Legionellen in der Wohnhausanlage: Was die Eigentümergemeinschaft in Österreich wirklich veranlassen muss

Für eine gewöhnliche Wohnhausanlage schreibt in Österreich keine bundesweite Vorschrift ein festes Intervall für Legionellenuntersuchungen vor. Die Trinkwasserverordnung (BGBl. II Nr. 304/2001 in der geltenden Fassung) fasst unter einer Wasserversorgungsanlage nur die Einrichtungen „von der Wassergewinnungsanlage bis zur Übergabestelle an den Abnehmer“ (§ 2 Z 3 TWV) und nennt Legionellen in ihrem Text nicht. Was im Haus danach passiert, misst sich am Stand der Technik, und den beschreibt für zentrale Warmwasserbereitung die ÖNORM B 5019. Verantwortlich ist dafür die Eigentümergemeinschaft, weil die Erhaltung der allgemeinen Teile samt der Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefahren zur ordentlichen Verwaltung zählt (§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 MRG).

Warum endet die Trinkwasserverordnung an der Hausanschlussstelle?

Weil sie dort ihren eigenen Geltungsbereich zieht. Adressat der Pflichten ist der Betreiber einer Wasserversorgungsanlage, und das ist nach § 2 Z 4 TWV jene Person, „welche die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über die Wasserversorgungsanlage hat und auf deren Rechnung sie betrieben wird“. In Verbindung mit der Definition des § 2 Z 3 trifft das auf das Wasserwerk und sein Netz zu, nicht auf die Leitungen hinter dem Hausanschluss. Die Eigenkontrolle samt Probenahme, hygienischer Beurteilung und Analyse (§ 5 TWV) betrifft deshalb den Versorger.

Die Verordnung setzt die Richtlinie (EU) 2020/2184 in österreichisches Recht um (§ 11 TWV), bildet deren Anforderungen an Hausinstallationen in ihrem eigenen Text aber nicht ab; der Schwerpunkt dieses Teils der Richtlinie liegt auf besonders sensiblen Örtlichkeiten. Ob für die eigene Liegenschaft eine behördliche Vorschreibung besteht, beantwortet verlässlich nur die Landessanitätsbehörde oder das zuständige Magistrat. Wer im Netz auf Angaben wie „alle drei Jahre“ oder „alle fünf Jahre“ für Wohnhäuser stößt, sollte deshalb nachfragen, auf welche Rechtsgrundlage sich das stützt.

Wen trifft die Verantwortung innerhalb der Eigentümergemeinschaft?

Die Zuordnung läuft über die Erhaltung. Zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung gehört „die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des § 3 MRG“ (§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002). Dort wiederum steht, dass dafür zu sorgen ist, dass das Haus und die der gemeinsamen Benützung dienenden Anlagen im ortsüblichen Standard erhalten „und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden“ (§ 3 Abs. 1 MRG), und die Aufzählung des Abs. 2 Z 3 nennt die Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebs gemeinschaftlicher Anlagen „wie im besonderen von zentralen Wärmeversorgungsanlagen“. Eine zentrale Warmwasserbereitung samt Steigsträngen und Zirkulation fällt damit in den Verantwortungsbereich der Gemeinschaft; wie sich die Betreuung der Anlage mit den übrigen Terminen am Heizsystem bündeln lässt, zeigt der Beitrag zur Heizungswartung.

Im eigenen Objekt endet das. Jeder Wohnungseigentümer hat das Objekt und die dafür bestimmten Einrichtungen, „insbesondere die Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie die Beheizungs- und sanitären Anlagen, auf seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst“ (§ 16 Abs. 7 WEG 2002). Ein verkalkter Duschkopf und eine seit Monaten unbenutzte Leitung in einer leerstehenden Wohnung liegen damit beim Eigentümer, und sie wirken trotzdem auf das ganze System zurück. Wo die Linie zwischen Objekt und allgemeinen Teilen verläuft, zieht der Beitrag zum Rohrgebrechen im Wohnungseigentum nach.

