Die Rücklage fruchtbringend anlegen: was das Gesetz der Eigentümergemeinschaft vorgibt

Für die Rücklage einer Eigentümergemeinschaft gibt das Gesetz einen ungewöhnlich genauen Satz vor: Sie ist „entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen“ (§ 31 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz 2002 – WEG 2002). Daraus folgen drei Dinge: Das Geld liegt auf einem Konto, jede Wohnung darf hineinsehen, und ein unverzinstes Verwahren widerspricht dem Wortlaut. Welche Veranlagung die richtige ist, sagt das Gesetz dagegen nicht — diese Entscheidung trifft die Mehrheit der Wohnungseigentümer, weil die Bildung einer angemessenen Rücklage zur ordentlichen Verwaltung zählt (§ 28 Abs. 1 Z 2 WEG 2002).

Was heißt „fruchtbringend anlegen“ im Gesetzestext?

Der Ausdruck stammt aus dem Vermögensrecht und meint eine Veranlagung, die Erträge abwirft. Ein Girokonto ohne Verzinsung erfüllt diesen Auftrag nach dem Wortlaut nicht, ein Sparkonto, ein Tagesgeld oder eine Termineinlage schon. Eine bestimmte Produktform nennt der Gesetzgeber nicht, wohl aber den Rahmen: Genannt sind genau zwei Gefäße, das Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft und das Anderkonto, und beide müssen für jeden Wohnungseigentümer einsehbar sein.

Dieselbe Bedingung gilt für den gesamten Zahlungsverkehr. Der Verwalter hat alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen über ein für jeden Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto oder über ein ebenso einsehbares Anderkonto durchzuführen (§ 20 Abs. 6 WEG 2002). Die Einsehbarkeit ist damit kein Entgegenkommen, sondern Teil der gesetzlichen Pflicht, und zwar eine Pflicht, die sich nicht wegvereinbaren lässt: Die dem Verwalter als Machthaber auferlegten Verbindlichkeiten können weder aufgehoben noch beschränkt werden (§ 20 Abs. 9 WEG 2002).

Wie die Konten einer Gemeinschaft praktisch aufgesetzt werden, beschreibt der Beitrag zum Konto der Eigentümergemeinschaft; wie hoch die Rücklage ausfallen sollte, steht im Beitrag zur Rücklage.

Wer darf über die Veranlagung entscheiden?

Die Zuständigkeit liegt bei der Mehrheit. In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer (§ 28 Abs. 1 WEG 2002), und die Bildung einer angemessenen Rücklage ist dort ausdrücklich aufgezählt (Z 2). Gezählt wird nach Miteigentumsanteilen, entweder in der Versammlung oder auf schriftlichem Weg; im Abstimmungsvorschlag muss über die Möglichkeit, Fristen und Erfordernisse einer Anfechtung belehrt werden (§ 24 Abs. 4 WEG 2002). Wirksam wird der Beschluss mit dem Anschlag im Haus samt Angabe von Aushangtag und Ende der Anfechtungsfrist, zusätzlich ist er jedem Wohnungseigentümer zu übersenden (§ 24 Abs. 5); angefochten wird binnen eines Monats ab Anschlag (§ 24 Abs. 6). Den Gang eines solchen Verfahrens schildert der Artikel Beschluss anfechten; zur schriftlichen Willensbildung gibt es den Umlaufbeschluss.

Der Verwalter führt aus, was die Mehrheit beschließt: Er hat die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit zu befolgen, soweit sie nicht gesetzwidrig sind (§ 20 Abs. 1 WEG 2002). Ohne Weisung bleibt ihm der Spielraum der laufenden Verwaltung, und eine mehrjährige Bindung eines größeren Betrags gehört erkennbar nicht dazu. Mehr zu seinen Pflichten steht im Beitrag zum Verwaltungsvertrag; wer prüfen möchte, ob sie eingehalten werden, findet die Wege im Beitrag zur Kontrolle der Hausverwaltung.

Zwei Rechte braucht dafür niemandes Zustimmung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann bei Gericht beantragen, dass eine angemessene Rücklage gebildet oder der festgelegte Beitrag angemessen erhöht oder gemindert wird (§ 30 Abs. 1 Z 2 WEG 2002). Und verstößt die Verwaltung gegen die Pflichten des § 20 Abs. 2 bis 7 — darunter fällt das einsehbare Konto des Abs. 6 —, kann ihr jeder Einzelne mit einem Antrag gegen den Verwalter die Einhaltung auftragen lassen (§ 30 Abs. 1 Z 5). Zuständig ist das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt (§ 52 Abs. 1 Z 3 und Z 6 WEG 2002).

Welche Beträge bei Zinsen und Sicherung wirklich zählen

Drei Zahlen sind für die Veranlagung greifbar, und jede steht so im Gesetz.

