Touristische Kurzzeitvermietung im Wohnungseigentum: Zustimmung, Widmung und die Grenzen der Mehrheit

Für die Vermietung an Feriengäste gibt es in Österreich zwei voneinander unabhängige Schranken. Die erste steht im Wohnungseigentumsrecht: § 16 Abs. 2 WEG 2002 berechtigt den Wohnungseigentümer zu „Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten“, verlangt dafür aber die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, „sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist“. Die zweite Schranke ist öffentlich-rechtlich und liegt beim jeweiligen Bundesland; in Wien ist die gewerbliche Nutzung einer Wohnung für kurzfristige Beherbergung seit dem 1. Juli 2024 nur mit einer befristeten Ausnahmebewilligung zulässig. Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ersetzt keine dieser beiden Zustimmungen.

Ist die Vermietung an Gäste eine Widmungsänderung?

Die Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts kommt nach § 16 Abs. 1 WEG 2002 dem Wohnungseigentümer zu. Diese Nutzungsbefugnis ist aber an die Widmung gebunden, mit der das Objekt in den Wohnungseigentumsvertrag aufgenommen wurde. Das Gesetz knüpft an diesen Begriff mehrfach an: Die Begründung von Wohnungseigentum muss sich auf alle Objekte beziehen, die nach der Widmung der Miteigentümer dafür vorgesehen sind (§ 3 Abs. 2), und in der Aufzählung des § 2 Abs. 2 stehen Wohnung, sonstige selbständige Räumlichkeit und Abstellplatz als die drei tauglichen Objektarten.

Ob eine tageweise Beherbergung die Widmung „Wohnung“ verlässt, ist nach dem Gesetzeswortlaut nicht pauschal zu beantworten. Maßgeblich sind der Vertrag und das tatsächliche Ausmaß des Betriebs: Eine gelegentliche Untervermietung während des Urlaubs liegt erkennbar anders als ein ganzjährig durchgetakteter Gästewechsel mit Reinigungsdienst und Schlüsselübergabe. Wer sich auf eine Einschätzung verlassen möchte, holt dafür Rechtsberatung ein — eine belastbare Grenze in Übernachtungen oder Monaten stellt das WEG 2002 nicht auf. Welche Zahlen in der Urkunde überhaupt festgeschrieben sind und wie sie zustande kommen, beschreibt der Beitrag zum Nutzwertgutachten.

Fest steht die Rechtsfolge, sobald eine Widmungsänderung vorliegt: Dann braucht es die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, und zwar jeder einzelnen Person. Eine Zustimmungsfiktion durch Schweigen gibt es dafür nicht. § 16 Abs. 5 WEG 2002 ordnet sie nur für einen geschlossenen Katalog an — Barrierefreiheit, Langsamladen, Solaranlage am Reihenhaus, steckerfertige Photovoltaik am Balkon, Beschattung und einbruchsichere Türen. Die Vermietung an Gäste zählt nicht dazu.

Wann darf eine Zustimmung nicht verweigert werden?

§ 16 Abs. 2 WEG 2002 lässt die Verweigerung nicht beliebig zu. Fehlt die Zustimmung, kann sie das Gericht ersetzen, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind. Nach Z 1 darf die Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zur Folge haben, „besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses“, und keine Gefahr für Personen, das Haus oder andere Sachen begründen. Werden allgemeine Teile mitbenutzt, muss die Änderung nach Z 2 zusätzlich der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Antragstellers dienen.

Genau hier entscheidet sich der Streit in der Praxis. Ein durchgehender Gästewechsel führt zu stärkerer Nutzung von Stiegenhaus, Lift und Müllplatz, zu fremden Personen mit Zugangscodes und zu Lärm außerhalb der üblichen Zeiten. Jeder dieser Punkte lässt sich als Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen vorbringen, und je besser er dokumentiert ist, desto schwerer wiegt er. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt, im Verfahren außer Streitsachen: Die Zustimmung zu Änderungen nach § 16 Abs. 2 bis 5 ist in § 52 Abs. 1 Z 2 WEG 2002 ausdrücklich genannt.

Braucht das Vorhaben eine behördliche Bewilligung, kommt § 16 Abs. 3 ins Spiel: Für Änderungen, die die anderen dulden müssen, dürfen sie eine nötige Mitwirkung bei der Bewilligung nicht verweigern. Die Vorschrift wirkt in beide Richtungen — wo keine Duldungspflicht besteht, besteht auch keine Mitwirkungspflicht.

Welche Zahlen gelten im Baurecht, am Beispiel Wien?

Die zweite Ebene hat mit dem Wohnungseigentum nichts zu tun und wird oft erst bemerkt, wenn die Behörde schreibt. Sie ist Landesrecht und in jedem Bundesland anders geregelt; die folgenden Werte stammen aus der Bauordnung für Wien in der am 12. Oktober 2026 im Rechtsinformationssystem des Bundes abrufbaren Fassung.

