Rohrgebrechen im Wohnungseigentum: Wer die Behebung bezahlt und wer auf dem Schaden am Objekt sitzen bleibt

Tritt in einem Wohnungseigentumsobjekt Wasser aus, hängt die Kostenfrage an einer einzigen Unterscheidung: Dient das defekte Bauteil dem Objekt oder der gesamten Liegenschaft? Für die eigenen Anlagen nennt § 16 Abs. 7 WEG 2002 die Pflicht ausdrücklich — der Wohnungseigentümer hat „das Wohnungseigentumsobjekt und die dafür bestimmten Einrichtungen, insbesondere die Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie die Beheizungs- und sanitären Anlagen, auf seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst“. Die Erhaltung der allgemeinen Teile samt der Behebung ernster Schäden des Hauses fällt dagegen in die ordentliche Verwaltung und damit auf die Gemeinschaft (§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002). Jeder Schaden an allgemeinen Teilen ist überdies ohne Verzug zu melden, und zwar „bei sonstiger Schadenersatzpflicht“ (§ 30 Abs. 3).

Wo verläuft die Grenze zwischen Objekt und allgemeinen Teilen?

Der Gesetzeswortlaut zieht sie unmittelbar an der Zweckbestimmung des Bauteils. § 16 Abs. 7 WEG 2002 spricht von den Einrichtungen, die „dafür bestimmt“ sind, also dem einzelnen Objekt dienen. Die Armaturen, der Eckventilanschluss der Waschmaschine, der Geschirrspüler und die Therme im Bad gehören in diesen Bereich. Steig- und Fallstränge, die mehrere Objekte versorgen, der Kanalanschluss und die zentrale Wärmeversorgung dienen demgegenüber der Liegenschaft. Wo genau die Zuleitung vom gemeinsamen Strang abzweigt und damit dem einzelnen Objekt zu dienen beginnt, sagt das Gesetz nicht; diese Stelle wird im Streitfall technisch festgestellt und gehört vorab geklärt, nicht erst nach dem Schaden.

Was zu den allgemeinen Teilen zählt, ist in der Urkunde und im Nutzwertgutachten angelegt; der Beitrag zum Nutzwertgutachten beschreibt, wie diese Zuordnung entsteht. Die Erhaltung dieser Teile richtet sich nach dem Maßstab, auf den § 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 verweist: § 3 MRG verlangt, „dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden“ (§ 3 Abs. 1 MRG), und zählt dazu die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind (Abs. 2 Z 1). Ob eine Maßnahme über die Erhaltung hinausgeht, trennt der Beitrag zu Erhaltung und Verbesserung.

Zwei Vorschriften verschieben diese Linie im Einzelfall. Wer am eigenen Objekt eine Änderung vorgenommen hat, für die auch allgemeine Teile in Anspruch genommen wurden, trägt die dadurch verursachten höheren Erhaltungskosten selbst (§ 16 Abs. 6 WEG 2002) — die eigenmächtig verlegte Zuleitung zur neuen Dusche bleibt also beim Verursacher. Und die Wohnungseigentümer können einen von den Anteilen abweichenden Aufteilungsschlüssel vereinbaren, allerdings nur schriftlich und durch alle (§ 32 Abs. 2 WEG 2002).

Wann ist ein Wasseraustritt ein „ernster Schaden des Hauses“?

Diese Formulierung ist der Hebel, mit dem Arbeiten innerhalb eines Objekts auf die Gemeinschaft übergehen. § 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 rechnet zur ordentlichen Verwaltung neben der Erhaltung der allgemeinen Teile auch „die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt“. Die Vorlage dafür steht in § 3 Abs. 2 Z 2 MRG, der Arbeiten im Mietgegenstand auf die Behebung ernster Schäden des Hauses und die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung beschränkt.

Durchfeuchtetes Mauerwerk, das die Substanz angreift, und Schimmel aus der nassen Wand fallen typischerweise darunter. Ein durchnässter Teppich nicht. Eine ziffernmäßige Grenze setzt das Gesetz nicht; maßgeblich ist, ob der Schaden das Haus selbst betrifft, und das beurteilt bei Streit ein Sachverständiger. Bleibt die Mehrheit untätig, kann jede einzelne Person bei Gericht beantragen, dass Arbeiten im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1 binnen angemessener Frist durchgeführt werden (§ 30 Abs. 1 Z 1 WEG 2002); zuständig ist das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 3).

