Hausgarten, Kellerraum, Abstellplatz: wem die alleinige Benützung in der Eigentümergemeinschaft zusteht

Österreich kennt kein Sondernutzungsrecht. Wer einen Hausgarten, einen Kellerraum oder einen Lagerplatz allein benützen möchte, hat zwei Wege, und sie wirken sehr verschieden. Zubehör-Wohnungseigentum nach § 2 Abs. 3 WEG 2002 ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft ausschließlich zu nutzen; es hängt dauerhaft am Objekt und wandert beim Verkauf mit. Eine Benützungsregelung nach § 17 WEG 2002 verteilt dagegen die verfügbaren allgemeinen Teile unter den Miteigentümern und entsteht entweder durch schriftliche Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer oder durch Beschluss des Bezirksgerichts. Beim Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug liegt der Fall noch einmal anders: Er ist ein eigenes wohnungseigentumstaugliches Objekt (§ 2 Abs. 2 WEG 2002) und kann selbst im Wohnungseigentum stehen.

Woran erkennt man ein Zubehörobjekt?

Das Gesetz nennt die Beispiele selbst: Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze (§ 2 Abs. 3 WEG 2002). Zwei Voraussetzungen müssen dazukommen, und an ihnen scheitern in der Praxis die meisten Wunschlösungen. Das Zubehörobjekt muss ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich sein, und es muss deutlich abgegrenzt sein. Ein Gartenstück, das sich nur über die Terrasse der Nachbarin erreichen lässt, erfüllt das nicht.

Alles, was weder Wohnungseigentumsobjekt noch Zubehör ist, zählt zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft: Flächen, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht (§ 2 Abs. 4). Stiegenhaus, Dach und Heizraum fallen immer darunter, ein Innenhof in aller Regel ebenfalls.

Für die Abrechnung hat die Einordnung eine Folge, die viele überrascht. Zubehörobjekte bleiben bei der Nutzfläche unberücksichtigt, bei Keller- und Dachbodenräumen allerdings nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke ungeeignet sind (§ 2 Abs. 7). In den Nutzwert fließen sie über Zu- und Abschläge trotzdem ein (§ 2 Abs. 8), und am Nutzwert hängt der Mindestanteil (§ 2 Abs. 9). Wie dieser Rechenweg zustande kommt, erklärt der Beitrag zu Nutzwertgutachten und Parifizierung.

Wann hilft eine Benützungsregelung weiter?

Immer dann, wenn eine Fläche allgemeiner Teil bleiben soll, die Benützung aber geordnet gehört. Sämtliche Wohnungseigentümer können schriftlich eine Vereinbarung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile treffen (§ 17 Abs. 1 WEG 2002). Verfügbar heißt: Die Fläche wird nicht ohnehin von allen gebraucht, der Zugang zum Müllplatz lässt sich also niemandem zuweisen.

Scheitert die Einstimmigkeit, entscheidet das Gericht. Jeder Wohnungseigentümer kann aus wichtigen Gründen eine gerichtliche Regelung beantragen oder die Abänderung einer bestehenden verlangen (§ 17 Abs. 2). Während dieses Verfahrens darf die Gemeinschaft mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile eine vorläufige Benützungsregelung beschließen. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt, und zwar im Verfahren außer Streitsachen (§ 52 Abs. 1 Z 3); in erster und zweiter Instanz können die Parteien selbst auftreten, eine anwaltliche Vertretung ist dort nicht vorgeschrieben (§ 52 Abs. 2 Z 6).

Zwei Eigenschaften machen die Benützungsregelung für Gemeinschaften attraktiv. Sie wird durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers nicht berührt, bindet also auch die Käuferin der Erdgeschosswohnung. Und sie ist im Grundbuch ersichtlich zu machen: von Amts wegen, wenn sie das Gericht festgesetzt hat, sonst auf Antrag, sofern die Unterschrift auch nur eines Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist (§ 17 Abs. 3). Was beim Eigentümerwechsel sonst übergeht, behandelt der Beitrag zum Eigentümerwechsel.

Wer entscheidet über den freien Platz im Hof?

Hier wird das WEG 2002 ungewöhnlich konkret. Die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten Benützung zugänglichen Teile der Liegenschaft an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist, gehört zur ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 8), ebenso die Aufkündigung solcher Mietverträge (Z 9). Darüber entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 4. Ein Hof mit drei ungenutzten Plätzen lässt sich also vermieten, ohne dass jemand eine Vereinbarung unterschreiben muss.