Zwei dieser Zeilen verdienen besondere Aufmerksamkeit. Die Zustimmung aller Miteigentümer verlangt die Bauordnung unabhängig von § 16 WEG 2002 ein zweites Mal — eine Gemeinschaft, die nicht zustimmt, blockiert damit das Bewilligungsverfahren, ohne selbst etwas beschließen zu müssen. Und § 135 Abs. 5 BO für Wien verschiebt die Verantwortung: Wer die Verwaltung eines Gebäudes ausübt, ist für Verletzungen der Eigentümerpflichten an dessen Stelle verantwortlich, wenn die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers begangen wurde; der Eigentümer haftet daneben, wenn er bei Auswahl oder Beaufsichtigung die nötige Sorgfalt vermissen ließ. Für eine Gemeinschaft, die ihre Verwaltung selbst führt, fällt beides auf dieselben Personen zurück. Wie sich Haftungsfragen in der Eigenverwaltung sonst verteilen, ordnet der Beitrag zur Haftung in der Eigentümergemeinschaft.

Was kann die Mehrheit beschließen, und was nicht?

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung mit der Mehrheit nach § 24 Abs. 4 WEG 2002, also mit der Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich mindestens ein Drittel aller Anteile erreichen. Die Erlassung und Änderung der Hausordnung ist in § 28 Abs. 1 Z 7 dieser Zuständigkeit ausdrücklich zugeordnet.

Ein Beschluss wird wirksam, sobald er durch Anschlag an einer für alle deutlich sichtbaren Stelle des Hauses und durch Übersendung bekannt gemacht ist; dem übersendeten Beschluss sind der Hinweis auf die Maßgeblichkeit des Anschlags sowie Aushangtag und Fristende beizufügen (§ 24 Abs. 5 WEG 2002). Ab dem Anschlag läuft ein Monat, in dem jeder Wohnungseigentümer die Feststellung der Rechtsunwirksamkeit wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit beantragen kann (§ 24 Abs. 6). Wie dieses Verfahren abläuft, führt der Beitrag zum Beschluss anfechten aus; die Einberufung und der Ablauf einer Versammlung stehen im Beitrag zur Eigentümerversammlung, die Niederschrift im Beitrag zum Protokoll.

Eine Hausordnung hat dabei ihre eigene Schranke. Jeder Wohnungseigentümer kann beim Bezirksgericht beantragen, dass jene Bestimmungen aufgehoben oder geändert werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder ihm bei billigem Ermessen unzumutbar sind (§ 30 Abs. 1 Z 7 WEG 2002, Zuständigkeit § 52 Abs. 1 Z 3). Eine Hausordnung, die der Sache nach ein Vermietungsverbot ausspricht, ist damit angreifbar. Was in eine Hausordnung hineingehört, trennt der Beitrag zur Hausordnung.

Welche Pflichten treffen den vermietenden Eigentümer?

Drei Vorschriften des WEG 2002 wirken unabhängig davon, ob eine Widmungsänderung vorliegt, und sie sind im Alltag die wirksamsten.

§ 16 Abs. 7 verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, sein Objekt und die zugehörigen Einrichtungen auf eigene Kosten so zu warten und instand zu halten, dass den anderen kein Nachteil erwächst. Ein tropfender Anschluss hinter einer Waschmaschine, die jede Woche von wechselnden Gästen bedient wird, fällt darunter.

§ 16 Abs. 6 verteilt die Folgekosten: Hat eine Änderung, für die allgemeine Teile in Anspruch genommen wurden, höhere Erhaltungskosten zur Folge, trägt der Wohnungseigentümer die dadurch verursachten Mehrkosten. Die Abgrenzung von Erhaltung und Verbesserung, an der solche Rechnungen hängen, behandelt der Beitrag zu Erhaltung oder Verbesserung.

§ 30 Abs. 3 verlangt von jedem Wohnungseigentümer, Schäden an allgemeinen Teilen und ernste Schäden des Hauses in einem Objekt bei sonstiger Schadenersatzpflicht ohne Verzug anzuzeigen. Diese Pflicht lässt sich nicht an einen Gast weitergeben. Ob ein Schaden, den ein Gast verursacht, von der Polizze gedeckt ist, steht im Vertrag und nicht im Gesetz; welche Deckungen eine Gemeinschaft braucht, ordnet der Beitrag zur Gebäudeversicherung ein.

Wo dieses Thema unangenehm bleibt

Die erste offene Stelle ist der Weg zur Durchsetzung. Die Aufzählung des § 52 Abs. 1 WEG 2002 nennt die Zustimmung zu Änderungen, nicht aber einen Antrag, mit dem die Gemeinschaft eine ohne Zustimmung begonnene Vermietung untersagen lässt. Dieser Weg läuft daher nach den allgemeinen Regeln vor dem streitigen Gericht, und wie er im Einzelfall zu führen ist, gehört in die Hände der Rechtsvertretung. Wer darauf setzt, sollte die Kostenfrage vorher klären.

