Barrierefrei umbauen in der Eigentümergemeinschaft: Zustimmung, Zwei-Monats-Frist und Kostenfrage

Für die barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft darf die Zustimmung der übrigen Miteigentümer nicht mit dem Argument verweigert werden, es fehle an einem wichtigen Interesse oder an der Übung des Verkehrs — so steht es wörtlich in § 16 Abs. 2 Z 2 WEG 2002. Schweigt ein Miteigentümer nach ordnungsgemäßer Verständigung zwei Monate, gilt seine Zustimmung als erteilt (§ 16 Abs. 5 WEG 2002). Bezahlt wird die Änderung von dem, der sie vornimmt: Zu Änderungen an seinem Objekt ist der Wohnungseigentümer „auf seine Kosten berechtigt“ (§ 16 Abs. 2 erster Satz). Soll dagegen die Gemeinschaft selbst umbauen, etwa einen Lift nachrüsten, ist das eine Veränderung an allgemeinen Teilen und läuft über einen Mehrheitsbeschluss nach § 29 WEG 2002. Alle Fundstellen hier sind am 23. Oktober 2026 gegen die im RIS veröffentlichte geltende Fassung geprüft.

Wann darf die Zustimmung nicht verweigert werden?

Der Ausgangspunkt ist eng gezogen. Änderungen bedürfen der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen möglich ist (§ 16 Abs. 2 WEG 2002). Davon macht das Gesetz Ausnahmen, in denen eine Zustimmung nicht verweigert werden darf und eine fehlende gerichtlich ersetzt werden kann. Drei Voraussetzungen stehen dafür in den Ziffern des Absatzes: keine Schädigung des Hauses, keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer (besonders auch nicht der äußeren Erscheinung) und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen (Z 1). Werden allgemeine Teile in Anspruch genommen, muss die Änderung zusätzlich der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse dienen (Z 2).

Genau an dieser zweiten Hürde setzt die Begünstigung an. Der Gesetzestext nennt die barrierefreie Ausgestaltung in einer Reihe mit Wasserentnahmestelle, Klosett, Strom-, Gas-, Wasser- und Fernsprechleitungen und Beheizungsanlagen: Aus dem Grund des fehlenden Verkehrsübungs- oder Interessennachweises darf die Zustimmung „jedenfalls nicht verweigert“ werden. Was bleibt, ist die Prüfung nach Z 1. Eine Rampe, die den Gehsteig vor dem Haus verengt, oder ein Treppenlift, der das Stiegenhaus unter das zulässige Maß drückt, scheitert also weiterhin — nur eben an der Substanz und der Sicherheit, nicht an der Zweckfrage. Wie die allgemeinen Teile definiert sind, zeigt der Beitrag zur Benützungsregelung; den parallel privilegierten Fall des Langsamladens beschreibt der Beitrag zur E-Ladestation.

Berührt der Umbau fremde Objekte, etwa den Vorraum einer Nachbarwohnung, gilt eine eigene Regel: Der betroffene Miteigentümer muss nur zustimmen, wenn keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung entsteht und ihm die Änderung bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar ist; wer die Änderung durchführt, hat ihn angemessen zu entschädigen (§ 16 Abs. 2 Z 3 WEG 2002).

Wie läuft die Zwei-Monats-Frist des § 16 Abs. 5?

Für sechs Fälle kennt das WEG 2002 eine Zustimmungsfiktion, und die barrierefreie Ausgestaltung steht in dieser Liste an erster Stelle, neben Langsamladevorrichtung, Solaranlage am Reihen- oder Einzelhaus, steckerfertiger Photovoltaik am Balkon, harmonisch eingefügter Beschattung und einbruchsicheren Türen. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn der Miteigentümer von der geplanten Änderung durch Übersendung auf die in § 24 Abs. 5 WEG 2002 bestimmte Weise verständigt wurde und nicht binnen zwei Monaten nach Zugang widerspricht.

Die Verständigung hat zwei Pflichtinhalte, deren Fehlen die Fiktion zu Fall bringt: Die geplante Änderung muss klar und verständlich beschrieben sein, und die Rechtsfolgen eines unterbleibenden Widerspruchs müssen genannt werden. Ein Widerspruch wiederum ist dem Änderungswilligen auf Papier oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form zu übermitteln. Eine Grenze bleibt auch bei Schweigen bestehen: Eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekts muss niemand dulden, selbst wenn er den Widerspruch versäumt hat.

Welche Fristen, Mehrheiten und Beträge stehen im Gesetz?

Die Zahlen dieses Themas sind durchwegs Fristen und Mehrheiten, und sie entscheiden über den Erfolg eines Vorhabens mehr als die Bausumme. Zwei Monate läuft die Frist der Zustimmungsfiktion (§ 16 Abs. 5). Einen Monat ab Anschlag des Beschlusses hat jeder Miteigentümer, um die Rechtsunwirksamkeit wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit feststellen zu lassen (§ 24 Abs. 6). Drei Monate ab Anschlag beträgt die Frist für den Antrag, einen Beschluss der außerordentlichen Verwaltung aufzuheben, sechs Monate dann, wenn die Verständigung von der beabsichtigten Beschlussfassung unterblieben ist (§ 29 Abs. 1).

