Heizkosten senken in der Eigentümergemeinschaft: welcher Beschluss welchen Weg nimmt

Maßnahmen, die den Wärmeverbrauch eines Hauses verringern, beschließt die Eigentümergemeinschaft mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile (§ 24 Abs. 4 WEG 2002). Welcher Weg gilt, hängt am Zweck des Eingriffs: Wird die vorhandene Anlage betreut, eingestellt oder saniert, zählt das zur ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002, der dafür auf den Erhaltungsbegriff des § 3 MRG verweist); geht die Maßnahme über die Erhaltung hinaus, ist sie eine nützliche Verbesserung und damit außerordentliche Verwaltung (§ 29 Abs. 1 WEG 2002) — überstimmte Miteigentümer können sie binnen drei Monaten beim Bezirksgericht bekämpfen. Für das Geld sorgt das Gesetz vor: Bei der Festlegung der Rücklagenbeiträge ist auf künftige Aufwendungen zur thermischen Sanierung oder energietechnischen Verbesserung des Gebäudes ausdrücklich Bedacht zu nehmen (§ 31 Abs. 1 WEG 2002).

Warum die Rücklage in Österreich schon auf die Wärmekosten zielt

Dieser Halbsatz in § 31 Abs. 1 WEG 2002 ist ungewöhnlich konkret für ein Gesetz, das sonst kaum Beträge nennt: Er verpflichtet die Gemeinschaft, die absehbare Entwicklung der Aufwendungen mitzudenken, und hebt die thermische Sanierung eigens hervor. Als rechnerische Untergrenze dient der Betrag von 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, von dem nur in den gesetzlich genannten Ausnahmefällen abgewichen werden darf. Seit 1. Jänner 2024 wird dieser Ausgangswert jedes zweite Jahr an den Verbraucherpreisindex 2020 angepasst; die Wirtschaftskammer Österreich veröffentlicht den geltenden Betrag bis Ende November des Vorjahres auf der Seite des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (§ 31 Abs. 5 WEG 2002). Der aktuelle Wert steht hier bewusst nicht, weil er sich mit jeder Anpassung ändert. Wie hoch eine angemessene Rücklage insgesamt sein muss, behandelt der Beitrag zur Rücklage, die Frage nach dem richtigen Konto der Beitrag zum Veranlagen der Rücklage.

Sichtbar wird die Planung in der Vorausschau. Sie ist den Miteigentümern bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode zur Kenntnis zu bringen und hat die in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungsarbeiten, die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten, die dafür erforderlichen Rücklagenbeiträge und die sonst vorhersehbaren Aufwendungen zu enthalten, vor allem die Bewirtschaftungskosten (§ 20 Abs. 2 WEG 2002). Für die Wärme heißt das: Beide Seiten der Rechnung stehen in einem einzigen Papier, die Energiekosten des kommenden Jahres und das Vorhaben, das sie dämpfen soll. Der Aufbau dieses Papiers ist im Beitrag zur Vorausschau beschrieben.

Welche Unterlagen zeigen, wohin die Wärme verschwindet?

Zwei Dokumente liegen in jeder Gemeinschaft vor oder sind anzufordern. Das erste ist der Energieausweis für das gesamte Gebäude: Seine Erstellung und Vorrätighaltung zählt zur ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 10 WEG 2002), und die Verwaltung hat für einen höchstens zehn Jahre alten Ausweis zu sorgen und jedem Miteigentümer auf Verlangen gegen Ersatz der Kopierkosten eine Ablichtung zu geben (§ 20 Abs. 3a WEG 2002). Wer wissen will, ob sich zuerst eine Dämmmaßnahme oder ein Anlagentausch lohnt, beginnt bei diesem Blatt.

Das zweite Dokument entsteht laufend. Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, sind den Abnehmern seit 1. Jänner 2022 innerhalb der Heiz- und Kühlperioden mindestens monatlich Verbrauchsinformationen bereitzustellen (§ 17 Abs. 5 Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz – HeizKG); ohne Fernablesung bleibt es bei vierteljährlicher oder halbjährlicher Information (§ 17 Abs. 4). Dazu kommt ein Pflichtinhalt der Abrechnungsübersicht, der genau für diese Frage gemacht ist: Jeder Abnehmer erhält den Vergleich seiner aktuellen Verbrauchsanteile mit dem Energieverbrauch im gleichen Zeitraum der vorangegangenen Periode, vorzugsweise grafisch und mit einer klimabezogenen Korrektur nach dem Stand der Technik (§ 18 Abs. 1 Z 6a HeizKG). Ein milder Winter verfälscht den Vergleich also nicht. Die Messpflichten selbst erklärt der Beitrag zur Fernablesung.

