Energieausweis in der Eigentümergemeinschaft: Was die Verwaltung schuldet und was beim Verkauf gilt

Für das Gebäude selbst liegt die Verantwortung bei der Verwaltung: Sie hat dafür zu sorgen, „dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis nach § 2 Z 3 EAVG für das gesamte Gebäude vorhanden ist“, und jedem Wohnungseigentümer auf Verlangen gegen Ersatz der Kopierkosten eine Ablichtung zur Verfügung zu stellen (§ 20 Abs. 3a WEG 2002). Erstellung und Vorrätighaltung gehören ausdrücklich zur ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Z 10 WEG 2002), die Gemeinschaft trägt also die Kosten. Wird dagegen eine einzelne Wohnung verkauft oder in Bestand gegeben, trifft die Vorlage- und Aushändigungspflicht den jeweiligen Miteigentümer persönlich — geregelt im Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, das seit 1. Juli 2026 in der Fassung BGBl. I Nr. 38/2026 gilt.

Warum zwei Ebenen, und wer kann welche durchsetzen?

Die Trennung ist keine Spitzfindigkeit, sondern entscheidet darüber, an wen man sich wendet, wenn der Ausweis fehlt.

Auf der Hausebene steht der Verwalter. Sein Auftrag aus § 20 Abs. 3a steht unter einem Vorbehalt, den viele übersehen: Er gilt, „soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen wird“. Eine Gemeinschaft kann die Aufgabe also an sich ziehen oder anders zuordnen. Tut sie das nicht, bleibt sie beim Verwalter, und zwar mit einem Durchsetzungsweg, der ohne Mehrheit auskommt: § 30 Abs. 1 Z 5 WEG 2002 erlaubt jedem einzelnen Wohnungseigentümer den Antrag ans Gericht, dem Verwalter „bei Verstößen gegen § 20 Abs. 2 bis 7 die Einhaltung dieser Pflichten“ aufzutragen. Der Energieausweis steht in Abs. 3a und damit innerhalb dieser Spanne; der Gesetzeswortlaut nennt den Absatz nicht gesondert, weshalb sich vor einem Antrag die Rücksprache mit der Rechtsvertretung empfiehlt. Zuständig wäre das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs. 1 Z 6). Welche Pflichten sonst auf diesem Weg erzwingbar sind, führt der Beitrag zum Thema Hausverwaltung kontrollieren auf.

Gibt es keinen Verwalter, verschwindet die Pflicht aus § 20 Abs. 3a mangels Adressaten, die Sache selbst aber bleibt: § 28 Abs. 1 Z 10 ordnet sie der ordentlichen Verwaltung zu, und die besorgen dann die Miteigentümer. Nach außen vertritt die Gemeinschaft in diesem Fall die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit (§ 18 Abs. 3 Z 2 lit. a WEG 2002). Wie eine Gemeinschaft in dieser Lage handlungsfähig bleibt, beschreibt der Beitrag zur Eigentümergemeinschaft ohne Hausverwaltung.

Auf der Objektebene steht dagegen immer die Person, die verkauft oder vermietet. Daran ändert auch ein vorhandener Gebäudeausweis nichts; er macht die Erfüllung nur einfach, weil § 4 Abs. 2 EAVG 2012 ihn ausdrücklich zulässt.

Was hat sich mit der Novelle zum 1. Juli 2026 geändert?

Die Änderung betrifft vor allem das Inserat. Nach dem neuen § 3 EAVG 2012 sind in einer Anzeige in einem Druckwerk oder elektronischen Medium „der Heizwärmebedarf und der Endenergiebedarf des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts einschließlich der Gesamtenergieeffizienzklasse“ anzugeben, und zwar durch den Verkäufer oder Bestandgeber ebenso wie durch den beauftragten Makler. Hintergrund ist die Umsetzung der Richtlinie (EU) 2024/1275, auf die seither auch die Begriffsbestimmung des § 2 Z 3 verweist.

Für Gemeinschaften mit einem älteren Ausweis in der Lade ist vor allem die vierte Zeile wichtig: Es besteht kein Zwang, einen gültigen Ausweis wegen der Novelle neu erstellen zu lassen. Erst wenn die zehn Jahre ablaufen, stellt sich die Frage nach den neuen Kennzahlen. Wer den Bestand der Unterlagen gerade ohnehin durchsieht, prüft am besten zugleich Wartungs- und Versicherungsverträge mit; die Liste dazu steht im Beitrag zum Wechsel der Hausverwaltung.

Welche Fristen gelten beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe?

Zwei Zeitpunkte zählen. Vorzulegen ist der höchstens zehn Jahre alte Ausweis „rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung“ des Käufers oder Bestandnehmers, auszuhändigen ist er binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss (§ 4 Abs. 1 EAVG 2012). Geht es nur um ein einzelnes Nutzungsobjekt, lässt § 4 Abs. 2 drei Varianten zu: einen Ausweis über dieses Objekt, über ein vergleichbares Objekt im selben Haus oder über das gesamte Gebäude. Der Gebäudeausweis der Gemeinschaft reicht also.