Welche Pflicht trifft die Betroffenen in der ersten Stunde?

Hier ist das österreichische Recht ungewöhnlich deutlich, und die Folge einer Unterlassung ist scharf. Jeder Wohnungseigentümer hat Schäden an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft und ernste Schäden des Hauses in einem Objekt „bei sonstiger Schadenersatzpflicht ohne Verzug dem Verwalter oder dem vorläufigen Verwalter anzuzeigen“, sofern dieser nicht ohnehin schon davon weiß (§ 30 Abs. 3 WEG 2002). Wer den feuchten Fleck im Vorzimmer monatelang für sich behält, kann für den vergrößerten Schaden einstehen müssen.

Derselbe Absatz erlaubt im zweiten Satz, was nachts zählt: Bei Gefahr im Verzug darf jeder Wohnungseigentümer auch ohne Zustimmung der übrigen die zur Abwehr notwendigen Maßnahmen treffen. Hauptabsperrung zudrehen, Installateur holen, Trocknungsgeräte aufstellen ist damit abgedeckt. Die Vergabe der Sanierung gehört dagegen in die ordentliche Verwaltung, wo die Mehrheit entscheidet und die Verwaltung die Eigentümergemeinschaft nach außen vertritt (§ 20 Abs. 1 WEG 2002).

Und die Richtung kehrt sich um, sobald die Arbeiten an allgemeinen Teilen in ein Objekt hineinreichen. Der Wohnungseigentümer hat „das Betreten und die Benützung des Wohnungseigentumsobjekts zu gestatten, soweit dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist; für die vermögensrechtlichen Nachteile, die er dadurch erleidet, ist er von der Eigentümergemeinschaft angemessen zu entschädigen“ (§ 16 Abs. 7 WEG 2002). Über Duldung und Entschädigung entscheidet bei Streit das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 2).

Wer ersetzt den Schaden am eigenen Objekt?

Die Behebung der Ursache und der Ersatz des Folgeschadens sind zwei verschiedene Fragen, und die zweite beantwortet nicht das WEG 2002, sondern das ABGB. Ersatz verlangen kann, wer einen Schaden „aus Verschulden“ erlitten hat, gleichgültig ob die Ursache in einer Vertragspflicht lag oder nicht (§ 1295 Abs. 1 ABGB). Kommt der Wasseraustritt aus der Nachbarwohnung, geht es damit um die Frage, ob die dortige Wartungspflicht aus § 16 Abs. 7 WEG 2002 verletzt wurde.

Eine Beweisregel hilft dabei der geschädigten Seite: Wer vorgibt, an der Erfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Verbindlichkeit ohne sein Verschulden verhindert worden zu sein, muss das beweisen (§ 1298 ABGB). Daneben steht die Gebäudehaftung: Wird „durch Einsturz oder Ablösung von Teilen eines Gebäudes“ ein Schaden verursacht, haftet der Besitzer, wenn das Ereignis Folge der mangelhaften Beschaffenheit war und er nicht beweist, „dass er alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet habe“ (§ 1319 ABGB). Der Wortlaut verlangt dort allerdings Einsturz oder Ablösung, weshalb sich eine undicht gewordene Leitung nicht ohne Weiteres darunter fassen lässt; ob diese Schiene offensteht, gehört im Einzelfall anwaltlich geprüft. Trifft die geschädigte Person ein eigenes Verschulden, trägt sie den Schaden verhältnismäßig mit (§ 1304 ABGB). Wie sich diese Haftungsebenen in einer Eigenverwaltung verteilen, ordnet der Beitrag zur Haftung in der Eigentümergemeinschaft.

Welche Fristen und Beträge nennt das Gesetz?

Die folgenden Angaben stammen aus dem WEG 2002 in der durch die Novelle 2022 geänderten Fassung und aus dem ABGB; der Wortlaut wurde am 14. Oktober 2026 gegen die tagesaktuelle Fassung im Rechtsinformationssystem des Bundes geprüft. Was Trocknung, Leckortung oder der Installateur kosten, steht in keiner dieser Vorschriften; diese Beträge richten sich nach dem Befund vor Ort und sollten vor der Vergabe mehrfach angeboten werden.

