Was die Hausverwaltung kostet: Honorar, Zusatzverrechnungen und das Recht, den Vertrag zu kennen

Das Entgelt der Hausverwaltung ist in Österreich frei vereinbar. Eine Tarifordnung, die eine Obergrenze zieht, kennt das Wohnungseigentumsgesetz 2002 nicht; maßgeblich ist ausschließlich, was im Verwaltungsvertrag steht. Diesen Inhalt darf jede einzelne Wohnung erfahren: Der Verwalter hat auf Verlangen Auskunft über den Vertragsinhalt zu geben, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen (§ 20 Abs. 7 WEG 2002). Getragen wird das Honorar von allen gemeinsam, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile am Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002).

Wie hoch ist das Verwaltungshonorar, und wovon hängt es ab?

Ein amtlicher Vergleichswert existiert nicht, deshalb hilft nur die Beobachtung des Markts. In Angeboten und Übergabegesprächen bewegt sich eine Vollverwaltung 2026 zwischen 45 und 70 Euro je Einheit und Monat, brutto gerechnet und ohne die Arbeiten, die daneben eigens verrechnet werden. Nach oben zieht den Wert alles, was Aufwand erzeugt: wenige Objekte auf der Liegenschaft, ein alter Baubestand, laufende Verfahren, gewerbliche Mieter im Haus.

Wie sich das auf den Monat auswirkt, sieht man erst, wenn die Zeile aus der Vorausschau durch die Zahl der Objekte geteilt wird.

Die dritte Spalte nennt das Paket Komfort mit zwölf Monaten Bindung, Stellplätze bleiben darin unberücksichtigt; jede andere Größe rechnet der Rechner auf der Preisseite aus. Je größer die Liegenschaft und je länger die Bindung, desto niedriger liegt der Betrag je Objekt: zwölf Monate bringen 20 Prozent gegenüber dem Halbjahrespreis, 24 Monate 30 Prozent. Als tiefster beworbener Wert steht 9,80 Euro im Paket Light mit 24 Monaten Bindung. Stellplätze und Garagen laufen unabhängig von der Bindung mit, im Paket Light zu 2,80 Euro, im Komfort zu 1,80 Euro und im Premium zu 1,00 Euro je Stück und Monat.

Neben dem Honorar steht eine zweite monatliche Zahl, die das Gesetz selbst vorgibt. Die Beiträge zur Rücklage dürfen in Summe jenen Betrag, der sich aus der Nutzfläche aller Objekte mal 0,90 Euro ergibt, nur ausnahmsweise unterschreiten (§ 31 Abs. 1 WEG 2002). Dieser Ausgangswert wird seit 1. Jänner 2024 alle zwei Jahre nach dem Verbraucherpreisindex 2020 angepasst; den jeweils geltenden Betrag veröffentlicht die Wirtschaftskammer Österreich bis Ende November des Vorjahrs auf der Seite des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (§ 31 Abs. 5). Mehr dazu steht im Beitrag zur Rücklage, die laufenden Posten erklärt der Beitrag zu den Betriebskosten.

Welche Leistungen deckt das Honorar ab?

Anders als in vielen Ländern schreibt das WEG 2002 den Pflichtenkatalog selbst, und zwar unabdingbar, soweit es die Machthaberpflichten betrifft (§ 20 Abs. 9). Wer wissen will, wofür er zahlt, findet die Grundausstattung in einem einzigen Paragrafen: Wahrung der gemeinschaftsbezogenen Interessen und Befolgung der Mehrheitsweisungen samt unbeschränkbarer Vertretung nach außen (Abs. 1), Vorausschau bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode mit den vorhersehbaren Aufwendungen und den daraus folgenden Vorauszahlungen (Abs. 2), Abrechnung nach den Regeln des § 34 (Abs. 3), Sorge für einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis (Abs. 3a), Einmahnen rückständiger Zahlungen und nötigenfalls Klage (Abs. 5) sowie die Führung aller Zahlungen über ein für jeden Wohnungseigentümer einsehbares Eigen- oder Anderkonto (Abs. 6).

Was darüber hinausgeht, findet sich in den Verträgen unter eigenen Positionen. Die Übersicht hilft beim Lesen eines Angebots.

Eine Zahl aus dem Gesetz begrenzt hier wenigstens die Auswahl der Firmen: Für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten hat der Verwalter mindestens drei Angebote einzuholen, und auf ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zu einem Auftragnehmer muss er hinweisen (§ 20 Abs. 4 WEG 2002). Ein Bauverwaltungshonorar ist davon nicht erfasst; es bleibt Sache der Vereinbarung.

Wie erfährt die Gemeinschaft, was sie tatsächlich zahlt?

Über zwei Wege, die beide durchsetzbar sind. Der erste ist der Blick in den Vertrag über das Auskunftsrecht des § 20 Abs. 7. Der zweite ist die Abrechnung: Sie ist binnen sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer zu übersenden, anschließend ist Einsicht in die Belege zu gewähren, bei Datenträgern in Ausdrucke davon; Kopien gibt es gegen Kostenersatz, und der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist (§ 34 Abs. 1 WEG 2002). Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart oder gerichtlich festgesetzt wurde (§ 34 Abs. 2).

