Eigentümergemeinschaft selbst verwalten: welche Größe das Gesetz voraussetzt — und welche nicht

Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 knüpft die Eigenverwaltung an keine Objektzahl. Sein Wortlaut lässt offen, ob überhaupt jemand bestellt wird: Die Eigentümergemeinschaft „kann eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellen“ (§ 19 WEG 2002). Fehlt eine Bestellung, vertritt die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 3 Z 2 lit. a). Die Zahlen, die in Österreich wirklich an der Objektzahl hängen, stehen überwiegend in anderen Gesetzen — im Mietrechtsgesetz und im Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz. Die schärfste Grenze der Eigenverwaltung ist ein Antragsrecht: Jede einzelne Wohnung kann die Bestellung einer Verwaltung bei Gericht erwirken (§ 30 Abs. 1 Z 6).

Verlangt das WEG 2002 ab einer bestimmten Objektzahl eine Hausverwaltung?

Es verlangt sie an keiner Stelle. Die Bestellung zählt zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung, über die die Anteilsmehrheit entscheidet (§ 28 Abs. 1 Z 5 i. V. m. § 24 Abs. 4 WEG 2002) — ein Zwang zur Beschlussfassung folgt daraus nicht. Das Gesetz regelt den verwaltungslosen Zustand vielmehr ausdrücklich: Neben der Vertretung durch die Anteilsmehrheit kennt es den vorläufigen Verwalter, den ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter mit berechtigtem Interesse bei Gericht beantragen kann (§ 23). Was in diesem Zustand gilt, führt der Beitrag zur Eigentümergemeinschaft ohne Hausverwaltung aus.

Der entscheidende Unterschied zu einer bloßen Mehrheitsentscheidung liegt im Katalog der Minderheitsrechte. Nach § 30 Abs. 1 Z 6 kann jeder Wohnungseigentümer mit einem Antrag beim Bezirksgericht verlangen, dass ein Verwalter oder ein vorläufiger Verwalter bestellt wird; zuständig ist das Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 3). Eine Eigenverwaltung besteht damit nur so lange, wie sie von allen mitgetragen wird — ein einziger Antrag genügt, um die Frage vor Gericht zu bringen. Wie die Bestellung formal abläuft, beschreibt der Beitrag zur Bestellung einer Hausverwaltung; das Modell selbst stellt der Beitrag zur Selbstverwaltung in Österreich vor.

Eine Qualifikationshürde wie in Deutschland gibt es nicht. Das WEG 2002 kennt keine Zertifizierungspflicht und keine Prüfung, die eine Verwaltung ablegen müsste. Gewerberechtlich ist die Immobilienverwaltung allerdings Teil des reglementierten Gewerbes der Immobilientreuhänder (§ 94 Z 35 GewO 1994). Ob eine Wohnungseigentümerin, die ihre eigene Liegenschaft gegen eine Aufwandsentschädigung betreut, damit gewerbsmäßig tätig wird, lässt sich allgemein nicht beantworten; Auskunft geben die Gewerbebehörde und die Wirtschaftskammer.

Welche Zahlen hängen in Österreich tatsächlich an der Objektzahl?

Vier Schwellen sind für eine Eigentümergemeinschaft praktisch bedeutsam, und nur eine davon steht im WEG 2002 selbst.

Die letzte interessante Zeile ist § 32 Abs. 6: Erst jenseits von fünfzig Objekten erlaubt das Gesetz, die Liegenschaft rechnerisch zu teilen. Darunter bleibt die Gemeinschaft eine einzige Abrechnungseinheit, gleich ob sie acht oder vierzig Wohnungen umfasst. Dass die Eigentümerversammlung in Österreich nur alle zwei Jahre einzuberufen ist, überrascht viele Gemeinschaften; die Praxis tagt häufiger, das Gesetz verlangt es nicht. Den Ablauf beschreibt der Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Warum kleine Gemeinschaften ein eigenes Problem haben