Ordentliche Verwaltung oder Verbesserung: woran entscheidet sich der Weg?

Die Zuordnung wirkt sich nicht auf die Mehrheit aus, sondern auf die Angreifbarkeit des Beschlusses. Beides verlangt die Anteilsmehrheit nach § 24 Abs. 4 WEG 2002, also entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die zugleich mindestens ein Drittel aller Anteile erreichen.

Bei der außerordentlichen Verwaltung läuft die Antragsfrist drei Monate, ohne Verständigung von der beabsichtigten Beschlussfassung und ihrem Gegenstand sechs Monate, und sie beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus (§ 29 Abs. 1 in Verbindung mit § 24 Abs. 5 WEG 2002). Aufzuheben hat das Gericht den Beschluss, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder wenn die Kosten, auch unter Berücksichtigung der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten, aus der Rücklage nicht gedeckt werden könnten (§ 29 Abs. 2 Z 1 und 2). Genau hier schließt sich der Kreis zur Vorsorgepflicht: Eine gut dotierte Rücklage macht ein Vorhaben nicht nur bezahlbar, sie nimmt ihm auch den häufigsten Aufhebungsgrund.

Zwei Auswege nennt das Gesetz selbst. Die Aufhebung unterbleibt, wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird oder wenn es sich um eine Verbesserung handelt, die allen Miteigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht (§ 29 Abs. 3 WEG 2002). Eine Maßnahme, die die Energiekosten jedes Objekts senkt, ist für diese zweite Variante der naheliegende Fall, auch wenn die Beurteilung dem Gericht im Einzelfall vorbehalten bleibt. Umgesetzt werden darf eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung ohnehin erst aufgrund eines Beschlusses (§ 29 Abs. 6). Wo die Grenze zwischen beiden Kategorien allgemein verläuft, ist unter Erhaltung oder Verbesserung beschrieben; wie ein Antrag bei Gericht abläuft, steht unter Beschluss anfechten.

Für die Kundmachung gilt dasselbe wie bei jedem anderen Beschluss: Anschlag an einer für alle sichtbaren Stelle des Hauses und Übersendung, mit dem Hinweis, dass für den Fristbeginn der Anschlag maßgeblich ist, samt Angabe des Aushangtags und des Fristendes (§ 24 Abs. 5 WEG 2002).

Lässt sich der Aufteilungsschlüssel zugunsten der Sparsamen verschieben?

Nur mit allen, und das ist der schärfste Unterschied zu den übrigen Entscheidungen. Das HeizKG gilt für Gebäude mit mindestens vier Nutzungsobjekten, die von einer gemeinsamen Anlage versorgt werden (§ 3 Abs. 1 HeizKG), und es verfolgt nach seinem eigenen Wortlaut das Ziel einer rationellen und sparsamen Energieverwendung (§ 1 Abs. 1). Umgesetzt wird dieses Ziel über eine Bandbreite: Von den Energiekosten für Heizung und Warmwasser sind mindestens 55 und höchstens 85 vH nach den Verbrauchsanteilen aufzuteilen, bei Kälte mindestens 80 vH (§ 10 Abs. 1 HeizKG); der verbleibende Rest geht nach der versorgbaren Nutzfläche (§ 12).

Innerhalb dieser Bandbreite kann festgelegt werden, wie stark der eigene Verbrauch durchschlägt. Zuständig dafür sind aber nicht die Miteigentümer per Mehrheitsbeschluss: Die Festlegung treffen die Abnehmer und der Abgeber einstimmig, sie bedarf der Schriftform und wird frühestens für die nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam (§ 13 Abs. 1 und 2 HeizKG). Fehlt eine solche Vereinbarung, greifen die gesetzlichen Werte: Heizung zu Warmwasser im Verhältnis 60 zu 40, Energiekosten zu 70 vH nach Verbrauchsanteilen und zu 30 vH nach versorgbarer Nutzfläche, bei Kälte 90 zu 10 (§ 13 Abs. 3 Z 1 bis 3 HeizKG). Viele Häuser rechnen also bereits mit einem hohen Verbrauchsanteil, ohne dass je jemand darüber abgestimmt hätte. Welche Posten in die Abrechnung gehören und welche Fristen dafür laufen, führt der Beitrag zur Heizkostenabrechnung aus.