Entdeckt jemand einen Mangel an den allgemeinen Teilen, gilt die Anzeigepflicht mit Haftungsfolge: Sie ist „bei sonstiger Schadenersatzpflicht ohne Verzug“ gegenüber der Verwaltung zu erfüllen (§ 30 Abs. 3 WEG 2002). Wer eine Verwaltung bestellt hat, kann sich außerdem auf deren Weisungsbindung und Pflichtenkatalog stützen (§ 20 Abs. 1 WEG 2002), wie der Beitrag zum Verwaltungsvertrag zeigt.

Welche Vorgaben macht die ÖNORM B 5019 für ein Wohnhaus?

Die ÖNORM B 5019 trägt den Titel „Hygienerelevante Planung, Ausführung, Betrieb, Überwachung und Sanierung von zentralen Trinkwasser-Erwärmungsanlagen“ und gilt ausdrücklich auch für Wohnhausanlagen, in denen Trinkwasser zentral erwärmt wird. Ausgenommen sind Erwärmungsanlagen, die nur eine einzige Wohnung versorgen, und die private Anwendung im Ein- oder Zweifamilienhaus. Wohnanlagen ordnet die Norm der Risikogruppe 1 zu, der untersten von vier Stufen.

Die konkreten Zahlen betreffen die Betriebsführung. Erwärmtes Trinkwasser muss beim Eintritt in das Verteilsystem mindestens 60 °C aufweisen, und zwar ganzjährig; in Zeiten ohne Wasserentnahme ist an jeder Stelle des Speichers eine Mindesttemperatur von 55 °C zu halten, ebenso im gesamten Zirkulationssystem. Das Abschalten der Zirkulationspumpe über Nacht scheidet damit aus. Die maximal tolerierbare Legionellenkonzentration staffelt die Norm nach Risikogruppen: zehn koloniebildende Einheiten in 100 Millilitern in der obersten Gruppe, 100 in den übrigen.

Die Norm legt für Wohnanlagen also keinen starren Jahresrhythmus fest. Sie verlangt, dass die Betriebsführung die genannten Werte erreicht, dass Temperaturen kontrolliert und aufgezeichnet werden und dass Anzahl und Frequenz der Probenahmen mit Sachverständigen festgelegt werden. Für die Praxis heißt das: Der Fachbetrieb stellt die Anlage ein und protokolliert, die Gemeinschaft hebt die Protokolle auf.

Eine ÖNORM ist kein Gesetz. Verbindlich wird sie, wo eine Rechtsvorschrift oder ein Vertrag auf sie verweist. Darüber hinaus ist sie der Maßstab, an dem Sachverständige den Stand der Technik messen, und genau das wird im Streitfall relevant, weil derjenige, der sich als Sachkundiger ausgibt, am Fleiß und an den Kenntnissen seines Fachs gemessen wird (§ 1299 ABGB) und bei Schäden aus der Besorgung einer Sache die Beweislast für mangelndes Verschulden bei ihm liegt (§ 1298 ABGB). Welche Ebenen dabei einstehen, trennt der Beitrag zur Haftung in der Eigentümergemeinschaft.

Wie beschließt und finanziert die Gemeinschaft die Maßnahmen?

Ein Auftrag an einen Fachbetrieb oder ein akkreditiertes Labor ist ordentliche Verwaltung und braucht die Mehrheit nach Anteilen (§ 24 Abs. 4 WEG 2002), samt der Belehrung über die Anfechtungsmöglichkeit. Wirksam wird der Beschluss über Anschlag im Haus und Übersendung an jeden Eigentümer (§ 24 Abs. 5), und die Monatsfrist zur Anfechtung läuft ab dem Anschlag (§ 24 Abs. 6). Wie dieser Weg Schritt für Schritt aussieht, zeigt der Beitrag zum Umlaufbeschluss; die Begleitunterlagen gehören in die Niederschrift.

