Fristen zum Jahresende in der Eigentümergemeinschaft: Vorausschau, Schlüssel und Kündigung

Der einzige Termin, den das Wohnungseigentumsgesetz 2002 ausdrücklich auf das Jahresende legt, ist die Vorausschau: Die Verwaltung hat sie den Wohnungseigentümern bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode zur Kenntnis zu bringen (§ 20 Abs. 2 WEG 2002), und die Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr, solange nichts anderes vereinbart oder gerichtlich festgesetzt wurde (§ 34 Abs. 2). Rund um diesen Stichtag liegen zwei weitere Gruppen von Terminen. Die eine besteht aus Festlegungen, die frühestens für die nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam werden, etwa ein abweichender Aufteilungsschlüssel (§ 32 Abs. 2). Die andere ist bereits vorbei: Eine Kündigung des Verwaltungsvertrags zum 31. Dezember war drei Monate vorher einzubringen (§ 21 Abs. 1).

Warum die Vorausschau bis 31. Dezember vorliegen muss

Der Gesetzestext ist in diesem Punkt knapp und eindeutig. Bekanntzugeben sind die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten, die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten, die dafür erforderlichen Rücklagenbeiträge, die sonst vorhersehbaren Aufwendungen und vor allem die Bewirtschaftungskosten sowie die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen (§ 20 Abs. 2 WEG 2002). Bekanntgegeben wird auf dem Weg des § 24 Abs. 5, also durch Anschlag an einer für alle deutlich sichtbaren Stelle des Hauses und zusätzlich durch Übersendung. Jeder Miteigentümer kann verlangen, dass diese Übersendung elektronisch statt auf dem Postweg erfolgt.

Diese Pflicht trifft die Verwaltung, nicht die Gemeinschaft. Verwaltet eine Liegenschaft sich selbst, verliert die Vorschrift ihren Adressaten, der Zweck bleibt aber bestehen: Ohne eine beziffert vorliegende Vorausschau lässt sich im Jänner niemandem erklären, warum die monatliche Vorschreibung steigt. Was in dieses Papier gehört und wie es aufgebaut wird, behandelt der Beitrag zur Vorausschau.

Einen Beschluss braucht die Vorausschau als solche nicht; sie ist eine Informationspflicht. Beschlossen wird dagegen alles, was Geld kostet: Erhaltungsarbeiten und die Bildung einer angemessenen Rücklage gehören zur ordentlichen Verwaltung und fallen damit in die Mehrheitszuständigkeit nach § 28 Abs. 1 Z 1 und Z 2 in Verbindung mit § 24 Abs. 4 WEG 2002. Verbesserungen, die über die Erhaltung hinausgehen, sind außerordentliche Verwaltung (§ 29 Abs. 1).

Welche Termine an der Abrechnungsperiode hängen

Die Fünfte des Monats ist der stille Dauertermin daneben: Mangels anderslautender Vereinbarung sind die vorgeschriebenen Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die Liegenschaft am Fünften eines jeden Kalendermonats fällig (§ 32 Abs. 9 WEG 2002). Was gilt, wenn diese Zahlung ausbleibt, führt der Beitrag zum Zahlungsrückstand aus.

Warum ein neuer Schlüssel erst im Folgejahr greift

Grundsätzlich tragen die Wohnungseigentümer die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Rücklagenbeiträge nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002). Maßgeblich ist damit der Stand am 31. Dezember, nicht der Durchschnitt des Jahres. Davon abweichen dürfen sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam: Sie können einen anderen Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Solche Vereinbarungen brauchen zur Rechtswirksamkeit die Schriftform und werden frühestens für die ihrem Abschluss nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam (§ 32 Abs. 2). Wer also ab 2027 anders aufteilen will, hat die Unterschriften bis Jahresende beisammen.

Für verbrauchsabhängige Posten reicht eine Zweidrittelmehrheit der Anteile, sofern sich die Verbrauchsanteile mit wirtschaftlich vernünftigem Aufwand messen lassen; auch dieser Beschluss wird frühestens für die ihm nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam (§ 32 Abs. 3). Konnten Verbrauchsanteile trotz zumutbarer Bemühungen nicht erfasst werden, sind sie rechnerisch zu ermitteln, wobei die so behandelte Nutzfläche 20 vH nicht übersteigen darf. Dieselbe Verzögerungslogik gilt für die Abrechnungsperiode selbst: Eine vom Kalenderjahr abweichende Periode wird bei Vereinbarung ab der nachfolgenden, bei gerichtlicher Festsetzung ab der auf die Antragstellung folgenden Periode wirksam (§ 34 Abs. 2). Wie die Aufteilung im Einzelnen abgebildet wird, zeigt der Beitrag zur Abrechnung; was monatlich vorgeschrieben wird, behandelt der Beitrag zu den Betriebskosten.