Diese Mietverträge stehen unter einem Vorbehalt, der sie von gewöhnlichen Bestandverträgen unterscheidet. Die Eigentümergemeinschaft kann Mietverträge über nicht im Wohnungseigentum stehende Abstellplätze ungeachtet anderer gesetzlicher oder vertraglicher Regelungen mit einer Frist von drei Monaten kündigen, sobald bei einem Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit ein Bedarf entsteht (§ 28 Abs. 2). Mietet ein Wohnungseigentümer selbst, greift das nur, wenn er mehr als einen Platz gemietet hat und der Bedarf des anderen bei Abwägung der Interessen schwerer wiegt. Bleibt die Gemeinschaft untätig, kann der Bedarfsträger die Kündigung bei Gericht durchsetzen (§ 30 Abs. 1 Z 9). Für Ladeinfrastruktur auf solchen Plätzen gelten eigene Regeln, nachzulesen im Beitrag zur E-Ladestation.

Welche Mehrheiten und Fristen gelten?

Bei jedem Beschluss zählt zuerst der Schlüssel. Für die Mehrheit der Stimmen ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile nötig oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich mindestens ein Drittel aller Anteile erreichen muss (§ 24 Abs. 4). Wer einen Abstimmungsvorschlag unterbreitet, muss über diese Regeln informieren und darauf hinweisen, dass auch ein mehrheitliches Schweigen eine wirksame Beschlussfassung nicht verhindert.

Danach zählt der Aushang. Beschlüsse sind durch Anschlag an einer für alle sichtbaren Stelle des Hauses und zusätzlich durch Übersendung bekanntzumachen; dem übersendeten Beschluss sind der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Fristende beizufügen (§ 24 Abs. 5). Ab dem Anschlag läuft ein Monat, in dem jeder Wohnungseigentümer die Rechtsunwirksamkeit wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit geltend machen kann (§ 24 Abs. 6). Wie dieses Verfahren abläuft, zeigt der Beitrag zum Beschluss anfechten, die Form der schriftlichen Willensbildung der Beitrag zum Umlaufbeschluss.

Vier weitere Zahlen gehören in dieselbe Mappe: zwei Drittel der Anteile für eine vorläufige Benützungsregelung während eines Gerichtsverfahrens (§ 17 Abs. 2), drei Monate Kündigungsfrist beim Abstellplatz (§ 28 Abs. 2), eine schriftliche Vollmacht von höchstens drei Jahren für die Stimmabgabe durch einen Vertreter samt nachträglicher Genehmigung binnen 14 Tagen (§ 24 Abs. 2) und zwei Monate Widerspruchsfrist bei den privilegierten Änderungen des § 16 Abs. 5. Den Ablauf einer Versammlung beschreibt der Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Lässt sich ein Zubehörobjekt übertragen?

Ja, und das Gesetz regelt den Weg ausdrücklich. Für die Übertragung von Zubehörobjekten gelten § 16 Abs. 2 Z 1 und Abs. 3 sinngemäß (§ 16 Abs. 4 WEG 2002) — der Tausch zweier Kellerabteile unter Nachbarn ist damit möglich, ohne dass die ganze Gemeinschaft zustimmen muss.

Hinter der Übertragung steht allerdings eine Rechenfrage. Ändern sich die Nutzwerte durch die Übertragung eines Zubehörobjekts, sind sie auf Antrag gerichtlich neu festzusetzen, und zwar so, dass ihre Summe gleich bleibt (§ 9 Abs. 2 Z 5 in Verbindung mit Abs. 5). Ergibt sich der Nutzwert des Zubehörobjekts zweifelsfrei aus der früheren Ermittlung, ist eine Neufestsetzung entbehrlich. Außerhalb des Gerichts geht es auch: durch ein neues Nutzwertgutachten, dem sämtliche Wohnungseigentümer öffentlich beglaubigt schriftlich zustimmen (§ 9 Abs. 6). Die Schwelle, ab der eine Abweichung überhaupt zählt, liegt bei 3 vH (§ 9 Abs. 2 Z 2 und Z 3).

Wo die ausschließliche Benützung endet

Sie verschiebt die Kosten nicht. Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1). Ein abweichender Aufteilungsschlüssel braucht die schriftliche Festlegung sämtlicher Wohnungseigentümer und wirkt frühestens ab der folgenden Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 2); gerichtlich geht es nur bei einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit oder bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten (§ 32 Abs. 5). Wie die Aufwendungen eines Jahres vorweg geplant werden, zeigt der Beitrag zur Vorausschau, die Finanzierung größerer Arbeiten der Beitrag zur Rücklage.

Sie befreit auch nicht von der Zustimmungsfrage. Werden für eine Änderung allgemeine Teile in Anspruch genommen, muss sie zusätzlich der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse dienen (§ 16 Abs. 2 Z 2); greift sie in fremde Objekte ein, ist der betroffene Wohnungseigentümer angemessen zu entschädigen (Z 3). Und wer durch seine Änderung höhere Erhaltungskosten an allgemeinen Teilen verursacht, trägt diese Mehrkosten selbst (§ 16 Abs. 6). Die Grenze zwischen Erhaltung und Verbesserung zieht der Beitrag zur Erhaltung oder Verbesserung, die Zuordnung der Bauteile am Beispiel Balkon der Beitrag zur Balkonsanierung.