Die erste betrifft die Höhe der Beiträge. Die monatlichen Rücklagenbeiträge dürfen den Betrag, der sich aus der Nutzfläche aller Wohnungseigentumsobjekte mal 0,90 Euro ergibt, nur ausnahmsweise unterschreiten — etwa bei einer besonders hohen bestehenden Rücklage oder nach einer erst kurz zurückliegenden durchgreifenden Sanierung (§ 31 Abs. 1 WEG 2002). Dieser Ausgangswert von 0,90 Euro wird seit 1. Jänner 2024 alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex 2020 angepasst, und die Wirtschaftskammer Österreich veröffentlicht den neuen Betrag bis spätestens Ende November des Vorjahrs auf der Seite des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (§ 31 Abs. 5). Den aktuell gültigen Wert holt man sich deshalb dort und trägt ihn nirgends fix ein.

Die zweite Zahl ist die Steuer. Auf Zinsen aus Geldeinlagen und nicht verbrieften Geldforderungen bei Kreditinstituten fällt ein besonderer Steuersatz von 25 Prozent an, in allen anderen Fällen 27,5 Prozent (§ 27a Abs. 1 Z 1 und Z 2 Einkommensteuergesetz). Abgezogen wird das von der Bank, bevor die Gutschrift ankommt. Wie die Gemeinschaft den Abzug in ihrer Abrechnung führt, gehört in die Hände einer Steuerberatung.

Die dritte Zahl ist die Einlagensicherung. Im Sicherungsfall sind jedem Einleger binnen sieben Arbeitstagen seine gedeckten Einlagen zu erstatten, höchstens jedoch 100.000 Euro je Einleger und Mitgliedsinstitut (§ 13 Abs. 1 Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetz – ESAEG). Die erhöhte Grenze von 500.000 Euro gilt nur in den eng umschriebenen Sonderfällen des § 12 ESAEG, etwa nach dem Verkauf einer privat genutzten Wohnimmobilie, und nur für zwölf Monate.

An dieser Stelle lohnt ein genauer Blick, weil das ESAEG Eigentümergemeinschaften nirgends eigens erwähnt. Läuft das Konto auf die Gemeinschaft, ist in aller Regel sie die Einlegerin — die 100.000 Euro gelten dann für das ganze Haus und nicht je Wohnung. Bei einem offengelegten Treuhandkonto gelten die Treugeber als Einleger, und die Einlagen sind entsprechend den Vorgaben für ihre Verwaltung anteilsmäßig zuzurechnen (§ 11 Abs. 2 ESAEG); bei Gemeinschaftskonten kommt es auf den Anteil jedes Einlegers an, und ohne schriftlich übermittelte Aufteilungsregel wird zu gleichen Teilen verteilt (§ 11 Abs. 1). Wer mit einer großen Rücklage über der Grenze liegt, klärt die Zuordnung vorab mit der Bank oder verteilt auf zwei Institute.

Was davon in der Kasse ankommt, zeigt eine Modellrechnung über einen Rücklagenstand von 48.000 Euro. Die dabei angesetzte Verzinsung von 2,0 Prozent ist reine Annahme für die Rechnung und keine Zusage eines Instituts:

Wie lange darf das Geld gebunden sein?

So lange, wie die Gemeinschaft es nicht braucht — und das steht in der Vorausschau. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der die in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungsarbeiten, die geplanten Verbesserungen, die dafür erforderlichen Rücklagenbeiträge und die sonst vorhersehbaren Aufwendungen bekanntzugeben sind (§ 20 Abs. 2 WEG 2002). Wer diese Liste vor sich hat, kann die Rücklage nach Fälligkeiten staffeln. Was in die Vorausschau gehört, führt der eigene Beitrag zur Vorausschau aus.

Für abweichende Abrechnungseinheiten und gesondert abzurechnende Anlagen, etwa einen Aufzug oder eine gemeinsame Wärmeversorgung, können gesonderte Rücklagen gebildet werden (§ 31 Abs. 4 in Verbindung mit § 32 Abs. 6 WEG 2002). Reicht die Rücklage für eine Arbeit nicht aus, bleiben die Sondervorschreibung und das Darlehen, dessen Aufnahme zur Deckung nicht gedeckter Erhaltungskosten ausdrücklich zur ordentlichen Verwaltung zählt (§ 28 Abs. 1 Z 3). Einzelne Eigentümer können überdies bei Gericht beantragen, ihren Anteil an einer größeren Erhaltungsarbeit in Monatsraten über höchstens zehn Jahre zu entrichten (§ 30 Abs. 1 Z 3). Für den Sonderfall einer neuen Heizungsanlage gibt es den eigenen Artikel Heizungstausch.

Wo der gesetzliche Rahmen eng wird

Drei Punkte begrenzen die Freiheit bei der Veranlagung, und zwei Fragen bleiben bewusst offen.

Der Gesetzestext nennt als Gefäße ausschließlich Konten (§ 31 Abs. 2). Wertpapiere, Fonds oder ähnliche Veranlagungen kommen darin nicht vor, sie sind keine Einlagen im Sinne der Einlagensicherung, und ihr Kurs steht möglicherweise gerade dann tief, wenn das Dach undicht wird. Ob ein Mehrheitsbeschluss über eine kursabhängige Veranlagung vor Gericht hält, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört vorab in eine rechtliche Prüfung.