Steht das Geld nicht bereit, führt der Weg über die Rücklage, über ein Darlehen, dessen Aufnahme für nicht gedeckte Kosten wiederkehrender Erhaltungsarbeiten ausdrücklich zur ordentlichen Verwaltung zählt (§ 28 Abs. 1 Z 3 WEG 2002), oder über eine Sondervorschreibung. Soll ein Beschluss zustande kommen, ohne dass alle an einem Tisch sitzen, geht das über den Umlaufbeschluss; vorbereitet und geführt wird die Eigentümerversammlung, und die Niederschrift hält der Beitrag zum Protokoll fest.

Was deckt die Versicherung der Liegenschaft ab?

Zur ordentlichen Verwaltung gehört „die angemessene Versicherung der Liegenschaft“ (§ 28 Abs. 1 Z 4 WEG 2002), über die also die Mehrheit entscheidet. Das Gesetz schreibt dabei keinen Leitungswasserbaustein vor; welche Gefahren gedeckt sind, steht allein in der Polizze. Jeder einzelnen Person steht daneben ein Minderheitsrecht offen: Sie kann bei Gericht beantragen, dass eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird (§ 30 Abs. 1 Z 4 WEG 2002, Zuständigkeit § 52 Abs. 1 Z 3). Welche Deckungen eine Liegenschaft sonst braucht, ordnet der Beitrag zur Gebäudeversicherung ein.

Für die Abwicklung heißt das zweierlei. Versicherungsnehmerin ist die Eigentümergemeinschaft, weshalb die Entschädigung zunächst bei ihr ankommt und die Weiterleitung an das betroffene Objekt eine eigene Entscheidung braucht. Und der Selbstbehalt bleibt eine Aufwendung für die Liegenschaft, die nach § 32 Abs. 1 WEG 2002 alle nach Anteilen trifft, solange keine schriftliche Vereinbarung aller etwas anderes bestimmt. Wie solche Positionen in der Abrechnung erscheinen, beschreibt der Beitrag zur Abrechnung.

Was passiert bei einem vermieteten Objekt?

Dann steht neben dem Wohnungseigentumsrecht ein zweites Verhältnis, an dem die Gemeinschaft nicht beteiligt ist. Wird das Bestandstück während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers so mangelhaft, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt, ist die Mieterin oder der Mieter „für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit“; bei unbeweglichen Sachen kann darauf im Voraus nicht verzichtet werden (§ 1096 Abs. 1 ABGB). Dieses Risiko liegt bei der vermietenden Person, und sie begrenzt es nur dadurch, dass sie den Schaden rasch meldet und den Zugang organisiert.

Ein Detail entscheidet dabei häufig über mehrere Tausend Euro: Im Vollanwendungsbereich des MRG zählen die Arbeiten zur Erhaltung mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstiger mitvermieteter Wärmebereitungsgeräte zur Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 3 Abs. 2 Z 2a MRG). Eine undichte mitvermietete Therme ist damit nicht Sache der Mieterin oder des Mieters. Welche Positionen aus der Gemeinschaftsabrechnung überhaupt weitergegeben werden dürfen, trennt der Beitrag zu den Betriebskosten.

Wo das WEG 2002 keine klare Antwort gibt

Drei Stellen sollte eine Gemeinschaft kennen, bevor sie sich auf eine Position festlegt.

Der unbestimmte Begriff steht gleich im Kernsatz. Was ein „ernster Schaden des Hauses“ ist, definiert weder das WEG 2002 noch das MRG. Die Einordnung entscheidet aber darüber, ob die Gemeinschaft eine Arbeit im Objekt bezahlt oder nicht, und sie fällt im Streitfall nach einem Sachverständigenbefund. Wer die Rechnung ohne diesen Befund aufteilt, trifft eine vorläufige Entscheidung.

Die zweite Stelle ist die Entschädigung aus § 16 Abs. 7 WEG 2002. Angemessen ist dort nur, was die „vermögensrechtlichen Nachteile“ abdeckt, und eine Aufzählung dazu fehlt. Ein neuer Boden in allen Räumen folgt daraus jedenfalls nicht, auch wenn das Aufstemmen eines Teilbereichs den optischen Zusammenhang zerstört.

Die dritte ist die Beweislage beim Nachbarschaftsschaden. § 1298 ABGB verschiebt zwar die Beweislast zum Verschulden, der Ursachenzusammenhang selbst bleibt aber bei der geschädigten Person. Nach Wochen ist er oft nicht mehr zu führen. Fotos mit Datum, der Bericht des Notdienstes, das Messprotokoll der Ortungsfirma und die schriftliche Anzeige an die Verwaltung sind deshalb der eigentliche Ertrag der ersten Stunden, und ein Antrag nach § 52 Abs. 1 Z 2 oder Z 3 WEG 2002 steht und fällt mit ihnen.