Bezahlt wird nach Miteigentumsanteilen, sofern nicht schriftlich etwas anderes vereinbart oder beschlossen wurde (§ 32 Abs. 1 und 2 WEG 2002). Wiederkehrende Kontrollen gehören in die Vorausschau, die bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode zur Kenntnis zu bringen ist (§ 20 Abs. 2); eine Sanierung des Leitungsnetzes bedient die Rücklage, für die § 31 Abs. 1 den Ausgangswert von 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche nennt, oder ein Darlehen nach § 28 Abs. 1 Z 3. Reicht beides nicht, kann jeder Eigentümer die Entrichtung seines Anteils in Monatsraten über höchstens zehn Jahre begehren (§ 30 Abs. 1 Z 3). Im Rechenwerk erscheint der Aufwand in der Abrechnung samt Belegeinsicht (§ 34 Abs. 1).

Bleibt die Gemeinschaft untätig, steht ein Minderheitsrecht offen: Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann gerichtlich verlangen, dass Arbeiten im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1 binnen angemessener Frist durchgeführt werden (§ 30 Abs. 1 Z 1 WEG 2002); zuständig ist das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 3). Auch die angemessene Versicherung der Liegenschaft lässt sich auf diesem Weg durchsetzen (§ 30 Abs. 1 Z 4), wie der Beitrag zur Gebäudeversicherung ausführt.

Was ist bei vermieteten Objekten zu beachten?

Hier laufen zwei Ebenen nebeneinander. Mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte im Mietgegenstand zählt § 3 Abs. 2 Z 2a MRG ausdrücklich zur Erhaltungspflicht des Vermieters. Wird das warme Wasser über längere Zeit unbrauchbar, greift außerdem die Zinsbefreiung: Ist das Bestandstück ohne Schuld des Bestandnehmers zum bedungenen Gebrauch untauglich, ist er „für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit“ (§ 1096 Abs. 1 ABGB).

Für die Weitergabe der Kosten ist der Katalog des § 21 MRG eng gefasst. Als Betriebskosten gelten die Kosten der Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung, und zwar „Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen erwachsen“ (§ 21 Abs. 1 Z 1). Ob eine Legionellenuntersuchung, die niemand nach den Lieferbedingungen verlangt, darunter fällt, ist damit offen und hängt zusätzlich davon ab, ob das MRG auf das Objekt überhaupt mit seinen Betriebskostenbestimmungen anwendbar ist. Diese Vorfrage behandelt der Beitrag zur Weitergabe der Betriebskosten an Mieter; vor der ersten Verrechnung gehört die Einordnung in rechtliche Hände.

Wo die österreichische Rechtslage keine klare Antwort liefert

Drei Punkte sind offen, und sie werden in Ratgebern gern übergangen.

Der erste ist das Intervall. Ohne bundesweite Prüfpflicht gibt es für eine Wohnhausanlage keine gesetzliche Frequenz, und die ÖNORM verweist für Risikogruppe 1 auf eine Empfehlung und auf die sachverständige Festlegung. Eine Gemeinschaft, die auf Nummer sicher gehen will, lässt sich den Turnus von der Fachfirma schriftlich begründen und beschließt ihn, statt sich auf eine Zahl aus dem Internet zu berufen.

Der zweite ist das Landesrecht. Bauordnungen, bautechnische Vorschriften und sanitätsbehördliche Vorschreibungen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Für eine Liegenschaft mit Ordination, Kindergarten oder Beherbergung im Haus kann deshalb etwas anderes gelten als für die Wohnungen darüber, und das klärt die Behörde, nicht der Verwalter.

Der dritte sind die Kosten. Wie viele Probenahmestellen nötig sind, hängt nach der ÖNORM von Art und Größe des Gebäudes ab; eine belastbare Spanne lässt sich daraus nicht ableiten. Zwei bis drei Angebote akkreditierter Prüfstellen, angefragt mit der Zahl der Entnahmestellen aus der Anlagendokumentation, bringen mehr als jede Pauschalzahl.