Bleibt die Auskunft aus, hilft das Gericht. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann mit einem gegen den Verwalter zu richtenden Antrag verlangen, dass diesem bei Verstößen gegen § 20 Abs. 2 bis 7 die Einhaltung seiner Pflichten aufgetragen wird (§ 30 Abs. 1 Z 5 WEG 2002); zuständig ist das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 6). Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Belegeinsicht verweigert, kann das Gericht den Verwalter unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6.000 Euro dazu verhalten, und diese Strafe ist auch wiederholt möglich (§ 34 Abs. 3). Den praktischen Ablauf schildert der Beitrag zur Kontrolle der Hausverwaltung, den Aufbau der Abrechnung der Beitrag zur Jahresabrechnung.

Wer entscheidet über Verwaltung und Entgelt?

Die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags zählen zur ordentlichen Verwaltung, dort entscheidet die Mehrheit (§ 28 Abs. 1 Z 5 WEG 2002). Gezählt wird nach Anteilen: Erforderlich ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich mindestens ein Drittel aller Anteile erreicht (§ 24 Abs. 4). Wer einen Beschlussvorschlag zur Abstimmung bringt, muss darin über diese Regeln informieren und darauf hinweisen, dass auch ein mehrheitliches Schweigen eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert.

Wirksam wird der Beschluss mit dem Anschlag im Haus, zusätzlich ist er jedem Wohnungseigentümer zu übersenden; dem übersendeten Beschluss liegt ein Hinweis auf den Tag des Anschlags und das Ende der Anfechtungsfrist bei (§ 24 Abs. 5). Angefochten wird binnen eines Monats ab dem Anschlag (§ 24 Abs. 6) — wie das abläuft, steht im Beitrag zum Beschluss anfechten. Wer eine Verwaltung neu sucht, findet die Kriterien im Beitrag zur Bestellung der Hausverwaltung; was im Vertrag stehen sollte, führt der Beitrag zum Verwaltungsvertrag aus.

Welche Hebel gibt es gegen ein zu hohes Entgelt?

Drei, und sie wirken unterschiedlich schnell.

Der erste ist die Kündigung. Wurde auf unbestimmte Zeit bestellt, können beide Seiten mit einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündigen (§ 21 Abs. 1 WEG 2002); bei einer Bestellung auf mehr als drei Jahre geht das nach Ablauf von drei Jahren ohne Angabe von Gründen mit derselben Frist (Abs. 2). Aus wichtigen Gründen ist jederzeit Schluss, bei grober Pflichtverletzung kann das Gericht auf Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers den Vertrag auflösen, und eine Wiederbestellung ist dann unzulässig (Abs. 3). Diese Regeln lassen sich vertraglich nicht abbedingen (Abs. 5). Eine Falle steckt im letzten Absatz: Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf stillschweigend fortgesetzt, gilt das als Verlängerung auf unbestimmte Zeit (Abs. 6). Den Wechsel selbst beschreibt der Beitrag zum Wechsel der Hausverwaltung.

Der zweite Hebel ist die Herabsetzung des Entgelts. Verletzt der Verwalter seine Pflichten grob, kann die Eigentümergemeinschaft neben Schadenersatz eine Minderung des vereinbarten Entgelts verlangen, bemessen an der Minderung des Nutzens aus der Verwaltertätigkeit (§ 20 Abs. 10 WEG 2002). Der Weg dorthin ist allerdings länger als bei den übrigen Verwalterpflichten: Die Durchsetzung der Pflichten des Verwalters gehört ins Außerstreitverfahren, die Herabsetzung des Entgelts ist davon ausdrücklich ausgenommen (§ 52 Abs. 1 Z 6). Sie gehört damit vor das streitige Gericht und in eine rechtliche Beratung.

Der dritte Hebel wirkt vorbeugend und kostet nichts: die drei Angebote nach § 20 Abs. 4 einfordern, bevor eine größere Arbeit vergeben wird. Bei einer Sanierung entscheidet diese Vorgabe über deutlich größere Summen als jede Verhandlung über das monatliche Grundentgelt.

Was kostet es, die Verwaltung in der Gemeinschaft zu behalten?

Eine Eigentümergemeinschaft muss keine gewerbliche Verwaltung bestellen. Entscheidet sie sich für die Eigenverwaltung, bleiben die Aufgaben dieselben, und sie liegen bei den Miteigentümern gemeinsam. Die Kosten sinken auf die Software und die fachliche Begleitung; der Zeitaufwand in der Gemeinschaft kommt dazu.