Was passiert, wenn das unterbleibt, steht in drei Bestimmungen nebeneinander. Wird vorgelegt, gelten die Kennzahlen unter Berücksichtigung der unvermeidlichen Bandbreiten als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs. 1 ABGB, und der Ausweisersteller haftet dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit (§ 6). Wird nicht vorgelegt, gilt zumindest „eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz“ als vereinbart (§ 7 Abs. 1). Wird nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung nicht ausgehändigt, kann die Gegenseite auf Aushändigung klagen oder selbst einen Ausweis einholen und die angemessenen Kosten binnen drei Jahren ab Vertragsabschluss ersetzt verlangen (§ 7 Abs. 2). Vereinbarungen, die diese Folgen ausschließen oder einschränken, sind unwirksam (§ 8).

Dazu kommt die Verwaltungsstrafe. Wer die Angaben im Inserat weglässt oder wer entgegen § 4 nicht rechtzeitig vorlegt beziehungsweise nicht aushändigt, begeht eine Verwaltungsübertretung mit einem Rahmen bis zu 1.450 Euro (§ 9 Abs. 1 und 2 EAVG 2012). Ein Makler ist beim Inserat entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber über die Informationspflicht aufgeklärt und zur Bekanntgabe der Werte oder zur Einholung eines Ausweises aufgefordert hat und dieser nicht reagierte (§ 9 Abs. 1 zweiter Satz). Ausgenommen von beiden Pflichten sind nur die sieben Gebäudekategorien des § 5, darunter frei stehende Gebäude unter 50 Quadratmetern Gesamtnutzfläche und im Verkaufsfall objektiv abbruchreife Häuser. Was beim Wohnungsverkauf sonst zwischen den Beteiligten aufzuteilen ist, behandelt der Beitrag zum Eigentümerwechsel.

Welche Zahlen muss man sich merken?

Der Energieausweis bringt wenige, dafür harte Termine mit. Sie lohnen einen Platz in derselben Übersicht, in der auch die Abrechnungsfristen stehen.

Nicht in dieser Liste steht ein Honorar. Eine Tarifordnung für Energieausweise gibt es nicht, und der Aufwand hängt davon ab, ob Pläne und Bauteilaufbauten vorliegen oder erst erhoben werden müssen. Belastbar ist allein das eingeholte Angebot, sinnvollerweise mehrere — die Verwaltung schuldet bei Arbeiten dieser Größenordnung ohnehin die Einholung von mindestens drei Angeboten, soweit § 20 Abs. 4 WEG 2002 das verlangt.

Wie wird der Ausweis beschlossen und bezahlt?

Formal ist die Sache eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung, also ein Mehrheitsbeschluss. Die Mehrheit bemisst sich nach Miteigentumsanteilen oder nach zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich ein Drittel aller Anteile erreichen müssen (§ 24 Abs. 4 WEG 2002); wer den Abstimmungsvorschlag unterbreitet, hat darin über die Mehrheitsregeln zu belehren und darauf hinzuweisen, dass auch ein mehrheitliches Schweigen eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert. Kundzumachen ist das Ergebnis durch Anschlag im Haus und durch Übersendung, versehen mit dem Hinweis auf die Maßgeblichkeit des Anschlags sowie mit Aushangtag und Fristende (§ 24 Abs. 5). Ab dem Anschlag läuft ein Monat für die Anfechtung (§ 24 Abs. 6). Den Ablauf einer Willensbildung im Detail beschreibt der Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Die Aufwendungen für die Liegenschaft tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode (§ 32 Abs. 1 WEG 2002), ein abweichender Schlüssel verlangt eine schriftliche Vereinbarung aller (§ 32 Abs. 2). Vorzusehen ist die Position in der Vorausschau, die der Verwalter bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode kundzumachen hat (§ 20 Abs. 2); der Aufbau steht im Beitrag zur Vorausschau. In der Abrechnung taucht sie später als Aufwand auf, in den jeder Miteigentümer Belegeinsicht nehmen kann (§ 34 Abs. 1), wie der Beitrag zur Abrechnung zeigt. Für größere Folgearbeiten führt der Weg über die Rücklage, bei deren Bemessung ausdrücklich auf künftige Aufwendungen zur thermischen Sanierung oder energietechnischen Verbesserung Bedacht zu nehmen ist (§ 31 Abs. 1) — nachzulesen im Beitrag zur Rücklage.

Eine Gemeinschaft, die sich mit dotega betreut selbst verwaltet, hält Ausstellungsdatum und Ablaufjahr des Ausweises gemeinsam mit dem Beschluss samt Aushangtag, der Rechnung des Ausstellers und der passenden Kostenkategorie an einem Ort, den jeder Miteigentümer öffnen kann — auch der, der erst beim Wohnungsverkauf nach den Kennzahlen fürs Inserat sucht; fachliche Begleitung durch einen zertifizierten Ansprechpartner gehört ab dem Paket Komfort dazu. Was die Betreuung kostet, steht auf der Seite Preise.