Wer beauftragt die Arbeiten, und was darf jede einzelne Wohnung verlangen?

Die Verwaltung ist an die Weisungen der Mehrheit gebunden und vertritt die Gemeinschaft nach außen unbeschränkbar (§ 20 Abs. 1 WEG 2002). Für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten hat sie mindestens drei Angebote einzuholen; besteht ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zu einem Anbieter, ist darauf hinzuweisen (§ 20 Abs. 4). Diese Pflicht entscheidet bei einer Sanierung über größere Beträge als jede Verhandlung über das Verwaltungshonorar. Abweichende Vereinbarungen helfen nicht: Die Machthaberpflichten des § 20 sind unabdingbar (§ 20 Abs. 9).

Bleibt die Gemeinschaft untätig, steht jedem Einzelnen ein Weg offen. Beim Bezirksgericht im Außerstreitverfahren kann beantragt werden, dass Arbeiten im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1 binnen angemessener Frist durchgeführt werden (§ 30 Abs. 1 Z 1 WEG 2002), dass eine angemessene Rücklage gebildet oder der Beitrag angemessen erhöht oder gemindert wird (Z 2) oder dass der Verwaltung die Einhaltung ihrer Pflichten aus § 20 Abs. 2 bis 7 aufgetragen wird (Z 5, Zuständigkeit § 52 Abs. 1 Z 3 und Z 6). Wer den auf ihn entfallenden Anteil an einer größeren Erhaltungsarbeit nicht sofort aufbringen kann, darf Ratenzahlung über höchstens zehn Jahre gegen ortsübliche Hypothekarzinsen beantragen (§ 30 Abs. 1 Z 3). Für die Gemeinschaft als Ganzes ist die Darlehensaufnahme zur Deckung nicht gedeckter Erhaltungskosten ausdrücklich ordentliche Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 3). Reicht das Vorhandene nicht, bleibt der Weg über eine Sondervorschreibung.

Getragen werden diese Aufwendungen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile am Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002); ein abweichender Schlüssel verlangt Schriftform und die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer (§ 32 Abs. 2). Nachgewiesen wird das Ergebnis in der Abrechnung, die binnen sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu übersenden ist, mit anschließender Einsicht in die Belege und bei Belegen auf Datenträgern in deren Ausdrucke (§ 34 Abs. 1).

Wer eine Eigentümergemeinschaft mit dotega betreut selbst verwaltet, hält Energieausweis, Wartungsunterlagen, Messdienstvertrag und die monatlichen Verbrauchsinformationen an einer Stelle, die allen Miteigentümern offensteht, und kann die Angebote nach § 20 Abs. 4 WEG 2002 dort nebeneinanderlegen, statt sie einzeln anzufordern; fachliche Begleitung durch einen zertifizierten Ansprechpartner gehört ab dem Paket Komfort dazu. Wie der Ablauf aussieht, steht auf der Seite So funktioniert’s.

Woran das Sparen in Österreich an Grenzen stößt

Eine bundesweite Pflicht, ältere Heizungsanlagen nach einem festen Stichtag prüfen und optimieren zu lassen, kennt das österreichische Bundesrecht nicht. Überprüfungs-, Wartungs- und Kehrintervalle stehen in den Heizungsanlagen- und Feuerpolizeivorschriften der Länder und Gemeinden; welche Fristen für ein bestimmtes Haus gelten, beantwortet die Gemeinde oder der zuständige Rauchfangkehrer. Was eine Gemeinschaft an der Anlage ohnehin zu veranlassen hat, behandelt der Beitrag zur Heizungswartung.

Zur Höhe der Ersparnis steht hier keine Prozentzahl. Sie hängt an Bauzustand, Anlagentechnik und Nutzung, und belastbar wird sie erst, wenn ein Fachbetrieb sie für das konkrete Gebäude rechnet. Dasselbe gilt für Förderungen: Bundes- und Landesprogramme ändern Sätze und Bedingungen laufend, weshalb die Zahl vor der Beschlussfassung aus der Veröffentlichung der fördernden Stelle zu holen ist.

