Parifizierung verstehen: woher die Anteile an einer Eigentumswohnung kommen und wann sie sich ändern lassen

Parifizierung ist der übliche Ausdruck für die Ermittlung der Nutzwerte einer Liegenschaft. Der Nutzwert ist die Maßzahl, die den Wert eines Objekts im Verhältnis zu allen anderen Objekten des Hauses ausdrückt; er wird aus der Nutzfläche abgeleitet und um Zuschläge oder Abstriche für werterhöhende und wertvermindernde Eigenschaften ergänzt (§ 2 Abs. 8 Wohnungseigentumsgesetz 2002 – WEG 2002). Aus dem Verhältnis des eigenen Nutzwerts zur Summe aller Nutzwerte ergibt sich der Mindestanteil, also jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, den der Erwerb von Wohnungseigentum voraussetzt (§ 2 Abs. 9). Erstellt wird die Berechnung im Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder Immobilienwesen (§ 9 Abs. 1). Weil sich die Aufwendungen der Liegenschaft nach den Miteigentumsanteilen verteilen (§ 32 Abs. 1), wirkt diese Zahl bis in jede einzelne Vorschreibung hinein.

Woraus setzt sich ein Nutzwert zusammen?

Ausgangspunkt ist die Nutzfläche. Sie umfasst die gesamte Bodenfläche eines Objekts abzüglich der Wandstärken sowie der Durchbrechungen und Ausnehmungen im Verlauf der Wände (§ 2 Abs. 7). Nicht mitgezählt werden Treppen, offene Balkone, Terrassen und Zubehörobjekte; Keller- und Dachbodenräume bleiben nur dann außer Ansatz, soweit sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke nicht geeignet sind.

Auf diese Fläche kommen Zu- und Abschläge für Umstände, die den Wert nach der Verkehrsauffassung heben oder senken: Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks, Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten (§ 8 Abs. 1). Das Ergebnis wird in einer ganzen Zahl ausgedrückt, wobei ab 0,5 aufgerundet und darunter abgerundet wird. Für Zubehör sowie für offene Balkone und Terrassen beträgt der Zuschlag mindestens eins; kleinere Unterschiede, die insgesamt nur einen Zu- oder Abschlag von höchstens 2 vH rechtfertigen würden, bleiben unberücksichtigt (§ 8 Abs. 2). Für einen Abstellplatz gilt eine eigene Obergrenze: Sein Nutzwert darf die Nutzfläche rechnerisch nicht übersteigen, abgesehen von Zubehör, und es zählt mit, ob er im Gebäude oder im Freien liegt und ob er überdacht ist (§ 8 Abs. 3).

Zwei Dachgeschosswohnungen mit derselben Bodenfläche können danach unterschiedliche Nutzwerte tragen, wenn nur eine von ihnen eine Terrasse und ein Kellerabteil hat. Genau deshalb entspricht der Miteigentumsanteil in kaum einem Haus exakt dem Flächenverhältnis.

Warum diese Zahl den Alltag der Eigentümergemeinschaft bestimmt

Wohnungseigentum erwirbt, wessen Anteil dem Mindestanteil entspricht; erworben wird es mit der Einverleibung im Grundbuch, eingetragen auf dem Mindestanteil im Eigentumsblatt (§ 5 Abs. 1 und 3). Begründet wird Wohnungseigentum in aller Regel durch schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer, den Wohnungseigentumsvertrag (§ 3 Abs. 1 Z 1); an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist es ausgeschlossen (§ 3 Abs. 3).

Von dort an taucht der Anteil überall auf. Die Aufwendungen der Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile am Ende der Abrechnungsperiode getragen (§ 32 Abs. 1) — das betrifft die laufende Vorschreibung ebenso wie jede Sondervorschreibung, die Vorausschau und die Abrechnung am Jahresende. Auch die Mehrheiten hängen daran: Für einen Beschluss genügt entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, berechnet nach Anteilen, die zugleich mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen muss (§ 24 Abs. 4). Wie diese Rechnung im Umlaufweg aussieht, zeigt der Beitrag zum schriftlichen Beschluss.

Wer eine Wohnung kauft, übernimmt den Anteil samt seiner Wirkung; der Wechsel selbst berührt weder Aufteilungsschlüssel noch Abrechnungs- oder Abstimmungseinheit (§ 32 Abs. 7). Was beim Verkauf sonst zu beachten ist, behandelt der Beitrag zum Eigentümerwechsel.

Wann setzt das Gericht die Nutzwerte neu fest?

Das Gesetz nennt fünf Anlässe, bei denen die Nutzwerte auf Antrag abweichend vom Gutachten festzusetzen sind (§ 9 Abs. 2). Die Aufzählung ist mit dem Wort „insbesondere“ offen formuliert, die fünf Fälle sind also die geregelten und nicht die einzig denkbaren. Dieselben Gründe gelten sinngemäß für eine Neufestsetzung, wenn bereits einmal gerichtlich festgesetzt wurde (§ 9 Abs. 3).