Die betreute Eigenverwaltung mit dotega hält diese Unterlagen an einer Stelle zusammen: die Anzeige nach § 30 Abs. 3 samt Uhrzeit, den Beschlusstext mit Aushangtag und Fristende, die Rechnungen der beauftragten Firmen und jede Aufwendung unter der Kostenkategorie, die am Jahresende in die Abrechnung wandert. Alle Miteigentümer sehen denselben Stand, auch jene, die kein Amt führen. Wie das abläuft, steht auf der Seite So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Mein Nachbar hat die Waschmaschine überlaufen lassen. Wer zahlt meinen Boden?

Die Kosten trägt die verursachende Person, wenn ihr ein Verschulden zur Last fällt (§ 1295 Abs. 1 ABGB). Dabei hilft § 1298 ABGB: Sie muss beweisen, dass sie an der Erfüllung ihrer Wartungspflicht aus § 16 Abs. 7 WEG 2002 ohne eigenes Verschulden gehindert war. Den Ursachenzusammenhang selbst müssen allerdings Sie belegen, weshalb die Dokumentation am Schadenstag entscheidend ist.

Zahlt die Eigentümergemeinschaft die Reparatur meiner Therme?

Nein, soweit die Therme dem eigenen Objekt dient. § 16 Abs. 7 WEG 2002 nennt die Beheizungs- und sanitären Anlagen ausdrücklich als Sache des Wohnungseigentümers. Anders liegt es bei einer zentralen Wärmeversorgungsanlage der Liegenschaft, deren Erhaltung zur ordentlichen Verwaltung zählt (§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002).

Muss ich die Arbeiter in meine Wohnung lassen?

Ja, soweit das Betreten zur Erhaltung allgemeiner Teile oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist. Für die vermögensrechtlichen Nachteile daraus ist eine angemessene Entschädigung durch die Eigentümergemeinschaft vorgesehen (§ 16 Abs. 7 WEG 2002); über Duldung und Höhe entscheidet im Streitfall das Bezirksgericht (§ 52 Abs. 1 Z 2).

Die Mehrheit will den undichten Strang nicht sanieren. Was kann ich tun?

Sie können bei Gericht beantragen, dass Arbeiten im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 binnen angemessener Frist durchgeführt werden (§ 30 Abs. 1 Z 1). Der Antrag richtet sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer, zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt, im Verfahren außer Streitsachen (§ 52 Abs. 1 Z 3). Auf eine Mehrheit kommt es dafür nicht an.

Wie lange habe ich Zeit, meinen Schaden geltend zu machen?

Die Entschädigungsklage verjährt in drei Jahren ab dem Zeitpunkt, zu dem Schaden und Person des Schädigers bekannt wurden (§ 1489 ABGB). Blieben Schaden oder Schädiger unbekannt, erlischt das Klagerecht erst nach dreißig Jahren. Für die Anzeige an die Verwaltung gilt dagegen kein Zeitraum, sondern „ohne Verzug“ (§ 30 Abs. 3 WEG 2002).

Zuerst absperren, dann anzeigen, dann aufteilen

Diese Reihenfolge rettet bei einem Wasseraustritt mehr Geld als jede Diskussion über den Schlüssel. Absperren und Sichern deckt § 30 Abs. 3 zweiter Satz WEG 2002 ohne Beschluss; die schriftliche Anzeige an die Verwaltung erfüllt die Pflicht aus dem ersten Satz desselben Absatzes und nimmt den Vorwurf aus dem Raum, man habe den Schaden wachsen lassen.

Erst danach lohnt die Zuordnung. Sie läuft über drei Fragen: Diente das defekte Bauteil dem Objekt oder der Liegenschaft, erreicht der Schaden im Objekt die Schwelle des ernsten Schadens, und hat jemand eine Wartungspflicht verletzt. Gemeinschaften, die für den Nachtfall vorab festlegen, wer anruft und bis zu welchem Betrag ohne Beschluss beauftragt werden darf, verlieren bei genau diesem Schadensbild die wenigsten Tage. Wie sich solche Abläufe ohne externe Hausverwaltung ordnen lassen, beschreibt der Beitrag zur Eigentümergemeinschaft ohne Hausverwaltung.