Mit dotega läuft dieser Teil über eine Plattform: Belege, Vorausschau, Abrechnung und die Fristen liegen dort für alle Eigentümer einsehbar, fachliche Begleitung durch einen zertifizierten Ansprechpartner gehört ab dem Paket Komfort dazu, und beschlossen wird weiterhin in der Gemeinschaft. Was das im Alltag verlangt, steht im Beitrag zur Selbstverwaltung in Österreich, die Auswahl unter den Anbietern im Beitrag zur Software für Eigentümergemeinschaften.

Wo der Vergleich in Österreich schwierig bleibt

Vier Einschränkungen gehören zu einer ehrlichen Rechnung.

Es fehlt ein gesetzlicher Maßstab. Eine Obergrenze für das Verwaltungsentgelt kennt das WEG 2002 nicht. Eine Deckelung gibt es allein im Mietrecht und nur dort, wo das Mietrechtsgesetz voll anzuwenden ist: Zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung darf der Vermieter je Kalenderjahr und Quadratmeter Nutzfläche den nach § 15a Abs. 3 Z 1 MRG geltenden Betrag anrechnen, verteilt auf zwölf Monatsbeträge (§ 22 MRG). Auf das Verhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwaltung überträgt sich diese Grenze nicht.

Ein niedriges Grundentgelt sagt wenig aus. Zwei Angebote mit demselben Monatsbetrag können sich über ein Jahr um einen vierstelligen Betrag unterscheiden, sobald Versammlungen, Bestätigungen und Bauverwaltung getrennt verrechnet werden.

Der Wechsel braucht Vorlauf. Kündigen lässt sich mit drei Monaten zum Ende der Abrechnungsperiode, und die ist im Regelfall das Kalenderjahr (§ 21 Abs. 1 in Verbindung mit § 34 Abs. 2). Wer zum Jahreswechsel wechseln will, muss den Beschluss also im Herbst fassen.

Die Eigenverwaltung braucht Menschen, die sie tragen. Ohne jemanden, der Belege zuordnet und Termine im Blick behält, hilft keine Software. Welche Verantwortung damit verbunden ist, behandelt der Beitrag zur Haftung in der Eigentümergemeinschaft. Zur Vertragsgestaltung bei dotega gehört ein Hinweis, der vorab bekannt sein sollte: Die einmal gewählte Bindung über 6, 12 oder 24 Monate läuft, und ein Umstieg zwischen den drei Paketen ist innerhalb dieser Zeit nicht vorgesehen.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es in Österreich eine Höchstgrenze für das Verwaltungshonorar?

Für Eigentümergemeinschaften nicht. Das WEG 2002 regelt die Pflichten des Verwalters ausführlich, die Höhe seines Entgelts jedoch nicht; sie entsteht durch Vereinbarung. Eine Deckelung gilt nur für die Verwaltungsauslagen in der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (§ 22 MRG).

Darf ich als einzelner Eigentümer den Verwaltungsvertrag einsehen?

Auskunft über den Inhalt steht Ihnen zu, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen (§ 20 Abs. 7 WEG 2002). Wird sie verweigert, können Sie beim Bezirksgericht beantragen, dass dem Verwalter die Einhaltung aufgetragen wird (§ 30 Abs. 1 Z 5, § 52 Abs. 1 Z 6).

Kann das Honorar gekürzt werden, wenn die Verwaltung schlecht arbeitet?

Bei grober Pflichtverletzung ja, nach Maßgabe der Minderung des Nutzens aus der Verwaltertätigkeit (§ 20 Abs. 10 WEG 2002). Die Herabsetzung ist vom wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren ausgenommen (§ 52 Abs. 1 Z 6) und gehört deshalb vorab in eine rechtliche Prüfung.

Nach welchem Schlüssel wird das Honorar aufgeteilt?

Nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile am Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002). Ein abweichender Schlüssel ist möglich, verlangt aber die Schriftform und die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und wirkt frühestens ab der nächsten Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 2).

Bis wann muss die Abrechnung vorliegen?

Binnen sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode, danach ist Einsicht in die Belege zu gewähren (§ 34 Abs. 1 WEG 2002). Ein sich ergebender Fehlbetrag ist innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung nachzuzahlen (§ 34 Abs. 4).

Der Herbst ist der richtige Zeitpunkt

Die Vorausschau für das kommende Jahr ist bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode zur Kenntnis zu bringen (§ 20 Abs. 2 WEG 2002), und genau in diesem Papier steht die Zeile mit dem Verwaltungsentgelt. Wer sie neben alles legt, was in der letzten Abrechnung an die Verwaltung geflossen ist, erkennt in wenigen Minuten, wie schwer die Zusatzverrechnungen wiegen. Den vollständigen Aufbau des Papiers erklärt der Beitrag zur Vorausschau.

Fällt die Differenz auf, führen zwei Fragen weiter: Welche Positionen des Vertrags haben sie ausgelöst, und lässt sich derselbe Leistungsumfang anderswo zu einem anderen Preis bekommen? Die Antwort darauf braucht ein zweites Angebot mit derselben Objektzahl und demselben Umfang, und sie braucht Zeit: Bis der Beschluss steht und die Kündigung zugestellt ist, vergehen erfahrungsgemäß einige Wochen.