Das Absenken der Warmwassertemperatur wirkt rasch auf die Energiekosten und berührt zugleich die Trinkwasserhygiene. Diese Einstellung gehört deshalb in die Hand des Fachbetriebs, der die Anlage kennt, und nicht in einen Beschluss über einen Zahlenwert.

Zwei Einschränkungen betreffen die Reichweite der Regeln selbst. Das HeizKG greift erst ab vier Nutzungsobjekten (§ 3 Abs. 1); kleinere Häuser rechnen ohne diese Bandbreiten ab. Und eine Verbesserung kann an der Rücklage scheitern, wenn deren Deckung fehlt (§ 29 Abs. 2 Z 2 WEG 2002) — ein Vorhaben ohne vorbereitete Finanzierung ist in Österreich deshalb angreifbarer als eines, das seit zwei Jahren in der Vorausschau steht.

Bei vermieteten Objekten trifft die Investition den Eigentümer, während die niedrigere Energierechnung zunächst beim Mieter ankommt. Was sich davon weitergeben lässt, trennt der Beitrag zur Weitergabe an Mieter.

Häufig gestellte Fragen

Welche Mehrheit braucht eine Dämmmaßnahme?

Die Anteilsmehrheit nach § 24 Abs. 4 WEG 2002, also die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen mit mindestens einem Drittel aller Anteile. Geht die Maßnahme über die Erhaltung hinaus, bleibt sie zusätzlich nach § 29 WEG 2002 bekämpfbar.

Können wir mehrheitlich beschließen, dass 85 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden?

Nein. Die Festlegung innerhalb der Bandbreite des § 10 Abs. 1 HeizKG treffen sämtliche Abnehmer gemeinsam mit dem Abgeber, schriftlich, und sie wirkt frühestens ab der folgenden Abrechnungsperiode (§ 13 Abs. 1 und 2 HeizKG). Ohne Vereinbarung gelten 70 vH nach Verbrauch und 30 vH nach versorgbarer Nutzfläche (§ 13 Abs. 3 Z 2).

Wie alt darf der Energieausweis sein?

Höchstens zehn Jahre. Die Verwaltung hat dafür zu sorgen, dass ein solcher Ausweis für das gesamte Gebäude vorliegt, und jedem Miteigentümer auf Verlangen gegen Kostenersatz eine Ablichtung zu geben (§ 20 Abs. 3a WEG 2002).

Die Mehrheit will nichts beschließen — was kann eine einzelne Wohnung tun?

Beim Bezirksgericht beantragen, dass Erhaltungsarbeiten binnen angemessener Frist durchgeführt werden (§ 30 Abs. 1 Z 1 WEG 2002) oder dass der Rücklagenbeitrag angemessen erhöht wird (Z 2). Das Verfahren läuft außerstreitig (§ 52 Abs. 1 Z 3).

Muss die Verwaltung für eine Sanierung Vergleichsangebote vorlegen?

Ja, mindestens drei, sobald die Arbeiten über die laufende Instandhaltung hinausgehen oder es sich um größere Verbesserungsarbeiten handelt (§ 20 Abs. 4 WEG 2002). Diese Pflicht ist unabdingbar (§ 20 Abs. 9).

Der Herbst entscheidet über das nächste Heizjahr

Die Vorausschau für die kommende Periode ist bis zum Ende der laufenden zur Kenntnis zu bringen (§ 20 Abs. 2 WEG 2002), und sie ist der Ort, an dem eine Wärmemaßnahme zum ersten Mal auftaucht: als Verbesserungsarbeit, als Rücklagenbeitrag und als erwartete Bewirtschaftungskosten. Wer sie dort einträgt, nimmt einem späteren Beschluss den Aufhebungsgrund der fehlenden Deckung.

Für die Prüfung danach genügen zwei Unterlagen: der Energieausweis, der den Ausgangszustand des Gebäudes beschreibt, und die monatlichen Verbrauchsinformationen zweier aufeinanderfolgender Heizperioden mit ihrer klimabezogenen Korrektur (§ 18 Abs. 1 Z 6a HeizKG). Verändert sich die Kurve nicht, liegt die Ursache selten an der Einstellung, und dann führt der Weg zum Heizungstausch.