes wegen einzumahnen und nötigenfalls zu klagen (§ 20 Abs. 5 WEG 2002). Ohne bestellte Verwaltung entscheidet die Anteilsmehrheit (§ 18 Abs. 3 Z 2 lit. a) — sinnvollerweise einmal grundsätzlich, mit einer festen Abfolge von Fristen, statt bei jedem Einzelfall neu.

Sechs Monate, und keinen Tag länger

Ein Zahlungsrückstand ist in Österreich weniger ein Rechtsproblem als ein Kalenderproblem. Das Gesetz gibt der Gemeinschaft eine Sicherheit, um die andere Gläubiger sie beneiden — und nimmt sie nach einem halben Jahr wieder weg. Alles, was zwischen dem ersten offenen Fünften und der Klagsanmerkung passiert, entscheidet über den Wert der Forderung.

Drei Dinge gehören deshalb in den Verwaltungsalltag: eine monatliche Übersicht der offenen Posten je Objekt, eine schriftlich festgehaltene Abfolge von Mahnung und Klagsauftrag mit Datum, und eine klare Zuständigkeit für den Fall, dass keine Verwaltung bestellt ist. Eine digital geführte Gemeinschaft hat Salden, Beschlüsse und Belege an einer Stelle, alle Miteigentümer sehen denselben Stand, und für rechtliche Fragen antwortet eine feste zertifizierte Ansprechperson binnen 24 Stunden. Wie das im Alltag abläuft, zeigt So funktioniert’s.

In der Selbstverwaltung mit dotega laufen die offenen Posten je Objekt monatlich mit, und die vereinbarte Abfolge von Mahnung und weiteren Schritten ist samt Datum hinterlegt.