Gezählt wird in Österreich nicht nach Köpfen, sondern nach Miteigentumsanteilen: Für eine Mehrheit braucht es entweder die Mehrheit aller Anteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, ebenfalls nach Anteilen berechnet, wobei diese zweite Variante zusätzlich ein Drittel aller Anteile erreichen muss (§ 24 Abs. 4 WEG 2002). In einem Haus mit vier Objekten, von denen eines der Dachgeschosswohnung mit großer Nutzfläche gehört, kann eine einzelne Person dauerhaft bestimmen. Woher die Anteile stammen und wie sie zustande kommen, erklärt der Beitrag zum Nutzwertgutachten.

Das Gesetz hat diesen Fall gesehen. Trifft ein Mehrheitseigentümer Maßnahmen zum unverhältnismäßigen Nachteil eines anderen Wohnungseigentümers oder unterlässt er sie, kann der Betroffene das Gericht anrufen, bei einer bereits getroffenen Maßnahme binnen drei Monaten ab deren Erkennbarkeit, und zwar auch dann, wenn es sich um ordentliche Verwaltung handelt (§ 30 Abs. 2 WEG 2002). Hinzu kommt das Stimmverbot bei einem Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer oder einer ihm familiär oder wirtschaftlich nahestehenden Person (§ 24 Abs. 3). Beides zeigt, dass eine Eigenverwaltung in kleinen Häusern mehr von der Eigentümerstruktur abhängt als von der Arbeitsmenge.

Welche Pflichten bleiben unabhängig von der Größe?

Der Pflichtenbestand ändert sich mit der Objektzahl nicht. Er ändert nur seinen Adressaten: Die Aufzählung des § 20 WEG 2002 richtet sich an den Verwalter, und ohne Bestellung verliert sie diesen Adressaten, während die Aufgabe selbst bestehen bleibt.

Die letzte Zeile ist der teuerste Posten dieser Liste. Am Miteigentumsanteil besteht ein gesetzliches Vorzugspfandrecht für Forderungen der Gemeinschaft (§ 27 Abs. 1 Z 1 WEG 2002), es entsteht aber nur, wenn die Forderung innerhalb von sechs Monaten mit Klage geltend gemacht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beantragt wird (§ 27 Abs. 2). Wird diese Frist versäumt, steht die Gemeinschaft bei einer Zwangsversteigerung im Rang hinter den Banken. Den Ablauf vom Mahnschreiben bis zur Anmerkung beschreibt der Beitrag zum Zahlungsrückstand. Welche Posten in die Vorausschau gehören, zeigt der Beitrag zur Vorausschau, und die Höhe der Rücklage behandelt der Beitrag zur Rücklage.

Welche Beträge stehen der Arbeit gegenüber?

Eine Tarifordnung für die Hausverwaltung gibt es in Österreich nicht. Nach unserer Marktbeobachtung im Jahr 2026 liegt das Honorar einer klassischen Verwaltung bei 45 bis 70 Euro pro Einheit und Monat. Die Höhe selbst bleibt Verhandlungssache; einklagbar ist nur die Transparenz, denn jeder Wohnungseigentümer kann Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags samt Entgeltvereinbarungen und Leistungsumfang verlangen (§ 20 Abs. 7 WEG 2002). Worauf eine Prüfung achten sollte, führt der Beitrag zu den Kosten der Hausverwaltung aus.

Bei der begleiteten Eigenverwaltung schlägt die Staffel deutlich durch. Im Paket Komfort mit zwölf Monaten Laufzeit entfallen auf eine Gemeinschaft mit sechs Objekten 19,92 Euro je Einheit und Monat, bei zwölf Objekten 17,92 Euro und bei zwanzig Objekten 15,68 Euro; günstiger als 9,80 Euro je Einheit und Monat wird es in keinem Paket und keiner Laufzeit. Gewählt wird die Laufzeit beim Abschluss, und es bleibt bei den vereinbarten 6, 12 oder 24 Monaten. Die vollständigen Staffeln stehen auf der Seite Preise.