Die Rücklage hat einen eigenen Jahresrhythmus. Die monatlichen Beiträge dürfen den Betrag von 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche aller Objekte nur in den im Gesetz genannten Ausnahmefällen unterschreiten (§ 31 Abs. 1 WEG 2002). Dieser Ausgangswert verändert sich seit dem 1. Jänner 2024 jedes zweite Jahr entsprechend dem Verbraucherpreisindex 2020, und die Wirtschaftskammer Österreich veröffentlicht den neuen Betrag bis spätestens Ende November des jeweiligen Vorjahrs auf der Homepage des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (§ 31 Abs. 5). Der jeweils geltende Wert ist deshalb vor jeder Festlegung dort nachzusehen und nicht aus einem Ratgeber zu übernehmen. Höhe und Berechnung der Rücklage behandelt der Beitrag zur Rücklage.

Welche Fristen Heizung und Warmwasser gesondert setzen

Für die Wärmekosten gilt ein eigenes Bundesgesetz, das Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz (HeizKG). Es greift in Gebäuden und wirtschaftlichen Einheiten mit mindestens vier Nutzungsobjekten, die über eine gemeinsame Anlage versorgt und mit Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind oder auszustatten wären (§ 3 Abs. 1 HeizKG). Kleinere Häuser bleiben außen vor.

Die Abrechnungsperiode umfasst dort zwölf Monate, Beginn und Ende legt der Abgeber fest, und eine Dauer von 16 Monaten darf nicht überschritten werden (§ 16 Abs. 1 HeizKG). Abzurechnen ist spätestens sechs Monate nach Ablauf dieser Periode; für die Rechtzeitigkeit zählt der Beginn der vierwöchigen Auflagefrist, während der Abrechnung und Belegsammlung zur Einsicht aufliegen (§ 17 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 3). Wird nicht gehörig abgerechnet oder keine Einsicht gewährt, kann das Gericht auf Antrag eines Abnehmers unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 10.000 Euro dazu verhalten (§ 20).

Drei weitere Fristen entscheiden über Geld. Ein Überschuss ist binnen zwei Monaten ab der Abrechnung zurückzuerstatten, ein Fehlbetrag binnen zwei Monaten nachzuzahlen (§ 21 Abs. 3 und 5 HeizKG). Eine Nachforderung an Versorgungskosten ist binnen einer Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode geltend zu machen (§ 21 Abs. 6). Und wer gegen eine gehörig gelegte Abrechnung nicht spätestens sechs Monate nach Rechnungslegung schriftlich begründete Einwendungen erhebt, dem gilt sie im Verhältnis zum Abgeber als genehmigt (§ 24). Die Verteilung selbst lässt sich nur einstimmig von allen Abnehmern mit dem Abgeber festlegen, schriftlich und wirksam frühestens ab der nachfolgenden Abrechnungsperiode (§ 13 Abs. 1 und 2) — ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht. Die Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zur Heizkostenabrechnung, die Messtechnik behandelt der Beitrag zur Fernablesung.

Was im Dezember nicht mehr zu retten ist

Die Kündigung des Verwaltungsvertrags steht an erster Stelle. Bei unbefristeter Bestellung können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch die Verwaltung unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündigen (§ 21 Abs. 1 WEG 2002); bei einer auf mehr als drei Jahre bestimmten Bestellung gilt dasselbe nach Ablauf von drei Jahren und ohne Angabe von Gründen (Abs. 2). Für einen Wechsel zum 1. Jänner war die Erklärung also bis Ende September abzugeben. Wer den Termin verpasst, hat zwei Möglichkeiten: die Kündigung aus wichtigem Grund, die jederzeit zulässig ist, oder die gerichtliche Auflösung bei grober Pflichtverletzung auf Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers, nach der eine Wiederbestellung unzulässig ist (Abs. 3). Von diesen Regeln darf vertraglich nicht abgewichen werden (Abs. 5).

Eine Falle steckt in Absatz 6. Wird ein befristeter Verwaltungsvertrag nach Ablauf der Vertragsdauer stillschweigend verlängert, gilt das als Verlängerung auf unbestimmte Zeit. Läuft eine Befristung zum Jahresende aus und niemand sagt etwas, beginnt die Gemeinschaft das neue Jahr also in einem unbefristeten Verhältnis, das wieder nur mit dreimonatiger Frist zum Periodenende endet. Den Ablauf eines geordneten Wechsels zeigt der Beitrag zum Wechsel der Hausverwaltung, den Inhalt des Vertrags der Beitrag zum Verwaltungsvertrag.

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega liegen Vorausschau, Abrechnung, Belege und die Fristen dazu an einer Stelle, auf die jeder Miteigentümer selbst zugreift — einschließlich der Kundmachung nach § 24 Abs. 5 WEG 2002 und des Datums, an dem die dreimonatige Kündigungsfrist des § 21 Abs. 1 abläuft; fachliche Begleitung durch einen zertifizierten Ansprechpartner gehört ab dem Paket Komfort dazu. Wie der Ablauf aussieht, zeigt die Seite So funktioniert’s.