Für die Mehrheit gilt der Doppelmaßstab des § 24 Abs. 4 WEG 2002: entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, berechnet nach Anteilen, die zugleich mindestens ein Drittel aller Anteile erreichen müssen. Wer einen Abstimmungsvorschlag unterbreitet, muss darin über diese Regeln informieren und darauf hinweisen, dass ein auch mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert — die Belehrungspflicht desselben Absatzes. Den Ablauf samt Anschlag und Übersendung beschreibt der Beitrag zur Eigentümerversammlung, die schriftliche Variante der Beitrag zum Umlaufbeschluss.

Auf der Geldseite nennt das Gesetz zwei Größen. Die monatlichen Rücklagenbeiträge dürfen den Betrag von 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche nur in den Ausnahmefällen des § 31 Abs. 1 WEG 2002 unterschreiten; der Ausgangswert wird seit 1. Jänner 2024 alle zwei Jahre angepasst und von der Wirtschaftskammer veröffentlicht (§ 31 Abs. 5), weshalb hier kein laufender Betrag genannt ist. Und kommt die Verwaltung ihrer Rechnungslegung nicht nach, kann das Gericht eine Geldstrafe bis 6.000 Euro verhängen (§ 34 Abs. 3). Wie die Beträge in die Jahresplanung kommen, zeigt der Beitrag zur Vorausschau, die Finanzierungsfrage der Beitrag zur Rücklage.

Wer zahlt, wenn die Gemeinschaft gemeinsam umbaut?

Hier trennen sich die beiden Wege endgültig. Nimmt ein einzelner Miteigentümer die Änderung vor, trägt er sie selbst, und bringt sie später höhere Erhaltungskosten für die betroffenen allgemeinen Teile mit sich, hat er diese Mehrkosten zu tragen (§ 16 Abs. 6 WEG 2002). Der Dauerbetrieb eines privat eingebauten Treppenlifts bleibt damit eine Rechnung des Einbauers, nicht der Gemeinschaft.

Beschließt die Gemeinschaft dagegen selbst, ist zuerst zu sortieren, was vorliegt. Die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile im Sinne des § 3 MRG zählt zur ordentlichen Verwaltung, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen (§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002). Ein alter Lift, der ohnehin erneuert werden muss, fällt darunter; die barrierefreie Ausführung ist dann eine Frage der Variante, nicht des Rechtswegs. Ein zusätzlicher Lift, den es vorher nicht gab, ist eine nützliche Verbesserung und damit außerordentliche Verwaltung (§ 29 Abs. 1). Die Abgrenzung behandelt der Beitrag zu Erhaltung und Verbesserung, eine vergleichbare Bauteilfrage der Beitrag zur Balkonsanierung.

Die Aufwendungen für die Liegenschaft tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002); eine abweichende Aufteilung braucht eine schriftliche Vereinbarung aller oder die gerichtliche Festsetzung (§ 32 Abs. 2). Wen die Einmalzahlung überfordert, kann bei Gericht beantragen, seinen Anteil an den nicht durch die Rücklage gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit in Monatsraten über höchstens zehn Jahre gegen ortsübliche Hypothekarzinsen zu entrichten (§ 30 Abs. 1 Z 3). Bleibt die Gemeinschaft bei nötigen Erhaltungsarbeiten untätig, kann ein einzelner Miteigentümer deren Durchführung binnen angemessener Frist beantragen (§ 30 Abs. 1 Z 1), zuständig ist das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 3). Was bei Zahlungsengpässen sonst gilt, steht im Beitrag zur Sondervorschreibung.

Was die Begünstigung nicht leistet

Sie räumt die Hürde der Zweckprüfung weg, nicht die der Substanz. Beeinträchtigt der Umbau die äußere Erscheinung des Hauses oder die Sicherheit, bleibt es bei der Zustimmungspflicht nach § 16 Abs. 2 Z 1 WEG 2002, und wer sie nicht erhält, muss sie beim Bezirksgericht ersetzen lassen (§ 52 Abs. 1 Z 2). Ein Trost für die Kosten: In erster und zweiter Instanz können die Parteien selbst vor Gericht handeln, eine Anwaltspflicht besteht dort nicht (§ 52 Abs. 2 Z 6).

Beim gemeinsamen Vorhaben hat der überstimmte Miteigentümer zwei nennenswerte Aufhebungsgründe. Das Gericht hebt einen Mehrheitsbeschluss der außerordentlichen Verwaltung auf, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder wenn die Kosten, unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten, nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten (§ 29 Abs. 2 Z 1 und 2). Der zweite Grund greift nicht, wenn die beschließende Mehrheit den ungedeckten Anteil trägt oder die Verbesserung allen eindeutig zum Vorteil gereicht (Abs. 3). Führt die Veränderung nur zu einer ausgleichsfähigen Beeinträchtigung, setzt das Gericht eine Entschädigung ziffernmäßig fest (Abs. 4). Für einen Lift bedeutet das: Die Rücklage muss die Rechnung tragen, sonst steht der Beschluss auf Sand. Wie ein solches Verfahren abläuft, zeigt der Beitrag zum Beschluss anfechten.