Offen bleibt die häufigste Lage überhaupt, nämlich die jahrzehntelang geduldete Nutzung ohne jede Urkunde. Ob daraus ein durchsetzbares Recht erwachsen ist, hängt am Einzelfall und gehört vor eine Rechtsberatung; die Gemeinschaft kann die Lage jederzeit über § 17 WEG 2002 ordnen. Baubehördliche Bewilligungen für Zäune, Gartenhütten oder Pergolen richten sich nach der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes und sind vor jeder Zusage zu klären. Unberührt bleiben außerdem die Pflichten auf den Wegen zur Fläche, die der Beitrag zur Schneeräumung einordnet.

Eine Gemeinschaft, die sich mit dotega betreut selbst verwaltet, hält diese Grundlagen an einer Stelle zusammen: den Wohnungseigentumsvertrag mit den Zubehörobjekten, die Benützungsregelung samt Aushangtag, die Beschlüsse über Vermietung oder Kündigung eines Platzes jene Kostenkategorie, unter der die Betreuung der Grünflächen verbucht wird — abrufbar für jeden Miteigentümer, auch für den, der erst beim Streit um den Hof danach sucht. Fachliche Begleitung durch einen zertifizierten Ansprechpartner gehört ab dem Paket Komfort dazu; was die Betreuung kostet, steht auf der Seite Preise.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es in Österreich ein Sondernutzungsrecht?

Diesen Begriff kennt das WEG 2002 nicht. An seine Stelle treten das Zubehör-Wohnungseigentum (§ 2 Abs. 3) für baulich nicht verbundene, deutlich abgegrenzte Teile der Liegenschaft und die Benützungsregelung (§ 17) für die verfügbaren allgemeinen Teile.

Kann die Mehrheit einen Hausgarten zuweisen?

Für eine Benützungsregelung verlangt § 17 Abs. 1 die schriftliche Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer; sonst entscheidet auf Antrag das Bezirksgericht (§ 17 Abs. 2, § 52 Abs. 1 Z 3). Mit Mehrheit möglich sind eine vorläufige Regelung während des Verfahrens und die Vermietung an Dritte (§ 28 Abs. 1 Z 8).

Muss eine Benützungsregelung ins Grundbuch?

Wirksam ist sie auch ohne Eintragung, und sie überdauert einen Eigentümerwechsel (§ 17 Abs. 3 erster Satz). Ersichtlich gemacht wird sie von Amts wegen nach einer Gerichtsentscheidung, sonst auf Antrag bei öffentlich beglaubigter Unterschrift.

Wer zahlt die Sanierung einer Gartenmauer?

Die Erhaltung der allgemeinen Teile ist ordentliche Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 1), die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen (§ 32 Abs. 1). Nur Mehrkosten, die eine eigene Änderung verursacht hat, trägt der ändernde Wohnungseigentümer allein (§ 16 Abs. 6).

Darf die Gemeinschaft einen vermieteten Platz zurückholen?

Ja, mit drei Monaten Frist, sobald ein Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit Bedarf anmeldet (§ 28 Abs. 2). Geschieht nichts, kann er die Kündigung beim Gericht beantragen (§ 30 Abs. 1 Z 9).

Der Wohnungseigentumsvertrag beantwortet die halbe Frage

Bevor eine Gemeinschaft über Gärten und Plätze diskutiert, lohnt eine Stunde mit drei Unterlagen: dem Wohnungseigentumsvertrag, dem Nutzwertgutachten und einem aktuellen Grundbuchauszug. Dort steht, welche Flächen als Zubehör zugeordnet sind, welche Abstellplätze einen eigenen Mindestanteil haben und ob eine Benützungsregelung ersichtlich gemacht wurde. Was dort nicht steht, ist allgemeiner Teil, und über allgemeine Teile entscheidet entweder eine Vereinbarung aller oder das Bezirksgericht.

Zwei Schritte folgen daraus für die nächste Versammlung. Erstens den Bestand aufnehmen und notieren, welche Nutzung auf einer Urkunde beruht und welche nur auf Gewohnheit. Zweitens für die strittigen Flächen entscheiden, ob eine schriftliche Vereinbarung realistisch ist oder ob der Weg über § 17 Abs. 2 WEG 2002 der ehrlichere ist. Verwaltet sich die Gemeinschaft ohne Hausverwaltung, übernimmt sie beide Schritte selbst; den Rahmen dafür beschreibt der Beitrag zur Eigentümergemeinschaft ohne Hausverwaltung.

Tobias Krämer

Fachautor für WEG-Recht

Foto: Symbolbild

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