Antragsberechtigt ist in den ersten vier Fällen jeder Miteigentümer und jeder Wohnungseigentumsbewerber, im fünften Fall nur die betroffenen Wohnungseigentümer gemeinsam (§ 10 Abs. 1). Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt, im Verfahren außer Streitsachen (§ 52 Abs. 1 Z 1). Dem Antrag sind die Unterlagen beizulegen, aus denen sich die Notwendigkeit ergibt und, soweit urkundlich belegbar, auch die Rechtzeitigkeit (§ 52 Abs. 2 Z 5). In erster und zweiter Instanz besteht keine Anwaltspflicht (§ 52 Abs. 2 Z 6). In Gemeinden, die dafür durch Kundmachung bestimmt sind, kann das Verfahren bei Gericht erst eingeleitet werden, wenn die Sache vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht wurde (§ 52 Abs. 3).

Den Weg über das Gericht kann sich eine Liegenschaft sparen, wenn alle mitspielen: Die Nutzwerte lassen sich auch ohne gerichtliche Entscheidung abweichend festsetzen, indem ein neues Gutachten eingeholt wird und sämtliche Wohnungseigentümer den Ergebnissen öffentlich beglaubigt schriftlich zustimmen (§ 9 Abs. 6). In kleinen Häusern ist das der schnellere Weg.

Was geschieht danach im Grundbuch?

Neue Nutzwerte allein ändern die Eintragung nicht. Sollen die Miteigentumsanteile angepasst werden, geschieht das bei bereits einverleibtem Wohnungseigentum durch Berichtigung, und dafür kommt es auf eine einzige Schwelle an: Führt die Berichtigung bei keinem Anteil zu einer Änderung von mehr als 10 vH, genügt der Antrag auch nur eines betroffenen Miteigentümers, ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder der Buchberechtigten. Wird ein Anteil um mehr als 10 vH verändert, braucht es die Zustimmung aller Miteigentümer und jener Buchberechtigten, deren Anteil kleiner wird (§ 10 Abs. 3). Bücherliche Rechte wandern dabei ohne weiteres auf die berichtigten Anteile mit.

Greift die Berichtigung nicht, bleibt nur der Umweg über Übertragungen: Die Miteigentümer haben dann wechselseitig so viele Anteile zu übernehmen und abzutreten, dass jeder den für sein Objekt erforderlichen Mindestanteil erreicht. Mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit ist dafür ein angemessenes Entgelt zu zahlen, und die Kosten und Abgaben der einzelnen Übertragung trägt, wer den Anteil übernimmt (§ 10 Abs. 4).

Eine Besonderheit betrifft Änderungen zwischen benachbarten Objekten und die Übertragung von Zubehör: Dort sind die Nutzwerte so festzusetzen, dass ihre Summe gleich bleibt; bei der Übertragung eines Zubehörobjekts entfällt die Festsetzung sogar ganz, wenn sich dessen Nutzwert zweifelsfrei aus der früheren Ermittlung ergibt (§ 9 Abs. 5). Die Übertragung eines Zubehörobjekts von einem Objekt auf ein anderes braucht keine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (§ 5 Abs. 4).

Lässt sich der Verteilungsschlüssel ändern, ohne die Nutzwerte anzurühren?

Ja, und in der Praxis ist das oft der ruhigere Weg. Sämtliche Wohnungseigentümer können einen abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen; solche Vereinbarungen brauchen Schriftform und wirken frühestens ab der nächsten Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 2). Für verbrauchsabhängige Aufwendungen genügt eine Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile, sofern sich die Verbrauchsanteile mit wirtschaftlich vernünftigem Aufwand messen lassen; rechnerisch ermittelt werden darf dabei höchstens eine Nutzfläche von 20 vH (§ 32 Abs. 3).

Kommt keine Einigung zustande, kann das Gericht den Aufteilungsschlüssel bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten oder bei einer wesentlichen Änderung seit einer Vereinbarung nach billigem Ermessen neu festsetzen, wirksam ab der Abrechnungsperiode nach der Antragstellung (§ 32 Abs. 5). Eine eigene Abrechnungseinheit ist möglich, wenn auf der Liegenschaft mehr als fünfzig Objekte oder eine gesondert abzurechnende Anlage wie eine Waschküche, ein Aufzug oder eine gemeinsame Wärmeversorgung vorhanden sind (§ 32 Abs. 6). Zuständig ist wieder das Bezirksgericht (§ 52 Abs. 1 Z 9). Abweichende Schlüssel und Abrechnungseinheiten werden im Grundbuch ersichtlich gemacht: bei gerichtlicher Festsetzung von Amts wegen, sonst auf Antrag und nur, wenn die Unterschrift zumindest eines Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist (§ 32 Abs. 8).

Gegen einen Beschluss, der einen solchen Punkt betrifft, läuft ab dem Anschlag im Haus eine Frist von einem Monat (§ 24 Abs. 5 und 6). Der Ablauf steht im Beitrag zur Anfechtung von Beschlüssen.