Rechnerisch profitieren größere Häuser stärker, weil sich der gleichbleibende Grundaufwand auf mehr Objekte verteilt. Eine Gemeinschaft mit vier Wohnungen spart in absoluten Zahlen am wenigsten und trägt denselben gesetzlichen Pflichtenbestand. Der Rechner deckt 2 bis 40 Einheiten ab; für größere Liegenschaften folgt der Preis einer Anfrage, weil dort häufig gesondert abzurechnende Anlagen hinzukommen.

Woran eine Eigenverwaltung in Österreich scheitert

Der häufigste Bruchpunkt ist ein Erhaltungsvorhaben. Für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten sind mindestens drei Angebote einzuholen, und ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zum Anbieter ist offenzulegen (§ 20 Abs. 4 WEG 2002). Diese Pflicht trifft den Verwalter. Verwaltet die Gemeinschaft sich selbst, fehlt der gesetzliche Adressat, während der Grund für die Regel unverändert bleibt — drei Angebote gehören deshalb in jeden Beschluss über eine größere Arbeit, auch ohne Bestellung.

Der zweite Bruchpunkt ist die Durchsetzung. Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Belegeinsicht verweigert, kann das Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers eine Geldstrafe bis zu 6 000 Euro androhen und verhängen (§ 34 Abs. 3 WEG 2002). Dieses Druckmittel richtet sich gegen den Verwalter. In einer Eigenverwaltung bleibt den Übrigen der Weg über § 30 Abs. 1, etwa auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten (Z 1) oder auf Bildung einer angemessenen Rücklage (Z 2) — gerichtet gegen die anderen Wohnungseigentümer und damit gegen die eigenen Nachbarn.

Der dritte Bruchpunkt ist die Haftung. Ein Exekutionstitel gegen die Eigentümergemeinschaft greift zunächst auf die Rücklage und auf geleistete oder geschuldete Aufwendungszahlungen zu; reicht das nicht, haften die Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 18 Abs. 4 WEG 2002). Welche Ebenen dabei zu unterscheiden sind, trennt der Beitrag zur Haftung in der Eigentümergemeinschaft auf.

Der vierte Bruchpunkt ist die Abrechnung der Wärme. Ab vier Nutzungsobjekten an einer gemeinsamen Versorgungsanlage gilt das HeizKG mit eigenen Fristen und einem eigenen Verteilungssystem, das sich nicht mit einem Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft verändern lässt. Was daraus folgt, beschreibt der Beitrag zur Heizkostenabrechnung.

Wie die Frage auf die Tagesordnung kommt

Vor einer Abstimmung lohnt diese Reihenfolge.

• Anteilsverteilung aus dem Grundbuch ziehen und prüfen, ob eine Person allein die Mehrheit der Anteile hält.
• Zahl der Nutzungsobjekte feststellen und gegen die Schwelle des § 3 Abs. 1 HeizKG halten.
• Alle Gemeinschaftsanlagen auflisten, von Aufzug bis Wärmeversorgung, und je Anlage einen Zuständigen benennen.
• Erhaltungsbedarf der nächsten fünf Jahre schätzen und der Rücklage gegenüberstellen; die Untergrenze von 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche wird seit 1. Jänner 2024 jedes zweite Jahr valorisiert und von der Wirtschaftskammer Österreich bis Ende November veröffentlicht (§ 31 Abs. 1 und 5 WEG 2002).
• Klären, wer den Zahlungsverkehr über das einsehbare Konto der Gemeinschaft führt (§ 20 Abs. 6).
• Den Beschlussvorschlag mit der vorgeschriebenen Belehrung über die Stimmenmehrheit versehen (§ 24 Abs. 4 letzter Satz) und das Ergebnis anschlagen sowie übersenden (§ 24 Abs. 5).