Wer die Eigenverwaltung mit dotega führt, hat die Belege für diese Anlagen an einem Ort: das Temperaturprotokoll des Fachbetriebs, den Beschluss über die Beauftragung samt Aushangtag und Fristende, den Prüfbericht des Labors und die Zuordnung zur Kostenkategorie, aus der die Abrechnung entsteht — einsehbar für alle Miteigentümer. Was die Betreuung dabei kostet, steht auf der Seite Preise.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es in Österreich eine gesetzliche Legionellenprüfpflicht für Wohnhäuser?

Für eine gewöhnliche Wohnhausanlage nicht auf Bundesebene. Die Trinkwasserverordnung reicht nach § 2 Z 3 TWV nur bis zur Übergabestelle an den Abnehmer und nennt Legionellen nicht. Behördliche Vorschreibungen im Einzelfall und landesrechtliche Vorgaben bleiben davon unberührt und sind bei der Landessanitätsbehörde zu erfragen.

Welche Warmwassertemperatur muss eine Wohnanlage halten?

Nach der ÖNORM B 5019 beim Eintritt in das Verteilsystem mindestens 60 °C, ganzjährig, und mindestens 55 °C im gesamten Zirkulationssystem sowie in Zeiten ohne Entnahme an jeder Stelle des Speichers. Die Einstellung und Dokumentation übernimmt der Fachbetrieb.

Wer zahlt die Untersuchung in der Eigentümergemeinschaft?

Alle Miteigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart oder beschlossen ist (§ 32 Abs. 1 und 2 WEG 2002). Die Beauftragung ist ordentliche Verwaltung und wird mit Anteilsmehrheit beschlossen (§ 24 Abs. 4, § 28 Abs. 1 Z 1).

Was kann ich tun, wenn die Gemeinschaft nichts unternimmt?

Jeder Wohnungseigentümer kann beim Bezirksgericht beantragen, dass Erhaltungsarbeiten im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1 binnen angemessener Frist durchgeführt werden (§ 30 Abs. 1 Z 1 WEG 2002, Außerstreitverfahren nach § 52 Abs. 1 Z 3). Schäden an allgemeinen Teilen sind davor ohne Verzug anzuzeigen (§ 30 Abs. 3).

Betrifft das auch Häuser mit Etagenthermen?

Die ÖNORM B 5019 behandelt zentrale Trinkwasser-Erwärmungsanlagen; Anlagen, die nur eine Wohnung versorgen, nimmt sie ausdrücklich aus. Für die Erhaltung einer mitvermieteten Therme im Mietgegenstand gilt stattdessen § 3 Abs. 2 Z 2a MRG.

Die Anlageneinstellung schlägt jede Prüfplakette

Wer in Österreich nach einer Prüfplakette für Legionellen sucht, sucht etwas, das es für Wohnhäuser nicht gibt. Was es gibt, ist eine Betriebsführung, die Temperaturen hält, Zirkulation laufen lässt und selten genutzte Stränge nicht vergisst. Darauf schaut im Anlassfall jeder Sachverständige zuerst, und darauf schaut auch ein Gericht, das nach § 1299 ABGB den Maßstab des Fachmanns anlegt.

Drei Dinge gehören in die Unterlagen jeder Gemeinschaft mit zentraler Warmwasserbereitung: der Nachweis, dass die Anlage nach dem Stand der Technik eingestellt ist, die Aufzeichnungen der Temperaturkontrollen und der Beschluss, in welchem Turnus beprobt wird. Mit diesen drei Belegen ist eine Eigentümergemeinschaft auch dann gut aufgestellt, wenn das Bundesland morgen eine Vorschreibung erlässt. Ob die eigene Anlage groß genug für eine Eigenverwaltung ist, behandelt der Beitrag zur Größe der Selbstverwaltung.