Wo die Auskunft des Ausweises endet

Drei Punkte bleiben auch nach der Novelle offen oder unscharf, und sie gehören ehrlicherweise dazu.

Der erste betrifft die Ausstellung selbst. Welche Anforderungen ein Ausweis erfüllen muss und wer ihn erstellen darf, sagt das EAVG 2012 nicht; § 2 Z 3 verweist auf die „jeweils anwendbaren, der Umsetzung der Richtlinie (EU) 2024/1275 dienenden bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften“. Maßgeblich ist damit überwiegend das Bautechnikrecht des jeweiligen Bundeslands. Welche Berechtigung eine Ausstellerin oder ein Aussteller konkret braucht, klärt eine Gemeinschaft deshalb vor der Beauftragung mit der Landesbehörde oder der Interessenvertretung ab; dieser Beitrag nennt bewusst keine Landesbestimmung.

Der zweite betrifft die Aussagekraft. Der Ausweis beschreibt die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes nach genormten Randbedingungen, nicht den Verbrauch einer bestimmten Wohnung in einem bestimmten Winter. Für die Frage, welche Maßnahme im eigenen Haus zuerst etwas bringt, braucht es die Verbrauchsentwicklung mehrerer Perioden; der Beitrag zum Thema Heizkosten senken führt das aus, und vor einem Anlagentausch lohnt der Blick in den Beitrag zum Heizungstausch.

Der dritte betrifft die Weitergabe an Mieter. Der Katalog der Betriebskosten in § 21 Abs. 1 MRG nennt den Energieausweis nicht, und ob seine Kosten über eine andere Position weitergegeben werden können, hängt vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und vom einzelnen Vertrag ab. Vor der ersten Weiterverrechnung empfiehlt sich Rechtsberatung; die Abgrenzung der beiden Abrechnungskreise beschreibt der Beitrag zur Weitergabe von Betriebskosten an Mieter.

Häufig gestellte Fragen

Muss die Hausverwaltung einen Energieausweis besorgen, auch wenn niemand verkauft?

Ja. Die Pflicht aus § 20 Abs. 3a WEG 2002 hängt an keinem Rechtsgeschäft: Ein höchstens zehn Jahre alter Ausweis für das gesamte Gebäude muss vorhanden sein, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen wurde.

Reicht der Ausweis des Hauses beim Verkauf einer einzelnen Wohnung?

Ja. § 4 Abs. 2 EAVG 2012 lässt neben einem Ausweis über das Nutzungsobjekt selbst auch einen über ein vergleichbares Objekt im selben Gebäude oder über das gesamte Gebäude zu.

Was gehört seit 1. Juli 2026 in ein Inserat?

Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse (§ 3 EAVG 2012). Soll die Pflicht mit einem älteren, nach der Richtlinie 2010/31/EU erstellten Ausweis erfüllt werden, genügen weiterhin Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor (§ 10a Abs. 2).

Bekomme ich als Miteigentümer eine Kopie des Ausweises?

Auf Verlangen ja, gegen Ersatz der Kopierkosten (§ 20 Abs. 3a WEG 2002). Bleibt die Verwaltung untätig, steht der Antrag nach § 30 Abs. 1 Z 5 beim Bezirksgericht offen (§ 52 Abs. 1 Z 6).

Wer zahlt den Energieausweis für das Gebäude?

Die Eigentümergemeinschaft, weil Erstellung und Vorrätighaltung zur ordentlichen Verwaltung zählen (§ 28 Abs. 1 Z 10 WEG 2002). Verteilt wird der Aufwand nach Miteigentumsanteilen (§ 32 Abs. 1).

Ein Blatt, an dem ein Datum hängt

Der Energieausweis fällt in Gemeinschaften selten durch sein Fehlen auf, sondern durch sein Alter. Er liegt in der Übergabemappe, trägt ein Ausstellungsdatum aus einem längst vergangenen Jahr, und niemand rechnet nach, bis ein Kaufvertrag unterschriftsreif ist. Der ganze Aufwand besteht darin, das Ausstellungsjahr plus zehn an einer Stelle festzuhalten, an der auch Versicherungs- und Wartungslaufzeiten stehen.

Zwei Fragen beantworten sich dabei fast von selbst. Existiert überhaupt ein Ausweis für das Haus, und wann wurde er erstellt? Und falls er in den nächsten beiden Jahren ausläuft: Steht die Neuerstellung schon in der nächsten Vorausschau? Welche Pflichten der Verwaltungsvertrag dazu festhalten sollte, führt der Beitrag zum Verwaltungsvertrag auf.

Tobias Krämer

Fachautor für WEG-Recht

Foto: Symbolbild

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihr fester Ansprechpartner — werktags innerhalb von 24 Stunden. So funktioniert die Betreuung →