An genau dieser Stelle setzt die begleitete Eigenverwaltung mit dotega an: Vorausschau, Abrechnung, Belege und Beschlüsse liegen für alle Wohnungseigentümer einsehbar an einer Stelle, das Konto der Gemeinschaft bleibt bei ihrer Bank und ist angebunden, womit die Einsehbarkeit des § 20 Abs. 6 WEG 2002 im Alltag erfüllt ist; ab dem Paket Komfort kommt fachliche Begleitung dazu. Woran sich Programme für diesen Zweck messen lassen, zeigt der Beitrag zur Software für die Eigentümergemeinschaft.

Häufig gestellte Fragen

Schreibt das österreichische Recht ab einer bestimmten Objektzahl eine Hausverwaltung vor?

Eine solche Grenze enthält das WEG 2002 nicht. § 19 formuliert die Bestellung als Möglichkeit, und § 18 Abs. 3 Z 2 lit. a regelt, wer die Gemeinschaft ohne Verwaltung vertritt. Durchsetzbar ist eine Bestellung allerdings über den Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers nach § 30 Abs. 1 Z 6.

Braucht die Person, die eine Eigentümergemeinschaft selbst verwaltet, eine Prüfung?

Das WEG 2002 verlangt keine Zertifizierung und keinen Befähigungsnachweis. Die gewerbliche Immobilienverwaltung ist Teil des reglementierten Gewerbes der Immobilientreuhänder (§ 94 Z 35 GewO 1994); ob eine Eigenverwaltung gegen Aufwandsentschädigung darunter fällt, beantwortet die Gewerbebehörde im Einzelfall.

Kann ein einzelner Miteigentümer die Eigenverwaltung beenden?

Beenden kann er sie nicht aus eigener Kraft, aber er kann bei Gericht die Bestellung eines Verwalters oder eines vorläufigen Verwalters beantragen (§ 30 Abs. 1 Z 6 WEG 2002, Außerstreitverfahren nach § 52 Abs. 1 Z 3). Das Gericht entscheidet darüber nach den Umständen der Liegenschaft.

Was gilt in einem Haus mit nur zwei Wohnungen?

Für Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten gilt das MRG nicht (§ 1 Abs. 2 Z 5 MRG); nachträglich durch Dachbodenausbau geschaffene Räume zählen dabei nicht mit. Die Pflichten des WEG 2002 zu Rücklage, Abrechnung und Beschlussfassung bleiben davon unberührt.

Muss jedes Jahr eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Nein. Soweit nichts anderes vereinbart oder mit zwei Dritteln der Anteile beschlossen wurde, ist alle zwei Jahre einzuberufen (§ 25 Abs. 1 WEG 2002). Drei Wohnungseigentümer mit zusammen mindestens einem Viertel der Anteile können darüber hinaus unter Angabe eines wichtigen Grundes eine Versammlung verlangen.

Die Anteilsliste verrät mehr als der Grundriss

Wer in Österreich über Eigenverwaltung entscheidet, schaut zuerst in das Grundbuch und erst danach auf den Plan. Die Anteilsverteilung bestimmt, wer Mehrheiten bildet, wer sie blockiert und ob eine einzelne Person das Haus faktisch allein steuert. Eine Wohnungszahl, ab der das Gesetz eingreift, existiert daneben schlicht nicht.

Was bleibt, sind drei Prüfpunkte: die Anteilsstruktur, der technische Zustand der allgemeinen Teile und die Bereitschaft, Fristen wie die sechs Monate des § 27 Abs. 2 WEG 2002 im Blick zu behalten. Wer diese drei Punkte beantworten kann, braucht keine Faustregel über Wohnungszahlen mehr.

Celina Vogel

Zertifizierte Hausverwalterin & Expertin für WEG-Praxis

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihr fester Ansprechpartner — werktags innerhalb von 24 Stunden. So funktioniert die Betreuung →