Woran eine Jahresendliste in Österreich scheitert

Sie scheitert zuerst an der Versammlung. Anders als häufig angenommen schreibt das WEG 2002 keine jährliche Eigentümerversammlung vor: Einzuberufen ist sie alle zwei Jahre, soweit nichts anderes vereinbart oder mit zwei Dritteln der Anteile beschlossen wurde (§ 25 Abs. 1). Ein Dezembertermin ist damit Gewohnheit, keine Pflicht. Mindestens zwei Wochen vorher sind Einberufung und Tagesordnung auf dem Weg des § 24 Abs. 5 kundzumachen (§ 25 Abs. 2). Mehr dazu steht im Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Zweitens trägt eine Liste nur das Bundesrecht. Überprüfungs-, Wartungs- und Kehrintervalle für Heizungsanlagen, Räum- und Streupflichten und feuerpolizeiliche Termine stehen in den Vorschriften der Länder und Gemeinden. Eine bundesweite Jahresfrist dafür gibt es nicht, und wer eine nennt, rät. Wer sie braucht, fragt bei der Gemeinde oder beim Rauchfangkehrer nach.

Drittens verschiebt jede abweichende Abrechnungsperiode die halbe Liste. Weicht sie vom Kalenderjahr ab, wandern Vorausschau, Abrechnungsfrist, Kündigungstermin und Anteilsstichtag mit ihr, weil alle vier an die Periode anknüpfen und nicht an den 31. Dezember. Die Grundbuchersichtlichmachung einer solchen Periode nach § 34 Abs. 2 letzter Satz ist deshalb die erste Stelle, an der nachzusehen ist.

Viertens läuft der Dezember den Anfechtungsfristen davon. Ein Beschluss ist binnen eines Monats ab seinem Anschlag im Haus wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit angreifbar (§ 24 Abs. 6 WEG 2002); bei außerordentlicher Verwaltung beträgt die Frist drei Monate, ohne Verständigung nach § 25 Abs. 2 sechs Monate (§ 29 Abs. 1). Dem übersendeten Beschluss sind der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Fristende beizufügen (§ 24 Abs. 5). Ein Beschluss von Mitte Dezember ist damit bis weit ins neue Jahr offen, wie der Beitrag zum Beschluss anfechten ausführt.

Häufig gestellte Fragen

Muss die Vorausschau beschlossen werden?

Nein. § 20 Abs. 2 WEG 2002 verpflichtet die Verwaltung, sie bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode auf dem Weg des § 24 Abs. 5 zur Kenntnis zu bringen. Ein Beschluss ist erst für die darin vorgesehenen Maßnahmen und für die Rücklagenbeiträge erforderlich.

Bis wann muss die Abrechnung des Jahres 2026 vorliegen?

Bis 30. Juni 2027, sofern die Abrechnungsperiode das Kalenderjahr ist. Sie ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Periode zu übersenden, danach ist Einsicht in die Belege zu gewähren (§ 34 Abs. 1 WEG 2002). Bei Belegen auf Datenträgern sind Ausdrucke vorzulegen.

Haben wir die Kündigung zum Jahresende verpasst?

Für eine Kündigung ohne Gründe zum 31. Dezember ja, wenn die Erklärung nicht drei Monate vorher zugegangen ist (§ 21 Abs. 1 WEG 2002). Offen bleiben die Kündigung aus wichtigem Grund und der Antrag auf gerichtliche Auflösung bei grober Pflichtverletzung (§ 21 Abs. 3).

Können wir den Aufteilungsschlüssel im Dezember noch fürs laufende Jahr ändern?

Nein. Eine Vereinbarung über einen abweichenden Schlüssel bedarf der Schriftform aller Wohnungseigentümer und wirkt frühestens für die nachfolgende Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 2 WEG 2002). Für verbrauchsabhängige Posten gilt dasselbe beim Zweidrittelbeschluss (§ 32 Abs. 3).

Was passiert, wenn wir die Heizkostenabrechnung nicht prüfen?

Ohne schriftlich begründete Einwendungen binnen sechs Monaten ab Rechnungslegung gilt sie im Verhältnis zwischen Abnehmer und Abgeber als genehmigt (§ 24 HeizKG). Eine Nachforderung an Versorgungskosten verfällt ohnehin ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode (§ 21 Abs. 6 HeizKG).

Der Dezember ist nur die halbe Rechnung

Wer die Termine einer Liegenschaft in Österreich ordnen will, braucht zwei Spalten. In der ersten stehen die Stichtage, die vom Periodenende rückwärts laufen: Ende September die Kündigung, Ende Dezember die Vorausschau und der Anteilsstichtag, Ende Juni die Abrechnung und die Heizkostenabrechnung. In der zweiten stehen die Fristen, die erst durch ein Ereignis zu laufen beginnen, also der Monat ab Anschlag eines Beschlusses, die zwei Monate bis zur Nachzahlung und die sechs Monate bis zur Genehmigungsfiktion der Wärmeabrechnung.

Diese zweite Spalte wird am häufigsten übersehen, weil sie kein Datum trägt, sondern ein Ereignis. Sie gehört deshalb an denselben Vorgang gehängt, an dem die Unterlage liegt, und nicht in einen Kalender, in den nach dem Jahreswechsel niemand mehr sieht. Wie die laufende Kontrolle der Verwaltung dazu aussieht, zeigt der Beitrag zur Kontrolle der Hausverwaltung.

Miriam Berger

Fachautorin für WEG-Finanzen

Foto: Symbolbild

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