Eine lange Bindung kann mit dem Ende eines Verwaltungsvertrags kollidieren. Bei Beendigung hat der Verwalter ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter oder, wenn es keinen gibt, an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben; wird der Vertrag vom Gericht aufgelöst, ist die Herausgabe binnen vierzehn Tagen bei Zwangsvollstreckung aufzutragen (§ 31 Abs. 3 WEG 2002). Eine über Jahre gebundene Einlage macht diese Übergabe unnötig schwierig. Wer einen Wechsel plant, liest den Beitrag zum Wechsel der Hausverwaltung.

Die Rücklage ist zweckgebunden: Sie ist für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden (§ 31 Abs. 2 erster Satz). Sie steht nicht für Auszahlungen an einzelne Eigentümer zur Verfügung, auch nicht beim Verkauf der Wohnung — was dabei gilt, beschreibt der Beitrag zum Eigentümerwechsel. Nachvollziehen lässt sich die Verwendung über die Abrechnung, die binnen sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu übersenden ist; anschließend ist Einsicht in die Belege zu gewähren, bei Belegen auf Datenträgern in Ausdrucke (§ 34 Abs. 1 WEG 2002). Geschieht das nicht, kann das Gericht den Verwalter auf Antrag eines Wohnungseigentümers unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6.000 Euro dazu verhalten (§ 34 Abs. 3).

Offen bleibt, wie eine Eigenverwaltung ohne bestellten Verwalter die Einsehbarkeit technisch herstellt; das Gesetz schreibt das Ergebnis vor, nicht den Weg dorthin. Und ob im Einzelfall steuerliche Erklärungspflichten entstehen, beantwortet eine Steuerberatung und kein Wohnrechtstext.

Alles Weitere ist Organisation. Wer mit dotega selbst verwaltet, behält sein bestehendes Eigenkonto bei der gewohnten Bank; angebunden an die Plattform sehen sämtliche Wohnungseigentümer den Rücklagenstand und jede einzelne Buchung, also genau jene Einsehbarkeit, die § 31 Abs. 2 einfordert. Für Rückfragen aus der eigenen Abrechnung steht ein fester Ansprechpartner mit geprüfter Sachkunde bereit. Den Ablauf im Einzelnen beschreibt So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Muss die Rücklage in Österreich verzinst angelegt werden?

Das Gesetz verlangt, die Rücklage „fruchtbringend“ anzulegen, und zwar auf einem einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder einem ebenso einsehbaren Anderkonto (§ 31 Abs. 2 WEG 2002). Ein unverzinstes Verwahren entspricht diesem Wortlaut nicht.

Darf die Hausverwaltung die Rücklage ohne Beschluss binden?

Sie hat die Weisungen der Mehrheit zu befolgen (§ 20 Abs. 1 WEG 2002), und die Bildung der Rücklage gehört zur ordentlichen Verwaltung, über die die Mehrheit entscheidet (§ 28 Abs. 1 Z 2). Für eine mehrjährige Bindung eines größeren Betrags gehört deshalb ein Beschluss ins Protokoll.

Wie weit reicht die Einlagensicherung für das Konto der Eigentümergemeinschaft?

Erstattet werden höchstens 100.000 Euro je Einleger und Mitgliedsinstitut, und zwar binnen sieben Arbeitstagen (§ 13 Abs. 1 ESAEG). Läuft das Konto auf die Gemeinschaft, ist in aller Regel sie die Einlegerin. Bei offengelegten Treuhandkonten gelten die Treugeber als Einleger (§ 11 Abs. 2 ESAEG); die Zuordnung klärt man vorab mit der Bank.

Kann ein einzelner Wohnungseigentümer eine höhere Rücklage durchsetzen?

Ja. Jeder Wohnungseigentümer kann beim Bezirksgericht beantragen, dass eine angemessene Rücklage gebildet oder der bereits festgelegte Beitrag angemessen erhöht oder gemindert wird (§ 30 Abs. 1 Z 2 WEG 2002, Zuständigkeit § 52 Abs. 1 Z 3). Ein Mehrheitsbeschluss ist dafür nicht nötig.

Drei Fragen vor der nächsten Abstimmung

Die Veranlagung der Rücklage taucht auf kaum einer Tagesordnung auf, obwohl sie Jahr für Jahr wirkt. Vor der nächsten Willensbildung genügen drei Fragen, um den Stand zu klären. Läuft unsere Rücklage auf einem Konto, in das jede Wohnung tatsächlich Einsicht nehmen kann? Bringt sie Erträge, oder liegt sie unverzinst auf dem Betriebskonto? Und übersteigt der Betrag bei einem einzigen Institut die 100.000 Euro der Einlagensicherung?

Steht die Antwort fest, lässt sich der Beschlussantrag in wenigen Zeilen formulieren: welcher Teil sofort abrufbar bleibt, wie lange der Rest höchstens gebunden wird und bei welchen Instituten. Mit der Vorausschau in der Hand ist das eine Viertelstunde Arbeit, die eine Gemeinschaft für Jahre entlastet.