Zwei Punkte liegen außerhalb des WEG 2002 und bleiben hier bewusst offen. Ob eine Rampe, ein Lift oder ein Außenaufzug baubehördlich bewilligt werden muss, richtet sich nach der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes; ist eine Bewilligung erforderlich, dürfen die übrigen Miteigentümer eine nötige Mitwirkung nicht verweigern (§ 16 Abs. 3). Und Förderungen für barrierefreies Bauen kommen in Österreich überwiegend aus der Wohnbauförderung der Länder, mit eigenen Antragswegen und Fristen; eine Höhe steht hier deshalb nicht, sondern gehört vor der Abstimmung bei der Landesförderstelle erfragt und der Einladung beigelegt. Eine Entschädigungspflicht trifft umgekehrt die Gemeinschaft, wenn jemand für Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen das Betreten seines Objekts gestatten muss (§ 16 Abs. 7).

Eine Gemeinschaft, die sich mit dotega betreut selbst verwaltet, hält die Spur eines solchen Vorhabens an einer Stelle zusammen: die Verständigung nach § 16 Abs. 5 mit ihrem Zugangsdatum, einen etwaigen Widerspruch, den Beschluss samt Aushangtag sowie jene Kostenkategorie, in der Errichtung und laufender Betrieb später auftauchen. Fachliche Begleitung durch einen zertifizierten Ansprechpartner gehört ab dem Paket Komfort dazu; was die Betreuung kostet, steht auf der Seite Preise.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die Zwei-Monats-Frist für jeden barrierefreien Umbau?

Sie gilt für die in § 16 Abs. 5 WEG 2002 aufgezählten Fälle, darunter die barrierefreie Ausgestaltung eines Objekts oder allgemeiner Teile. Voraussetzung ist die Verständigung durch Übersendung auf die in § 24 Abs. 5 bestimmte Weise, mit klarer Beschreibung und Nennung der Rechtsfolgen eines Schweigens.

Was passiert bei einem rechtzeitigen Widerspruch?

Dann fehlt die Zustimmung, und der Änderungswillige kann sie beim Bezirksgericht ersetzen lassen (§ 52 Abs. 1 Z 2 WEG 2002). Geprüft wird dort § 16 Abs. 2 Z 1 und Z 2 — die Verweigerung mit dem Argument, es fehle ein wichtiges Interesse, trägt bei Barrierefreiheit nicht.

Muss die Eigentümergemeinschaft einen Lift nachrüsten?

Eine solche Pflicht kennt das WEG 2002 nicht. Ein zusätzlicher Lift ist eine nützliche Verbesserung und braucht einen Mehrheitsbeschluss (§ 29 Abs. 1), den Überstimmte binnen drei Monaten ab Anschlag bekämpfen können; fehlende Rücklagendeckung ist dabei ein eigener Aufhebungsgrund (§ 29 Abs. 2 Z 2).

Wer trägt die Folgekosten eines privat eingebauten Treppenlifts?

Der Miteigentümer, der die Änderung vorgenommen hat. Bringt sie höhere Erhaltungskosten für die in Anspruch genommenen allgemeinen Teile mit sich, sind diese Mehrkosten von ihm zu tragen (§ 16 Abs. 6 WEG 2002).

Lässt sich die Zustimmung durch die Hausverwaltung erteilen?

Nein. Die Zustimmung zur Änderung ist Sache der einzelnen Miteigentümer, nicht der Verwaltung; diese organisiert Verständigung, Fristenlauf und Beschlussfassung und ist dabei an die Weisungen der Gemeinschaft gebunden (§ 20 Abs. 1 WEG 2002).

Erst die Verständigung, dann der Handwerker

Der häufigste Fehler in diesem Thema ist die Reihenfolge. Wer zuerst beauftragt und dann informiert, verliert die Fiktion des § 16 Abs. 5 WEG 2002 und verhandelt anschließend mit Nachbarn, die vor einer fertigen Baustelle stehen. Die Verständigung kostet nichts außer zwei Monaten Vorlauf, und sie verschafft dem Vorhaben eine Grundlage, die auch beim nächsten Eigentümerwechsel noch nachvollziehbar ist.

Vor dem Versand lohnen drei Vorarbeiten: die Bauordnung des Landes auf eine Bewilligungspflicht prüfen, ein Angebot mit Zeichnung der Ausführung beilegen und die Nutzflächen samt Anteilen bereithalten, falls aus dem Einzelvorhaben doch eine gemeinsame Maßnahme wird. Wo diese Zahlen herkommen, erklärt der Beitrag zum Nutzwertgutachten; wie eine Gemeinschaft ohne Verwaltung dabei vorgeht, der Beitrag zur Eigentümergemeinschaft ohne Hausverwaltung.

Miriam Berger

Fachautorin für WEG-Finanzen

Foto: Symbolbild

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihr fester Ansprechpartner — werktags innerhalb von 24 Stunden. So funktioniert die Betreuung →