Die zweite betrifft die Übertragbarkeit. Die Wiener Werte oben gelten für Wien. Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung, und Ortstaxen, Melde- und Registrierungspflichten liegen zusätzlich bei Land und Gemeinde. Eine österreichweit einheitliche Übernachtungsgrenze existiert nicht; auskunftspflichtig ist die Baubehörde der jeweiligen Gemeinde.

Die dritte ist das Gewerberecht. Ab welchem Umfang eine Beherbergung gewerblich ist und eine Gewerbeberechtigung braucht, beurteilt die Gewerbebehörde. Eine verlässliche Aussage dazu lässt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz nicht ableiten, und eine falsche Einschätzung trifft den Vermietenden persönlich. Auskunft geben Gewerbebehörde und Wirtschaftskammer. Für die Mietenseite trennt der Beitrag zur Weitergabe der Betriebskosten an Mieter die Ebenen, die hier leicht verschwimmen.

Die betreute Selbstverwaltung mit dotega hilft bei dem Teil, der in diesem Streit zählt: Beschlusstexte mit Aushangtag und Fristende, die geltende Hausordnung, die Meldungen über Störungen und Schäden samt Datum und die Abrechnung der betroffenen Positionen liegen an einer Stelle, die jeder Eigentümer der Gemeinschaft einsehen kann. Wer eine Zustimmung erteilt oder verweigert hat, bleibt damit nachvollziehbar. Den Ablauf zeigt die Seite So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Vermietung an Feriengäste in einer Eigentumswohnung erlaubt?

Solange die Nutzung von der Widmung des Objekts gedeckt bleibt, ist sie Teil der Nutzungsbefugnis des § 16 Abs. 1 WEG 2002. Verlässt der Betrieb diese Widmung, liegt eine Widmungsänderung vor, und dann ist die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer nötig (§ 16 Abs. 2). Unabhängig davon muss die Nutzung bau- und abgabenrechtlich zulässig sein.

Genügt die Zustimmung der Mehrheit in der Eigentümerversammlung?

Nein. § 16 Abs. 2 WEG 2002 verlangt die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, nicht einen Beschluss nach § 24 Abs. 4. Ein Mehrheitsbeschluss kann die fehlende Einzelzustimmung nicht ersetzen; dafür gibt es nur den Antrag beim Bezirksgericht nach § 52 Abs. 1 Z 2.

Was passiert, wenn ohne Zustimmung vermietet wird?

Jeder betroffene Wohnungseigentümer kann sich darauf berufen, dass die Änderung seine schutzwürdigen Interessen beeinträchtigt. Daneben prüft die Baubehörde die zweckwidrige Verwendung und kann in Wien nach § 129 Abs. 1a BO deren Beendigung auftragen; der Strafrahmen des § 135 Abs. 1 BO reicht bis 50 000 Euro.

Kann die Gemeinschaft Schlüsselsafes im Stiegenhaus untersagen?

Ein Schlüsselsafe an einer Wand oder am Geländer nimmt allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch. Für eine solche Änderung gilt die zusätzliche Hürde des § 16 Abs. 2 Z 2 WEG 2002, und ohne Zustimmung oder gerichtliche Ersetzung ist sie nicht gedeckt. Eine Benützungsregelung über verfügbare allgemeine Teile wiederum kommt nur schriftlich durch alle oder über das Gericht zustande (§ 17).

Muss die Hausverwaltung einschreiten?

Sie ist an die Weisungen der Eigentümergemeinschaft gebunden und vertritt sie nach außen (§ 20 Abs. 1 WEG 2002). Bleibt sie untätig, kann jeder Wohnungseigentümer die Einhaltung der Pflichten des § 20 Abs. 2 bis 7 beim Bezirksgericht durchsetzen (§ 30 Abs. 1 Z 5, § 52 Abs. 1 Z 6). Welche Kontrollrechte sonst bestehen, zeigt der Beitrag zur Kontrolle der Hausverwaltung.

Zwei Zustimmungen, zwei Behörden, eine Reihenfolge

Wer dieses Thema in einer österreichischen Liegenschaft angeht, arbeitet am besten von außen nach innen. Zuerst die Frage an die Baubehörde der Gemeinde, ob die Nutzung überhaupt zulässig ist: In Wien scheitert sie in einer Wohnzone bereits dort, und auch außerhalb braucht die Bewilligung die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer. Fällt diese Antwort negativ aus, erledigt sich die wohnungseigentumsrechtliche Diskussion von selbst.

Erst danach lohnt der Blick in den Wohnungseigentumsvertrag und auf die Widmung des betroffenen Objekts. Was die Gemeinschaft in der Zwischenzeit mit der Mehrheit erreichen kann, ist begrenzt, aber nicht wirkungslos: eine Hausordnung, die Ruhezeiten, Müll und Zutritt klar fasst, eine erneuerte Schließanlage und eine saubere Dokumentation jeder Störung. Diese Unterlagen sind später das Material, auf das sich ein Antrag nach § 16 Abs. 2 WEG 2002 stützt. Wie weit eine Gemeinschaft ihre Verwaltung selbst tragen kann, behandelt der Beitrag zur Größe der Eigentümergemeinschaft.