Wo die Parifizierung an ihre Grenzen kommt

Der Nutzwert misst ein Verhältnis, keinen Marktwert. Er sagt nichts über den Preis einer Wohnung, über ihren Zustand oder über die Aussicht; er ordnet Lasten und Stimmgewichte zu. Wer aus einem hohen Nutzwert auf einen hohen Verkehrswert schließt, liegt regelmäßig daneben.

Die Jahresfristen des § 10 Abs. 2 sind kurz und laufen an Ereignissen ab, die im Haus niemand ankündigt. Ist ein Dachgeschoss vor Jahren ausgebaut worden, ohne dass jemand einen Antrag gestellt hat, bleibt meist nur die einvernehmliche Lösung nach § 9 Abs. 6 — und die scheitert an einem einzigen Eigentümer, der nicht unterschreibt.

Ein Gutachten kostet Geld, und eine Tarifordnung dafür gibt es nicht; seriöse Angaben zum Honorar liefert nur ein Anbot für die konkrete Liegenschaft. Für die Gemeinschaft ist das eine Investition, die sich erst rechnet, wenn die Verschiebung dauerhaft spürbar ist. Bei Abweichungen knapp über den Schwellen lohnt die Rechnung selten.

Und die Zuordnung eines Bauteils ist damit noch nicht geklärt. Ob eine Sanierung Erhaltung oder Verbesserung ist, entscheidet sich nach anderen Regeln, wie die Beiträge zur Erhaltung und zur Balkonsanierung zeigen.

Was sich gut organisieren lässt, ist die Anwendung der Zahl. Der Anteilsschlüssel aus dem Nutzwertgutachten wird einmal sauber erfasst und trägt danach jede Vorschreibung, jede Vorausschau und jede Abrechnung. Bei dotega liegt dieser Schlüssel für alle Wohnungseigentümer einsehbar in der Plattform, und wer eine Frage zum eigenen Wohnungseigentumsvertrag hat, bekommt sie von einem festen, zertifizierten Ansprechpartner beantwortet. Wie eine Gemeinschaft ohne beauftragte Hausverwaltung damit arbeitet, beschreibt der Beitrag zur Eigenverwaltung; den Ablauf zeigt So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Wo finde ich den Nutzwert meiner Wohnung?

Im Wohnungseigentumsvertrag und im Nutzwertgutachten, auf das er sich stützt; der daraus abgeleitete Mindestanteil steht im Eigentumsblatt des Grundbuchs (§ 5 Abs. 3). Beides liegt bei der Hausverwaltung, in der Eigenverwaltung in der Unterlagensammlung der Gemeinschaft.

Zählt mein Balkon zur Nutzfläche?

Nein. Offene Balkone und Terrassen bleiben bei der Berechnung der Nutzfläche unberücksichtigt (§ 2 Abs. 7). Sie wirken sich über einen Zuschlag auf den Nutzwert aus, der mindestens mit der Zahl Eins anzusetzen ist (§ 8 Abs. 2).

Nach einem Dachbodenausbau stimmen die Anteile nicht mehr. Was tun?

Eine gerichtliche Neufestsetzung kommt in Betracht, wenn sich der Nutzwert durch bauliche Vorgänge wesentlich geändert hat; der Antrag ist innerhalb eines Jahres ab Vollendung der Bauführung zu stellen (§ 9 Abs. 2 Z 4, § 10 Abs. 2). Ist die Frist verstrichen, bleibt die einvernehmliche Festsetzung mit neuem Gutachten und öffentlich beglaubigter Zustimmung aller (§ 9 Abs. 6).

Muss die ganze Gemeinschaft einer Berichtigung im Grundbuch zustimmen?

Das hängt am Ausmaß. Ändert sich kein Anteil um mehr als 10 vH, genügt der Antrag eines betroffenen Miteigentümers. Darüber ist die Zustimmung aller Miteigentümer und der betroffenen Buchberechtigten nötig (§ 10 Abs. 3).

Die Zahl prüfen, bevor die nächste Abrechnung darauf aufbaut

Für eine Eigentümergemeinschaft, die ihre Verwaltung selbst führt, lohnt ein Blick auf drei Dokumente: den Wohnungseigentumsvertrag, das Nutzwertgutachten und den Grundbuchauszug mit den einverleibten Anteilen. Stimmen die Zahlen in der Abrechnung mit den einverleibten Anteilen überein, ist die Sache erledigt. Weichen sie ab, ist zuerst zu klären, ob jemand einen anderen Schlüssel angewendet hat — und ob es dafür eine schriftliche Vereinbarung nach § 32 Abs. 2 gibt.

Wird im Haus umgebaut, gehört die Nutzwertfrage von Anfang an auf die Tagesordnung, nicht erst in die Diskussion über die Kosten. Die Jahresfrist läuft ab Vollendung der Bauführung und nicht ab dem Tag, an dem jemand die Verschiebung bemerkt.